世邦魏理仕近日發(fā)布《2023年中國辦公樓租戶調(diào)查》，通過對來自315家不同行業(yè)租戶反饋的分析，揭示企業(yè)關于未來辦公資產(chǎn)規(guī)劃、工作場所提升和ESG的重要趨勢。

　　中資企業(yè)繼續(xù)引領需求增量

　　醫(yī)藥、科技互聯(lián)網(wǎng)和制造業(yè)擴張意愿回升

　　自去年12月國家防疫政策優(yōu)化后，中國經(jīng)濟逐步復蘇，今年上半年GDP錄得5.5%的增長。中國企業(yè)景氣指數(shù)結(jié)束8個季度的連續(xù)下跌并環(huán)比回升至107.8�？茽柲嵬馍讨苯油顿Y信心指數(shù)企穩(wěn)，1-4月實際利用外資金額錄得歷史第二高值。

　　今年的辦公樓租戶調(diào)查于3月至4月開展，正逢經(jīng)濟修復動能出現(xiàn)波動之際，但調(diào)查結(jié)果顯示企業(yè)的經(jīng)營預期從去年低谷回升：超過四分之三（76%）的受訪企業(yè)預期2023年營業(yè)收入實現(xiàn)增長，該比例較去年大幅提升71個百分點。

　　在受訪企業(yè)中，有42%計劃未來三年增加辦公面積，較2022年小幅提升4個百分點，但明顯低于2021年的59%。CBRE預計，寫字樓租賃活動將跟隨經(jīng)濟運行和企業(yè)信心而逐步改善，2023年全國寫字樓凈吸納量預計約430萬平方米，超過2020年和2022年的水平，達到2021年歷史峰值的六成左右。

　　數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2023年6月

　　本次調(diào)查中，中資企業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)更強的增長動能，52%的中資企業(yè)計劃增加辦公面積，同比上升10個百分點。從細分行業(yè)來看，寫字樓租賃需求的三大主力引擎——金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務業(yè)分別占據(jù)擴張意愿榜單的前三位。制造業(yè)和醫(yī)藥及生命科學行業(yè)計劃未來增加辦公面積的企業(yè)占比也分別提升了13和18個百分點。

　　數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2023年6月

　　租賃策略方面，近八成受訪企業(yè)表示未來三年房地產(chǎn)租金支出的增速將不高于整體運營成本的增速。租金預算直接影響企業(yè)房地產(chǎn)策略，其中計劃增加租金成本占比的企業(yè)具有強勁的擴租和升級意愿。在計劃降低租金成本占比的企業(yè)中，就現(xiàn)有租約進行重新談判、行使租約到期或縮減權、辦公室整合和區(qū)位搬遷是被租戶較多選擇的房地產(chǎn)策略。

　　無論是擴租升級還是收縮整合的策略，租戶均不同程度地對設施使用權和租賃靈活性表示關注。超過六成的企業(yè)希望將所在樓宇服務、設施和靈活辦公空間使用權納入租約。逾1/4的租戶希望業(yè)主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項之一。

　　30%的企業(yè)計劃增加固定工位

　　房地產(chǎn)科技助力辦公室利用率進一步提升

　　隨著防控措施調(diào)整后大部分員工回歸辦公室，調(diào)查顯示，2023年30%的企業(yè)計劃增加固定工位，占比較2022年提升10個百分點。

　　整體而言，由于國內(nèi)辦公習慣受居家辦公影響較小，辦公室平均利用率達到67%，高于全球其他區(qū)域。其中，特大型租戶(全國辦公面積大于50,000平方米)使用率更高，對空間靈活性和健康元素要求也更高。而中小型租戶則受制于空間職能的單一性，利用率較低。

　　注：辦公室平均利用率按中位數(shù)計算得出

　　注：企業(yè)規(guī)模以該企業(yè)在全國總辦公面積為劃分依據(jù)

　　數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2023年6月

　　租戶可以借助傳感器等先進的房地產(chǎn)科技獲取準確的辦公室使用率數(shù)據(jù)，進一步提升空間效率。調(diào)查顯示，有接近六成的受訪企業(yè)對辦公室利用率相關的科技表示關注，包括辦公桌預約工具（58%）和空間占用傳感器（56%）。

　　ESG戰(zhàn)略全面提速

　　更多企業(yè)愿意接受綠色溢價

　　今年調(diào)查結(jié)果顯示，企業(yè)在房地產(chǎn)規(guī)劃和運營中落實ESG戰(zhàn)略的進程全方位提速。在繼續(xù)把關注員工健康作為首要ESG舉措的同時，能源審計、資源循環(huán)利用和設定凈零目標的實施力度大幅提升。

　　數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2023年6月

　　更多租戶愿意接受綠色溢價。有明確意愿搬遷至綠色認證樓宇的租戶占比達到66%，較2022年增加16個百分點。與此同時，愿意為搬遷至綠色樓宇并支付租金溢價的企業(yè)占比自2022年的3%提升至16%。另有28%的租戶表示可以考慮為所在樓宇進行升級和綠色改造支出一定費用。

　　在租賃綠色樓宇之外，企業(yè)對租約能否“綠化”日益重視。19%的受訪租戶計劃在未來租約中放入綠色條款，其中綠色裝修、廢棄物處理和能耗數(shù)據(jù)披露相關條款的關注度最高。

　　CBRE認為，隨著未來政府對公共建筑碳排放約束機制的不斷完善，以及能耗、碳排放數(shù)據(jù)的獲取和評估對樓宇租賃雙方實現(xiàn)其碳中和目標的重要性日益提升，商業(yè)地產(chǎn)綠色租約的規(guī)范化和標準化有望提速。

來 源：CBRE     

 編 輯：liuy