興隆,位于河北省承德市最南端,是遠(yuǎn)近馳名的避暑“涼島”。待京沈高鐵開通后,從北京CBD半小時可抵達(dá),霧靈山下“北京東旅游線”上重要目的地興隆,2019年接待游客465萬人次。難以想象的是,一個32萬人口的小鎮(zhèn),卻是碧桂園、融創(chuàng)中國、陽光100、中冶置業(yè)和榮盛發(fā)展等諸多頭部和知名房企的“重倉”之地。
從北京望京出發(fā),沿京平高速向東北方向行車2小時后,跨入“京津1小時經(jīng)濟(jì)圈”的興隆全貌逐漸展顏。俯瞰興隆,群山蒼翠環(huán)繞之下,由人民政府向南及兩翼展開,石材外立面林立的高樓、十多層高的施工塔吊、等待拆遷的舊樓宇、國道上頻繁往來的混凝土、水泥和各種建材的大車……
所有的景象,無一不顯示這個可以將“京津唐承”四城同城化的縣城,樓市正在快速發(fā)展,至于房價,已經(jīng)邁向了“萬元時代”。
房價已漲至均價8000元
面朝已經(jīng)快建好的興隆西站,看到的皆是綠網(wǎng)蓋住的施工現(xiàn)場,兩側(cè)是已經(jīng)廢置的樓宇,商戶均已搬走,新的站前商業(yè)街正在施工中,雖還看不出雛形,但在圍擋的廣告牌中已可窺見一二,這即是去年陽光100在公開市場以近2.6億元競得的“北京的阿爾勒”項目。
驅(qū)車跑遍興隆后發(fā)現(xiàn),開發(fā)商陽光100是目前興隆的“大地主”,按照規(guī)劃,緊鄰京沈高鐵興隆西站的“北京的阿爾勒”項目,將是一個占地1100畝的城中城綜合體。
“這個項目首開地塊規(guī)劃建筑面積為16.6萬平方米,其中住宅部分計劃于今年9月份開盤,銷售價格目前還未定,但主力戶型面積為65平方米起,項目30%以上客群鎖定為京津剛需剛改購房者!标柟100相關(guān)人士表示,興隆是陽光100重倉的環(huán)京城市,公司還深度參與了興隆當(dāng)?shù)赝恋匾患夐_發(fā)市場。
“目前興隆新房的價格在8000元/平方米-9000元/平方米,少數(shù)高端項目中的部分精裝修房源達(dá)到1萬元/平方米!毕啾拳h(huán)京樓市其他區(qū)域動輒2萬元/平方米-3萬元/平方米的房價而言,目前興隆樓市剛起步,入駐的全國性房企大約有五六家,總體而言,這個市場屬于價值洼地!叭珖苑科蟮倪M(jìn)入,將京津購房人群帶進(jìn)了這個市場,30%以上的新房被京津購房群體買走了”。
“三年前項目第一次開盤時,有北京來的客戶帶著兩張卡,一下子半層一層地買房,畢竟8000元/平方米的住宅或者商住房,比環(huán)京樓市中的燕郊、固安等地便宜多了!痹诋(dāng)?shù)乜磥眍H為高端的興隆融創(chuàng)城銷售中心,一位銷售人員透露,“融創(chuàng)(中國)在興隆拿了7塊地,總計開發(fā)建筑面積達(dá)到120萬平方米,在當(dāng)?shù)厥且粋造城式大盤,一期70%的房子都賣給了來這里買房的北京人和天津人!
房企盈利空間頗高?
在這個房子既能滿足“半小時”通勤北京自住需求,又能變身旅居房產(chǎn)的市場中,開發(fā)商看重市場空間之余,更重要的是可以通過提升產(chǎn)品溢價,進(jìn)一步賺取土地紅利,拉高盈利空間。
在興隆核心城區(qū)的寬廣廣場對面,注意到,碧桂園開發(fā)的興隆碧桂園項目,一期業(yè)主已經(jīng)入住,偶爾能看到來往于小區(qū)的居民,帶孩子的老人等。不過,圍繞著社區(qū)的商業(yè)門店卻鮮有開張經(jīng)營。
“碧桂園是第一個進(jìn)入興隆的頭部房企,一期剛賣房時曾叫價5000元/平方米左右,待融創(chuàng)入場之后因土地成本較高一下子叫價超過7000元/平方米時,碧桂園才開始跟風(fēng)漲價!币晃划(dāng)?shù)厝耸勘硎,碧桂園項目用地是山地,拿地價格便宜,別墅價格約為1.2萬元/平方米,盈利空間很高。
“項目一期銷售均價約為7500元,現(xiàn)在部分房源也有優(yōu)惠,價格在8000元/平方米左右,總價區(qū)間在80萬元—100萬元之間!北坦饒@興隆售樓中心一位銷售員直言,整體上,30%-40%客戶來自北京和天津。今年上半年,有的客戶干脆沒來現(xiàn)場,在網(wǎng)上就下了定金把房子定下了。
“目前在興隆市場中,偏重文旅屬性的由中冶置業(yè)開發(fā)的樓盤銷售價格較高,但位置較偏。比如在定位‘文旅+康養(yǎng)+地產(chǎn)’的由中冶置業(yè)開發(fā)的項目中,部分住宅銷售價格在1.2萬元/平方米左右!鄙鲜鍪煜ぎ(dāng)?shù)貥鞘腥耸勘硎荆瑩?jù)說該樓盤融合主題樂園、健康養(yǎng)老、休閑農(nóng)業(yè)、體育運(yùn)動、度假酒店、文化創(chuàng)意等多元產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài),客群大多數(shù)都來自京津地區(qū)。
“要論盈利空間,興隆市場未來的最大贏家應(yīng)該是陽光100,其幾乎將興隆一半土地收入囊中!庇薪咏柟100人士表示,陽光100深度參與了興隆的一級土地開發(fā),在前期設(shè)計規(guī)劃以及一二級土地市場聯(lián)動方面都占有先機(jī),待高鐵以及京承高速開通,高鐵半小時,高速1.5小時抵達(dá)的交通優(yōu)勢釋放,預(yù)計興隆房價將全面升入“萬元時代”,陽光100收益可期。
根據(jù)2019年年報披露,陽光100在興隆縣高鐵新城進(jìn)行一級土地開發(fā)的面積高達(dá)6000畝。在興隆縣六道河鎮(zhèn)的國際藝術(shù)區(qū)項目,規(guī)劃占地面積超過3000畝。而這些土地一級開發(fā)項目未來也將成為陽光100新增土儲的重要來源。
“從京津購房客群的買房路徑來看,從市內(nèi)的公園地產(chǎn)到五六環(huán)外的山水別墅,再到環(huán)京區(qū)域的生態(tài)大盤。”有市場人士稱,優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境、便捷的交通條件,較低的購房門檻,再加上較高的升值預(yù)期,是吸引購房者入場的重要條件。
目前來看,興隆樓市成交量價雖有波動,但整體上正處在逐步升溫通道中。或許,接下來,重倉興隆土地者將是環(huán)京樓市的又一波贏家,但押寶是否準(zhǔn)確還待后市觀察。
來源:證券日報
編 輯:chenhong