近日，辦公服務(wù)企業(yè)創(chuàng)富港（股票代碼：836090）發(fā)布了2021年業(yè)績報告。公司實現(xiàn)營業(yè)總收入6.48億元，同比增長10.13%；簽約門店數(shù)量230家，簽約建筑面積合計31.06萬平方米。受新租賃準則的影響，凈利潤1296.88萬元，同比下降68%，剔除影響后凈利潤為5164.28萬元，同比大幅增長27.44%。
在疫情影響、資本退潮之下，創(chuàng)富港盈利仍能實現(xiàn)迅速增長，可見公司經(jīng)營十分穩(wěn)健。
01、聯(lián)辦賽道無新增玩家
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年7月11日，2021年全國新設(shè)企業(yè)數(shù)量1389.86萬家，同比增長37.64%，其中新設(shè)個體工商戶939.3萬戶，較去年同期增加184.9萬戶。而2021年全年，聯(lián)合辦公企業(yè)注冊數(shù)為零，辦公空間賽道上已無新增玩家。
圖1:2015-2021年辦公服務(wù)企業(yè)新注冊數(shù)量（個）
資料來源：觀點指數(shù)
盡管企業(yè)辦公需求市場仍然廣闊，而聯(lián)合辦公企業(yè)卻無增長。站在上帝視角去俯瞰整個辦公服務(wù)行業(yè)的發(fā)展時，我們會發(fā)現(xiàn)其就是一部大浪淘沙史。
自2015年雙創(chuàng)政策發(fā)布到如今的疫情黑天鵝事件，辦公服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了上一周期的盲目擴張、風(fēng)險釋放以及市場出清后，許多未找到自身核心競爭力的辦公服務(wù)企業(yè)已陸續(xù)退出市場。能堅持下來的企業(yè)無疑都是佼佼者，其中能像創(chuàng)富港這樣連續(xù)多年保持盈利的企業(yè)更是鳳毛麟角。
02、逆勢新增25家店，提前鎖定未來收益
2021年創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入6.48億元，同比增長10.2%，在外部環(huán)境不友好的情況下，仍保持穩(wěn)健增長。其營業(yè)收入主要來自于租賃及商務(wù)服務(wù)。
對于辦公服務(wù)行業(yè)來說，營業(yè)收入的增長一方面是來自外延式的擴張，另一方面則是來自內(nèi)涵式項目的經(jīng)營管理。
從擴張角度來說，2021年創(chuàng)富港全國新增門店數(shù)量25家；新增簽約面積2.98萬平方米。盡管是新簽約門店，但創(chuàng)富港以效率聞名行業(yè)，據(jù)悉，目前創(chuàng)富港新店平均去化速度為4.07月，因此2021年新店開張收入也貢獻了1589萬元，占新增收入的26.67%。
從原有項目經(jīng)營來看，剩余的新增營業(yè)增長均來自老店的營業(yè)收入，其中有2956萬元來自2020年新開店的營業(yè)收入，占總新增收入的49.61%，其余23.72%則來自2019年和2018年新開店的營業(yè)增收。
從新店開張第一年收入和第二年的收入差異中我們可以看出，創(chuàng)富港的營業(yè)收入有著“延期”的特征，新開店收入的增長更多體現(xiàn)在未來階段。如創(chuàng)富港2020年新開單店在第二年的平均收入為134.26萬元，是2021年新開單店收入的2.11倍，而這也意味著2021年新增的25家店能夠在2022年乃至2023年實現(xiàn)更高的收入。
表1：創(chuàng)富港新增門店數(shù)量和營收情況
資料來源：企業(yè)年報，地產(chǎn)資管網(wǎng)整理
03、新租賃準則致使凈利潤下降68%
2018年12月7日，財政部修訂發(fā)布了《企業(yè)會計準則第21號——租賃》(以下簡稱“新租賃準則”)。新租賃準則除明確使用權(quán)資產(chǎn)僅應(yīng)采用成本模式進行后續(xù)計量外，與國際新租賃準則基本趨同，要求在A股上市的執(zhí)行企業(yè)會計準則的企業(yè)自2021年1月1日起施行。
具體來說，在舊租賃準則下，創(chuàng)富港的租賃分為融資租賃和經(jīng)營租賃，融資租賃需要上表，即在財務(wù)報表上同時確認資產(chǎn)及對應(yīng)的負債；經(jīng)營租賃不需要上表，只是在租賃期內(nèi)按直線法確認租賃費用。但在新租賃準則下，除了短于12個月或是小額資產(chǎn)的租賃，創(chuàng)富港的其他所有租賃都將要上表。
表2：新租賃準則變化情況
來源：公開資料，地產(chǎn)資管網(wǎng)制圖
在新租賃準則下，公司經(jīng)營租賃的費用分攤將由直線法（每月一樣的租金）變?yōu)榕c融資租賃一致的“前大后小”模式，即在租賃期的前半段時間內(nèi)的租賃費用（資產(chǎn)折舊加上利息）要高于舊租賃準則下直線法確認的經(jīng)營租賃費用，且租賃費用集中體現(xiàn)在創(chuàng)富港企業(yè)利潤表的“財務(wù)費用”會計欄目中，這直接導(dǎo)致創(chuàng)富港的凈利潤大幅度下滑。
據(jù)創(chuàng)富港年報數(shù)據(jù)顯示，創(chuàng)富港2021年凈利潤較上年下降2755萬元，同比大幅下降68%至1296.88萬元。其中新租賃準則啟用后，公司凈利潤下降1685萬元；此外公司一項計提減值也導(dǎo)致凈利潤下降2182萬元。
如排除上述兩個原因后，創(chuàng)富港凈利潤較上年增加1112萬元至5164.28萬元，同比增長27.44%，增長比較迅速。
圖2:2020-2021年創(chuàng)富港凈利潤情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，地產(chǎn)資管網(wǎng)制圖
04、加碼數(shù)字化
我們常說，辦公服務(wù)行業(yè)是薄利多銷、精打細算的行業(yè)，然而僅靠人力難以實現(xiàn)精準管控，數(shù)字化也就應(yīng)運而生。創(chuàng)富港自打創(chuàng)立之初，就已經(jīng)將IT技術(shù)作為企業(yè)的立身之本，并持續(xù)深化數(shù)字化。
從企業(yè)運營來看，創(chuàng)富港依靠數(shù)字技術(shù)精準把控項目選址、開店、裝修等每個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)全鏈條、全周期的算法管控，項目出租率95%以上；并通過科技賦能聚焦于企業(yè)內(nèi)部四個價值方向：內(nèi)控流程規(guī)范、空間及服務(wù)、提升員工效能、提升會員效能，這樣才真正摳出每一份不被浪費的成本，而這也是創(chuàng)富港保持不斷盈利的真正秘訣。
表3：創(chuàng)富港科技賦能的四個方向
此外，在產(chǎn)品對外輸出方面，創(chuàng)富港在2019年就提出“科技賦能創(chuàng)業(yè)服務(wù)”的理念。因此，創(chuàng)富港持續(xù)且逐步加大了對“中小微企業(yè)的信息化和數(shù)字化建設(shè)”的投入，深耕企業(yè)服務(wù)場景，自主研發(fā)應(yīng)用多層次的信息技術(shù)平臺和智能化系統(tǒng)，如BCMS商務(wù)中心綜合管理系統(tǒng)、方圓間APP和社群交流平臺、小碟云財務(wù)軟件。
2022年創(chuàng)富港進一步深化數(shù)字化建設(shè)，成立了數(shù)字化推廣部門，推動數(shù)字化產(chǎn)品市場化并對外推廣輸出。該部門主要聚焦于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化服務(wù)，幫助產(chǎn)業(yè)園提高運營效率和提升產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)的數(shù)字化辦公能力。
在2022年2月份，創(chuàng)富港與炬牛創(chuàng)業(yè)空間正式簽訂合作協(xié)議，將為炬牛創(chuàng)業(yè)空間輸出運營管理，包括提供軟件系統(tǒng)，技術(shù)支持、維護服務(wù)，以及專業(yè)咨詢服務(wù)。助力炬牛創(chuàng)業(yè)空間品牌賦能，創(chuàng)造出更強的競爭力。
該合作的誕生標志著創(chuàng)富港在數(shù)字化層面已形成相對成熟的產(chǎn)品和打法，也為公司數(shù)字化下一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)和方向。
05、結(jié)語
事實上，縱觀創(chuàng)富港的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)其有三個鮮明的特點：
�。�1）城市布局：布局一線或新一線城市等較為發(fā)達的地區(qū)，盈利空間足夠；
（2）項目布局：項目數(shù)量集中聚集單個城市，且每個項目的管理面積較小，對項目成本和管理的難度相對較低；
�。�3）自主研發(fā)的企業(yè)數(shù)字化體系，每個運營環(huán)節(jié)都可控。
不難看出，正是創(chuàng)富港從宏觀到中觀到微觀全面保證了盈利的可能性，才能在廝殺慘烈的服務(wù)辦公市場中脫穎而出，成為真正的隱形王者。
