5月15日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)通知，就差別化住房信貸政策進行調整，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的相應期限LPR(貸款市場報價利率)降為LPR減20個基點，按當前LPR，即從4.6%降為4.4%。5月18日，記者了解到，新規(guī)出臺三天，北京地區(qū)多家銀行均表示個人房貸利率暫時沒有變化；與此同時，天津、鄭州、濟南等二線城市的一些銀行已經迅速行動，將首套房貸利率下限降為4.4%。
北京多家銀行表示個人房貸利率沒有調整
5月18日，中行、農行、浦發(fā)、匯豐等銀行的北京分行相關人士均向記者表示，暫時沒有收到調整個人房貸政策的通知，截至目前，房貸利率并無變化。
據了解，北京地區(qū)房貸利率近年來一直平穩(wěn)，各家銀行都執(zhí)行的個人房貸定價基準為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。目前，北京地區(qū)首套房貸利率和二套房貸利率下限分別為5.15%和5.65%，分別比全國最新利率下限高出0.55和0.45個百分點。
有北京地區(qū)銀行業(yè)內人士指出，政策調整需要走流程，估計北京地區(qū)的房貸利率也會有所調整，但可能還要等待一段時間。
此外，央行和銀保監(jiān)會的新政針對的是購買普通自住房的首套客戶，事實上，北京目前實行的普通住宅認定標準還是2014年的版本，已經遠遠不符合當下市場的實際情況。有中介人士表示，按照目前的單價測算，除非二手房造假避稅、做陰陽合同，否則全北京九成以上的房子都不符合普通住宅標準，都是“豪宅”。所以，即便北京的首套房貸利率下調至4.4%，應該也沒多少購房者可以享受。
多地首套房貸款利率降至4.4%
據了解，在監(jiān)管部門新政發(fā)布后，全國已有多個城市快速響應，天津、鄭州、濟南等地區(qū)的部分銀行已將首套房貸最低利率降至4.4%。
有天津地產中介人士今日向客戶報告了這個“好消息”：原來首套房貸利率是4.9%，現在部分銀行降到了4.4%。農行、建行等大行的天津分行已證實，從5月18日起將首套房貸利率降至4.4%。
濟南市也有部分股份制銀行和城商行銀行開始執(zhí)行4.4%的首套房貸款利率。濟南某股份行相關人士表示，目前優(yōu)質客戶的首套房貸利率最低可到4.4%，一般為4.4%-4.6%，需要根據客戶的資質情況確定最終利率。
鄭州也有房產中介稱，對于一手新房，各樓盤執(zhí)行的房貸利率不完全相同，但已有一些樓盤的合作銀行將首套房貸利率降到最低4.4%。
此外，蘇州有銀行表示，雖然現在還沒有執(zhí)行最低4.4%的首套房貸利率，但應該馬上就會有通知下來，“問題不大”。
市場壓力大的城市調整動力強
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，率先下調的都是省會城市或二線城市，這些城市普遍都面臨樓市下行的壓力，如天津這幾年樓市總體蕭條、鄭州去年下半年開始快速降溫、濟南市場樓市不溫不火。換而言之，市場壓力大的城市，調整動力較強。
嚴躍進認為，此次房貸利率下調將與既有的房地產政策糅合，形成綜合效應。此類城市普遍都在近期放松了房地產政策，疊加低利率政策，有助于促進房地產交易成本的降低，對于市場行情的提振也有積極作用。
中原地產首席分析師張大偉指出，央行和銀保監(jiān)會的通知強調依舊遵循因城施策的原則，由各城市在這一基礎上，自主確定最終房貸利率。率先下調的城市目前成交量比較低迷，房貸需求量低。
各省級市場利率定價自律機制將“因城施策”
融360數字科技研究院李萬賦指出，央行調降首套房貸利率下限，主要因為近期國內疫情多點散發(fā)，房貸市場需求比較低迷，4月住房貸款數據不樂觀，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，有必要給到銀行更大的空間促進房貸利率下調，刺激用戶需求。下降后，剛需用戶的購房成本將進一步下降。
全國首套房貸利率下限下調后，各省級市場利率定價自律機制將“因城施策”，根據轄區(qū)內各地的調控政策和樓市供需狀態(tài)，確定當地房貸利率加點下限，確保當地房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。
“從近幾個月的房貸利率趨勢來看，首二套房貸款利率都在持續(xù)下降，且降幅較大。此次下限調整后，各地同步下調房貸利率的可能性比較大，尤其是那些目前已按最低下限水平執(zhí)行首套房貸利率的城市，從而帶來全國整體房貸實際利率的下降。但留給二套房貸利率的下調空間較小，未來和首套房的降幅差距會加大�！崩钊f賦稱。
專家認為信號意義大于實際影響
“以貸款200萬元，貸款年限30年為例，首套利率降低20個基點，相當于為購房者節(jié)省利息8.55萬元左右。但平均至每月的還貸金額卻僅有238元，僅占調整前月供的2.3%�！睆埓髠ニ懔诉@筆賬后表示，從4.4%的房貸利率本身看，心理影響大于實際影響，信號意義大于實際，而且4.4%的利率在當下依然較高，政策存在繼續(xù)下調的空間。他認為，從穩(wěn)樓市角度看，決策層后續(xù)應該出臺更多的政策內容，特別是針對二套房改善需求以及過去過高的存量房貸利率，這樣市場才能盡快穩(wěn)定。
浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創(chuàng)新研究中心聯席主任、研究員盤和林也認為，此次政策調整屬于“微調”。房地產貸款利率下限下降實際上對房貸利率的影響非常小。即使地方有設定房貸利率加點政策的能力，但銀行的資金不是來自于地方政府，主要來自于央行和儲戶渠道，其資金本身有一定成本。之前有些地方的銀行已將個人房貸利率壓在一個很低的水平，繼續(xù)下降的空間不大。若銀行低于資金成本開展首套房信貸競爭，會降低銀行的息差，減少利潤，形成惡性競爭。
來源：北京青年報
編輯：wangdc
