日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，廣州新房價格環(huán)比漲0.3%，同比漲0.3%。二手房價格環(huán)比漲0.5%，同比漲1.2%。為何成交量同比下滑的同時，一二手價格仍然出現(xiàn)漲幅？

　　從市場反饋來看，一二手市場均出現(xiàn)了改善型置業(yè)超越了剛需置業(yè)的情況，成交占比走高帶動價格結(jié)構(gòu)性上漲。

　　改善型住宅成交占比走高

　　從數(shù)據(jù)來看，不管是一手房，還是二手房，過去幾個月房價微漲的原因，都跟改善級產(chǎn)品熱銷相關(guān)。琶洲、黃埔、番禺等區(qū)域的熱點項目去化率都相當(dāng)不錯，比如越秀和樾府、萬科金域曦府、富力南馳·富頤華庭、萬科城市之光等改善熱盤近期集中網(wǎng)簽對整體數(shù)據(jù)影響明顯。

　　對此，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，盡管宏觀政策及個人購房融資環(huán)境持續(xù)利好購房者，但剛需買家置業(yè)仍保持謹(jǐn)慎，交易活動主要集中于區(qū)位優(yōu)勢較強、生活配套成熟、教育資源占優(yōu)的部分項目。

　　而根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，隨著業(yè)主對個人居住空間的需求以及家庭成員結(jié)構(gòu)的變化，110㎡以上的改善型住宅的關(guān)注度逐漸走高。2022年上半年，廣州全市110-144㎡改善住宅網(wǎng)簽成交總計10570套，比剛需成交量略高。

　　近兩年廣州住宅成交結(jié)構(gòu)性變化，也明確傳達了購房者更加重視明朗舒適的居住空間的市場需求。110-144㎡改善住宅的成交比重多次增長，成為廣州購房市場的又一成交主力，2022年上半年的市占率升至8.5%，較2018年再增長3.2個百分點。

　　正因如此，不少熱門樓盤相應(yīng)增添了改善戶型的推售量。2021年-2022年上半年，中心四區(qū)110-144㎡改善型住宅網(wǎng)簽成交了5390套，成交量排在各面積段之首。

　　信貸環(huán)境松綁 “賣一買一”客戶增加

　　在二手市場，也出現(xiàn)相同的情況。2022年上半年，信貸環(huán)境相對寬松，5年期以上LPR經(jīng)歷兩次下調(diào)，放款時間亦明顯縮短，從去年年底的3-4個月，縮短至目前的1個月以內(nèi)。不少置換客戶能夠快速回籠資金去購買下套房源，促使上半年二手市場改善需求相對活躍。

　　廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年市場出現(xiàn)明顯分化。改善型住宅成交穩(wěn)步上揚，從2020年的占比1.4%，躍升至2022年上半年的2.3%。而剛需300萬元以下盤源成交占比73.4%，環(huán)比減少4.6%，成交能力不及去年同期。

　　以熱門區(qū)域天河來看，成交最為活躍的板塊為天河公園板塊，其成交宗數(shù)更是進入板塊成交前十榜單，月均成交大概80多宗。而需求一向活躍的東圃板塊成交有所回落，新增客戶數(shù)量及二手帶看量較去年同期下跌2-3成左右。因為天河公園板塊優(yōu)質(zhì)小區(qū)林立，居住環(huán)境佳，適合改善買家置業(yè)。在目前信貸環(huán)境趨松的情況下，對于賣一買一客戶相對“友好”，具有較大的操作空間，從而促使板塊客戶需求居高不下；另一方面，板塊業(yè)主報價合理，存在一定的議價空間，部分盤源議價幅度基本可以在3-5%左右，促進了成交的達成。

　　不少區(qū)域“賣一買一”客戶增加。比如上半年二手成交量僅次于番禺，位于第二的海珠區(qū)，“賣一買一”置業(yè)客戶需求明顯增加，而剛需客戶較前段時間有所減少。成交數(shù)據(jù)顯示，海珠區(qū)3房、4房及以上的改善型戶型成交占比分別出現(xiàn)明顯回升，占比分別大增至38.6%、8.4%，同比2021年上半年分別凈增5.6%、1.8%。

　　來源：廣州日報

編輯：wangdc