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劉凱:商辦市場(chǎng)下行空間有限 下半年需求預(yù)期回暖
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2022/7/22 9:00:00
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[提要]由于上半年新一輪疫情反復(fù)因素的沖擊,商辦市場(chǎng)整體下滑明顯,經(jīng)濟(jì)支撐走弱,市場(chǎng)需求銳減。當(dāng)前商辦市場(chǎng)依舊處于供需僵持博弈階段,雖然疫情向好使得市場(chǎng)下半年需求預(yù)期回暖,但短期商辦市場(chǎng)庫(kù)存高企、行業(yè)利潤(rùn)微薄的狀況仍然沒(méi)有改善。整體來(lái)看,商辦市場(chǎng)仍面臨弱現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)預(yù)期的局面。

  房訊網(wǎng)訊 進(jìn)入2022年,商業(yè)辦公市場(chǎng)包括寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園告別強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇需求,回歸常態(tài)、于底部空間趨穩(wěn)求變。一季度受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及部分重點(diǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)的影響,寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)租賃需求放緩,凈吸納量下降,但依舊保持相對(duì)平穩(wěn)趨勢(shì)。二季度由于重點(diǎn)城市受到了疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)增速放緩等超預(yù)期因素的沖擊,市場(chǎng)活動(dòng)一度停滯,遭遇“倒春寒”,復(fù)蘇勢(shì)頭亦被蒙上陰影;6月,隨著疫情得到有效管控,寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度正在逐步恢復(fù)。

  值得注意的是,上半年寫(xiě)字樓行業(yè)在疫情防控和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)方面均做出了重要的貢獻(xiàn)。作為防疫鏈條上的重要一環(huán),寫(xiě)字樓不僅在封控期間需要配合管理要求,在復(fù)工后常態(tài)化管理上同樣全面精準(zhǔn)到位、創(chuàng)新防疫舉措,在防疫和復(fù)工上發(fā)揮了積極的作用。同時(shí),不少商務(wù)樓宇響應(yīng)政府要求號(hào)召為租戶(hù)減免租金,有效為企業(yè)紓困解難。

  全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱指出,由于上半年新一輪疫情反復(fù)因素的沖擊,商辦市場(chǎng)整體下滑明顯,經(jīng)濟(jì)支撐走弱,市場(chǎng)需求銳減。當(dāng)前商辦市場(chǎng)依舊處于供需僵持博弈階段,雖然疫情向好使得市場(chǎng)下半年需求預(yù)期回暖,但短期商辦市場(chǎng)庫(kù)存高企、行業(yè)利潤(rùn)微薄的狀況仍然沒(méi)有改善。整體來(lái)看,商辦市場(chǎng)仍面臨弱現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)預(yù)期的局面。在疫情穩(wěn)定的基礎(chǔ)上,隨著下半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升,以及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施對(duì)企業(yè)的扶持,受壓制的需求將得到釋放,我們預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)下行空間有限,對(duì)部分城市、部分區(qū)域、部分產(chǎn)品仍存謹(jǐn)慎看多的觀(guān)點(diǎn)。

  銷(xiāo)售市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng) 開(kāi)發(fā)投資趨于理性

  2022年上半年,國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜演變以及新冠疫情在全國(guó)多地散發(fā)等超預(yù)期因素沖擊,給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了較大影響;同時(shí),疊加去年以來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊,整體行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整,以及國(guó)家對(duì)超高層建筑的管控趨嚴(yán),導(dǎo)致國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓大規(guī)模開(kāi)發(fā)熱情消退,投資趨于謹(jǐn)慎、理性。

  2022年1-6月,全國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為2616億元,同比下降10.1%,較疫情最初爆發(fā)的2020年也有4%的降幅,是近5年同期數(shù)據(jù)的最低值,反映出企業(yè)開(kāi)發(fā)投資意愿的低迷。

  新開(kāi)工面積今年上半年為1701萬(wàn)平方米,與2021年同期相比大幅下降近三成。綜合近三年同期數(shù)據(jù)來(lái)看,自2020年以來(lái),全國(guó)辦公樓新開(kāi)工面積已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑,且下降幅度呈現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì),分別為12.6%、15%、29.8%。

  而從影響市場(chǎng)即時(shí)供應(yīng)的竣工面積來(lái)看,上半年同樣出現(xiàn)較大的降幅,同比下降30%至872萬(wàn)平方米,這也是近五年來(lái)同期首次跌破1000萬(wàn)平方米,為短期內(nèi)市場(chǎng)的存量去化減輕了壓力。雖然上半年的竣工量減少一定程度上受到了疫情對(duì)工期的影響,但整體上全國(guó)辦公樓供應(yīng)下降的趨勢(shì)已經(jīng)可以確定。

  劉凱表示,市場(chǎng)銷(xiāo)售方面,上半年在全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積整體下滑的背景下,辦公樓銷(xiāo)售面積逆勢(shì)上揚(yáng),錄得1643萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)15.8%。從2020年以來(lái)同期數(shù)據(jù)來(lái)看,銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)了連續(xù)上漲,已基本達(dá)到了疫情前2019年的水平,凸顯了需求端對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心。

  租賃需求整體放緩 一線(xiàn)城市出現(xiàn)分化

  2022年上半年,全國(guó)多地疫情出現(xiàn)反復(fù),消費(fèi)和生產(chǎn)活動(dòng)受到不同程度的影響,經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。經(jīng)濟(jì)放緩和疫情影響下,企業(yè)信心和運(yùn)營(yíng)以及業(yè)務(wù)開(kāi)展都受到了短期影響,也給寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)帶來(lái)了沖擊。整體來(lái)看,全國(guó)重點(diǎn)城市凈吸納量環(huán)比下滑,空置率上升,租金水平反彈回升的勢(shì)頭被阻斷,依舊在底部空間徘徊企穩(wěn),租戶(hù)有了更大的議價(jià)空間。

  值得注意的是,一二季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)其實(shí)是略有差異的。一季度,全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)局保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì),國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)4.8%,在此基礎(chǔ)上,雖然受在線(xiàn)教育、互聯(lián)網(wǎng)等重點(diǎn)需求行業(yè)強(qiáng)化監(jiān)管的影響,寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求有所弱化,結(jié)束了2021年以來(lái)的加速回暖,但依舊整體表現(xiàn)持穩(wěn),于常態(tài)化中穩(wěn)步發(fā)展。

  其中,一線(xiàn)城市出現(xiàn)分化。北京和上海表現(xiàn)穩(wěn)定,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量接近16萬(wàn)平方米,保持了較強(qiáng)的市場(chǎng)需求;上海則錄得2019年以來(lái)單季度最高值,達(dá)到29.5萬(wàn)平方米;廣州和深圳在一季度由于受到疫情影響,部分租賃活動(dòng)停擺或延期,整體租賃需求表現(xiàn)低迷,空置率和租金承壓。而從二線(xiàn)城市來(lái)看,凈吸納量雖較去年四季度有所下降,但整體需求仍保持活躍態(tài)勢(shì)。

  二季度,由于疫情在全國(guó)多地?cái)U(kuò)散且重點(diǎn)城市形勢(shì)嚴(yán)峻,政府采取了嚴(yán)格的管控措施,嚴(yán)重影響了帶看、商務(wù)談判等環(huán)節(jié),北京、上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)活動(dòng)一度出現(xiàn)停滯。同時(shí),經(jīng)濟(jì)下行的壓力也影響了企業(yè)的信心,壓制了企業(yè)在搬遷、辦公升級(jí)等方面的需求,也影響到了一些并未受到疫情直接影響的城市市場(chǎng)需求。

  數(shù)據(jù)顯示,二季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量錄得負(fù)值,空置率環(huán)比上升1個(gè)百分點(diǎn)至17%左右,租金水平則出現(xiàn)一定程度的下調(diào),甚至出現(xiàn)“陰跌”的現(xiàn)象。而在上海,寫(xiě)字樓空置率也上升至近一年來(lái)的高位,尤其在租賃放緩的背景下,部分業(yè)主為維持出租率選擇在租金上進(jìn)行讓步,使得季度內(nèi)租金水平出現(xiàn)下探。廣州和深圳在疫情后復(fù)蘇態(tài)勢(shì)顯現(xiàn),需求有所回升,基本恢復(fù)至疫情前水平。

  從需求端來(lái)看,金融和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)依舊是市場(chǎng)主要需求來(lái)源。其中,金融保險(xiǎn)等企業(yè)展示出較強(qiáng)韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,依舊保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì),在多個(gè)城市租賃需求中占據(jù)首位。而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)雖然在今年受強(qiáng)監(jiān)管的影響,在北京、深圳等部分城市需求有所下降,但依舊為廣州、杭州、武漢等多數(shù)城市的首位需求驅(qū)動(dòng),行業(yè)租賃占比保持穩(wěn)定。同時(shí),專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)也依然是需求的引擎力量。此外,大健康行業(yè)、新能源、新消費(fèi)以及涉及芯片、集成電路相關(guān)的硬科技行業(yè),也是重點(diǎn)值得關(guān)注的需求增長(zhǎng)來(lái)源。

  劉凱表示,回顧上半年,國(guó)民經(jīng)濟(jì)在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升,表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變。在經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的背景下,穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策落地顯效以及政策端對(duì)企業(yè)不斷扶持,為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求復(fù)蘇將提供強(qiáng)大保障。我們預(yù)計(jì),隨著行業(yè)供應(yīng)高峰期結(jié)束,供需基本面持續(xù)得到改善,下半年行業(yè)信心將回歸,并有望重啟市場(chǎng)的復(fù)蘇之路,空置面積將逐步消化,租金水平于底部企穩(wěn),再度彰顯出行業(yè)的強(qiáng)大韌性和巨大潛力。

  相關(guān)鏈接

  2022年8月10日,2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)(EXPO COSS 2022)將在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大啟幕,主題為“商辦新世代 攜手贏(yíng)未來(lái)”,旨在展示商業(yè)地產(chǎn)理念、信息,促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目間合作與交易,推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇,引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式,打造世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)選址解決方案和商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)。

  中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)主辦,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦,深耕中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,以市場(chǎng)為導(dǎo)向,不斷探索、不斷挖掘商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)(租)房者和開(kāi)發(fā)商的深層次需求,為買(mǎi)賣(mài)和租賃雙方提供深度服務(wù)。

  2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)(EXPO COSS 2021)將邀請(qǐng)100家企業(yè)和項(xiàng)目,1000家投資機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu),1000家大中型企業(yè)和專(zhuān)業(yè)觀(guān)眾,為開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商與大中型企業(yè)、代理公司、金融機(jī)構(gòu)、裝飾設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)鏈條提供品牌展示、招商對(duì)接、洽談交易的大型優(yōu)質(zhì)平臺(tái)。

  來(lái)源:房訊網(wǎng)

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