房地產(chǎn)到底該不該救？未來又該何去何從？政府會不會出臺更大的刺激政策？
為此，風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院邀請到中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG 中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜老師進(jìn)行直播，并整理了其演講的部分內(nèi)容，希望大家能在迷茫中找尋到一些方向。
01 房地產(chǎn)的行業(yè)地位，讓救市成為必然選擇
房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位是不容置疑的，按照統(tǒng)計(jì)部門和國家經(jīng)濟(jì)主管部門的說法，地產(chǎn)可以拉動上下游 60 余個行業(yè)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率超過 20%、占 GDP 總量的大概 1/ 3 左右。
改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的動力實(shí)際就是兩個：
一是對外開放所包含的市場化，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)力大爆發(fā)，讓中國經(jīng)濟(jì)融入了世界經(jīng)濟(jì)體系，更多的外部資源資金、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，得以和中國豐富的人力資源、廣闊的潛在市場形成正向反饋和交互，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)富巨大增長。
二是城市化推動了中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和社會形態(tài)、社會面貌的巨大變化，從表象上來看，房地產(chǎn)作為城市化的重要依托，承擔(dān)了非常重要的角色，讓大量的人口進(jìn)入了城市，改變了中國城鄉(xiāng)人口格局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，反過來也推動了以市場化為核心訴求的改革開放。
從目前來看，房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈超過食品行業(yè)，已經(jīng)是我國的第一大產(chǎn)業(yè)，所帶動的財(cái)政收入、稅收、就業(yè)等等，在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有重要地位。
反過來看，房地產(chǎn)「牽一發(fā)動全身」，要防范化解房地產(chǎn)「灰犀牛」風(fēng)險，避免和金融風(fēng)險、地方債風(fēng)險交織發(fā)生系統(tǒng)性的風(fēng)險。但現(xiàn)在找不到宏觀經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展的動力在哪里？從去年下半年開始，調(diào)控政策發(fā)生逆轉(zhuǎn)，一方面從市場準(zhǔn)入角度不斷放松入市的標(biāo)準(zhǔn)和要求，讓更多人具備買房的資格；另一方面從供給角度不斷降息、降準(zhǔn)，降低房企投融資要求，給行業(yè)注入這個流動性。
雖然從供給端和市場端、資金端都擴(kuò)大規(guī)模，推動活力的恢復(fù)，但從實(shí)施效果來看，去年金九銀十沒有出現(xiàn)，冬天變得更冷，今年小陽春也沒來，市場形勢不容樂觀。
02 持續(xù)松綁的樓市調(diào)控，為什么沒效果？
為什么為促進(jìn)樓市回暖，不斷地出臺政策、不斷地強(qiáng)化邊際寬松，卻沒有明顯的效果？
實(shí)際上和行業(yè)的底層邏輯有關(guān)，第一，為滿足國民住房保障的需求，交給市場這只看不見的手去解決，對于地方政府來講，國稅地稅分家以后，土地財(cái)政成為解決地方建設(shè)、地方財(cái)力來源的重要依托，地方政府的錢袋更鼓，能夠有資源和能力去推動城市面貌的改觀和招商引資推動地方產(chǎn)業(yè)升級。
第二，這樣一來就出現(xiàn)了問題，房地產(chǎn)的行業(yè)邏輯和政策邏輯實(shí)質(zhì)上為土地財(cái)政服務(wù)，也就是以房地產(chǎn)為表、土地財(cái)政為理的行業(yè)現(xiàn)狀，出現(xiàn)房地產(chǎn)政策調(diào)控的困局。房價不能漲，不符合社會公平和可持續(xù)發(fā)展的要求；房價也不能降，因?yàn)槌峭豆�、平臺公司的抵質(zhì)押物主要是土地，其資金鏈和信用鏈不能斷。
如果說一個市場的價格既不能漲也不能降，等于行業(yè)就失去了流動性，當(dāng)房企不能自由地調(diào)整產(chǎn)品價格，來優(yōu)化和調(diào)整現(xiàn)金流時，意味著會有很多企業(yè)的運(yùn)營運(yùn)作會出現(xiàn)問題。
這也是去年上半年恒大爆雷以來，不斷有房企頻頻爆雷的主要原因，行業(yè)流動性的缺乏和下降，導(dǎo)致無論出臺什么樣的刺激政策都無法奏效。類似于一輛車的軸承失去了潤滑油，你使再大的勁兒，車都開不動、走不了，再使勁可能就會把車搞壞。
第三，反過來實(shí)際上也反噬到了政府的土地財(cái)政，去年樓市政策頻出，有點(diǎn)余力的房企都紛紛入市去拿地，比如中建系旗下 8 個局和中海集團(tuán)的拿地投資就超過 1800 億，居于國內(nèi)第一；排名第二的華潤置地，也有不到千億的拿地額。
賣房的難度越來越大，后市信心明顯不足，2023 年試點(diǎn)集中土地出讓的城市也紛紛退出，有段時間甚至為烘托氣氛，找地方國企或城投公司出來站臺，當(dāng)然不排除少數(shù)城市的少數(shù)地塊的確火熱，但整體土拍還是偏冷的。
總結(jié)一下，房地產(chǎn)行業(yè)的土地財(cái)政化，導(dǎo)致了刺激樓市回暖的政策空轉(zhuǎn)和救市的無效，只能以行業(yè)流動性的喪失和部分房企陷入困境，然后來換取財(cái)政和金融的短期穩(wěn)定。
03 救市的政策困局，接下來要怎么做？
那么，救市的政策邏輯在哪里？價格管制是不是要放開？這就存在一個問題，企業(yè)為了生存可能會降價促銷，房價下降就會帶來地價下降，土地財(cái)政就會出問題，城投平臺公司可能就會爆雷，資產(chǎn)負(fù)債表就會爆掉，所以價格管制放還是不放是個難題。
再有就是限購放不放開的難題，二三線城市以下的區(qū)域大部分限購都已經(jīng)放開，那么一線城市的核心地段很顯然不能放開，為什么？可能會導(dǎo)致全國購買力涌向有保值能力的一線城市房產(chǎn)，導(dǎo)致全國房價的重構(gòu)，很多二三線以下的城市房價就會出現(xiàn)大跌，同樣會觸發(fā)財(cái)政和金融風(fēng)險問題。
我認(rèn)為，未來的行業(yè)走勢從兩個方面來看，第一，少數(shù)的頭部民營企業(yè)和國央企將在長期的行業(yè)調(diào)整中存活下來，大量的中小房企，包括已經(jīng)出險的百強(qiáng)民營房企，有可能在這一輪調(diào)控中退出歷史舞臺、實(shí)現(xiàn)市場出清和行業(yè)格局重構(gòu)；第二，強(qiáng)調(diào)一下，房地產(chǎn)行業(yè)不能沒有民營企業(yè)，要保持這個行業(yè)的市場化，要保持市場化主體的合理存在和可持續(xù)發(fā)展。
所以我們行業(yè)人士一定要向行業(yè)監(jiān)管部門和政策層面去傳達(dá)理念，必須要堅(jiān)定不移地支持民營房企，包括一些中小房企的合理存在和可持續(xù)發(fā)展，這是房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。
從未來可能的演變來看，我認(rèn)為：
一是重資產(chǎn)、收租型業(yè)務(wù)由國央企、地方平臺與城投公司、少數(shù)頭部民企承擔(dān)，比如萬科、龍湖由單純的開發(fā)型業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向經(jīng)營型業(yè)務(wù)，相對來講還是比較成功的，這也是他們在這一輪行業(yè)調(diào)控中比較穩(wěn)健的原因之一；
二是民營企業(yè)和中小房企的轉(zhuǎn)型方向，應(yīng)該為這些持有資產(chǎn)的國央企、地方平臺公司和城投公司提供專業(yè)服務(wù)，變成長工給他們打工，這也是民營企業(yè)轉(zhuǎn)型代建業(yè)務(wù)的底層原因之一；
三是具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力的人，在未來的行業(yè)發(fā)展演變中是升值的，不忘自身專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)的修煉和提升，機(jī)會是給有準(zhǔn)備的人的。
來源：柏文喜
