2022年第二季度，杭州甲級辦公樓市場錄得一個新增供應(yīng)項目入市，整體空置率小幅上升。科技互聯(lián)網(wǎng)及地產(chǎn)建筑行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，金融及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)租賃需求有所提升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，二季度新增一個零售項目，品牌開業(yè)更趨保守，總體空置率小幅上升。餐飲品牌的需求有所回暖，寵物業(yè)態(tài)為市場注入新活力。
仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“伴隨著杭州亞運(yùn)會延期和疫情反復(fù)的影響，上半年杭州面臨的市場壓力有增無減。在此背景下，杭州市著力推進(jìn)共同富裕示范區(qū)建設(shè)，大力發(fā)展科技創(chuàng)新。未來的杭州將全力推進(jìn)城西科創(chuàng)大走廊建設(shè)，加快區(qū)域融合和人才集聚。伴隨著杭州打造科創(chuàng)高地的決心，杭州的優(yōu)質(zhì)辦公市場也將在復(fù)雜的市場環(huán)境下展現(xiàn)出前所未有的韌性。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓
二季度杭州辦公樓市場僅錄得一個甲級項目入市，整體空置率小幅上升。位于運(yùn)河商務(wù)區(qū)的英藍(lán)中心于二季度交付，總體量約50,000平方米，是城北近兩年來較為稀缺的自持項目。受新項目入市及上半年市場租賃需求承壓的影響，甲級辦公樓的空置率小幅上升0.4個百分點(diǎn)至22.2%。二季度乙級辦公樓無新增供應(yīng)，由于租戶升級搬遷的需求上升，乙級辦公樓空置率上升了0.2個百分點(diǎn)至18.5%。二季度，杭州辦公樓整體空置率微升0.3個百分點(diǎn)達(dá)到20.3%。
企業(yè)升級搬遷帶動辦公樓新需求。二季度杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為22,869平方米，環(huán)比下降13.1%，同比下降24.8%。從企業(yè)來看，科技互聯(lián)網(wǎng)需求占比33%，科技類企業(yè)在上半年面臨一定的行業(yè)調(diào)整；而金融行業(yè)的需求攀升至15%，多企業(yè)有升級需求。包括律所、企業(yè)管理在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)租賃需求有所回暖，但仍以升級搬遷需求為主。受周邊疫情影響，二季度多個中大企業(yè)總部或區(qū)域總部的選址決策受限，部分企業(yè)的租賃活動也相應(yīng)推遲，商務(wù)問詢及帶看量較年初有所縮減，因此二季度的租賃成交數(shù)量較一季度有所下降。
二季度杭州甲級辦公樓市場租金略有下降。截至6月底，杭州甲級辦公樓平均有效凈租金為4.68元每平方米每天，環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)。同時，乙級辦公樓租金與上季度持平，為3.53元每平方米每天。市場需求疲軟使得租賃成交活躍度降低，業(yè)主亦采取較為保守的租賃政策，整體租金承壓。
2022年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：隨著2022亞運(yùn)會的延期，原本杭州在建辦公樓項目的停工期也隨之延后至明年。受其影響，部分原定于明年年初竣工的建筑施工項目在建辦公樓或?qū)⑻崆敖桓�，杭州辦公樓市場將迎來一個供應(yīng)高峰。盡管城市重大賽事面臨延期，但目前杭州第三期地鐵規(guī)劃已基本落成，杭州的城市交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)建設(shè)迎來巨大改善，對企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)活動和選址決策均為利好因素。下半年杭州的辦公租賃市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
統(tǒng)觀全年，杭州預(yù)計有68.6萬平方米的新增供應(yīng)，共計12個優(yōu)質(zhì)項目入市。其中甲級辦公樓市場新增體量約27萬平方米。新入市項目主要集中在沿江商務(wù)區(qū)即錢江新城和錢江世紀(jì)城商圈。同時，武林及黃龍等傳統(tǒng)核心商圈也將迎來優(yōu)質(zhì)新入市項目。由于下半年大量的新增供應(yīng)將進(jìn)入集中交付階段，預(yù)計杭州甲級辦公樓的空置率在2022年底或?qū)⑦_(dá)到25%以上。未來三年，預(yù)計杭州辦公樓的新增供應(yīng)將始終保持較高位。
仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“2022年上半年的杭州辦公樓市場面臨較大的內(nèi)外部壓力。杭州亞運(yùn)會延期舉辦、房地產(chǎn)調(diào)控政策未見明顯松綁、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展面臨收縮，周邊城市也經(jīng)歷了較長時間的疫情封控。我們認(rèn)為業(yè)主對于市場的預(yù)期恢復(fù)尚需時日。與此同時，杭州城市的基礎(chǔ)建設(shè)和交通網(wǎng)絡(luò)條件有較大改善，城市發(fā)展的基本面未變，我們預(yù)計未來市場平均凈租金仍將繼續(xù)承壓，但無需擔(dān)心大規(guī)模的波動�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
青年及潮流運(yùn)動類服裝品牌加速布局，茶飲及輕餐首店搶先進(jìn)駐杭州，寵物業(yè)態(tài)為零售物業(yè)注入活力。從業(yè)態(tài)來看，時裝行業(yè)依然是最大的主力需求，占二季度新開業(yè)商鋪的31%，其次是餐飲，占比29%，比重較上季度有所上升。二季度餐飲品牌的需求有所回暖，多個茶飲及烘焙品牌搶先進(jìn)駐杭州，如茶品牌T9在杭州萬象城開出了浙江首店，輕奢烘焙品牌Butterful& Creamorous黃油與面包浙江首店在嘉里中心開業(yè)，新中式烘焙品牌虎頭局渣打餅行在杭州萬象城及湖濱in77雙店齊開。時尚及服裝業(yè)態(tài)上，針對青年群體及潮流運(yùn)動類的服裝品牌在杭加速布局，如美國休閑時尚品牌Allbirds省內(nèi)首店入駐杭州萬象城，運(yùn)動服品牌MAIA ACTIVE杭州首店于杭州IN77正式開業(yè)。杭州已然具備其一定的實(shí)力，吸引各大優(yōu)秀品牌將杭州作為其全國戰(zhàn)略布局的第一批城市。
與此同時，疫情影響仍在持續(xù)，不少品牌正逐漸退出市場。例如，作為國內(nèi)線下實(shí)體書店品牌的“言幾又”于二季度關(guān)閉在杭州所有門店，正式退出杭州市場。
隨著寵物經(jīng)濟(jì)在國內(nèi)的悄然興起，杭州的商場也逐漸加入這一賽道。作為杭州首條寵物主題街區(qū)，2700㎡的“寵這里”全球首店于杭州高德置地廣場試營業(yè)，吸引目標(biāo)人群帶寵物走出家門，為商場帶來新一波的流量經(jīng)濟(jì)。
二季度僅有一個零售項目入市，總體空置率有所上升。位于濱江商圈的濱江銀泰百貨，于6月30日開業(yè)，為該板塊帶來13萬平方米的新增供應(yīng)，該項目緊鄰地鐵一號線，為濱江商圈高端零售物業(yè)市場注入新活力，亦是銀泰首次進(jìn)入濱江。二季度杭州全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率為7.9%，較上季度上升了0.6個百分點(diǎn)。其中，全市購物中心的平均空置率環(huán)比上升了0.4個百分點(diǎn)至8.8%左右，而百貨的空置率保持在1.4%。從細(xì)分市場來看，湖濱和錢江新城商圈的空置率表現(xiàn)較為平穩(wěn)，包括杭州萬象城和湖濱銀泰in77在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)購物中心的首店開業(yè)熱度有增無減。而武林商圈二季度的總體表現(xiàn)欠佳，空置率有所上升。
二季度零售物業(yè)市場租金小幅下降。二季度杭州全市零售物業(yè)租金略有下降，首層凈有效租金環(huán)比下降0.1個百分點(diǎn)至17.95元每平方米每天。核心商圈零售市場平均凈有效租金達(dá)30.1元每平方米每天，與上季度相比下降0.1個百分點(diǎn)；而非核心商圈的租金繼續(xù)保持下跌趨勢，凈有效租金環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)至12.67元每平方米每天。
2022年零售物業(yè)市場展望：2022年杭州零售物業(yè)市場將迎來一個供應(yīng)高峰，預(yù)計有6個新增項目入市，總體量將達(dá)到62萬平方米。年內(nèi)的新增供應(yīng)主要位于非核心商圈，以購物中心為主，主要集中在濱江、城東及城北等非核心商圈�？傮w空置率預(yù)計略微上升，預(yù)期年底或高于8%。2023年以后，預(yù)計新增供應(yīng)將主要集中在核心區(qū)域，并以高端購物中心為主，包括預(yù)計在2023年交付的望江新世界K11項目、2024年交付的武林商圈的恒隆廣場，以及2025-2026年交付的新鴻基江河匯IFC和錢江世紀(jì)城商圈的杭州SKP。以港資為主的高端零售項目的爭相入市將有效增強(qiáng)杭州高端零售物業(yè)市場的競爭效應(yīng)，帶來新的價值預(yù)期。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
