一片唱衰聲中，WeWork卻帶來了久違的好消息：有望實現(xiàn)正現(xiàn)金流，且比原計劃提前了一年。舉世矚目的上市失敗仿佛是WeWork的分水嶺，軟銀接管之后，WeWork開啟了救贖之路，裁員、出售資產(chǎn)、重新與企業(yè)談判租約……WeWork正試圖擺脫曾經(jīng)揮霍與鋪張的標(biāo)簽。但不得不承認(rèn)的是，疫情的沖擊、軟銀的“食言”等都對WeWork的現(xiàn)金流提出了考驗。而隨著WeWork的泡沫徹底成為過去式，共享辦公也似乎從瘋狂逐漸步入了理性。
提前一年
不出意外的話，這應(yīng)該是WeWork最近一年帶來的最好消息了。當(dāng)?shù)貢r間12日，《金融時報》報道稱，WeWork執(zhí)行董事長馬塞洛·克勞雷在接受其采訪時提到，WeWork到明年底有望實現(xiàn)正數(shù)現(xiàn)金流，較原計劃提前了一年時間。
現(xiàn)金流是WeWork的執(zhí)念。今年2月，為提高公司估值，并重新獲得投資者的信任，克勞雷公布了他的五年重整計劃，其中短期目標(biāo)就是在2022年實現(xiàn)自由現(xiàn)金流回正，并在2024年進(jìn)一步上升至10億美元。WeWork預(yù)計，若公司能夠成功在2022年實現(xiàn)現(xiàn)金流收支平衡，那么其預(yù)期有望將25億-30億美元的額外流動資金投入于未來增長。
而在這之前，WeWork剛剛進(jìn)行了一系列的人事變更，作為總體計劃的一部分，房地產(chǎn)資深人士桑迪普·馬斯拉尼成為WeWork的首席執(zhí)行官，董事會也進(jìn)行了改組。
“曾經(jīng)大家認(rèn)為WeWork實現(xiàn)正現(xiàn)金流是一項不可能完成的任務(wù)，認(rèn)為我們的機(jī)會為零。如今大家將在一年后看到，WeWork基本上將是一家盈利企業(yè)，同時擁有令人難以置信的資產(chǎn)多樣性�！睂τ谌缃竦倪\營情況，克勞雷如此說道，他還強(qiáng)調(diào)，相信WeWork將成為一家有多元化資產(chǎn)及具備盈利能力的企業(yè)。
就目前情況而言，WeWork夢想成真的可能性并不小。按照克勞雷的說法，在裁了8000人、重新談判租金和出售資產(chǎn)之后，公司的成本有所下降。而新冠肺炎疫情大流行之后，集團(tuán)的辦公地點需求殷切，所以相信集團(tuán)可以在明年底之前錄得營運利潤�？藙诶追Q，在過去的一個月里，字節(jié)跳動、微軟、花旗等大公司都與WeWork簽訂了新的租約，預(yù)計公司在衛(wèi)生事件期間營收持平。對于具體的情況，北京商報
記者聯(lián)系了WeWork，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。
在克勞雷的領(lǐng)導(dǎo)之下，WeWork開啟了大刀闊斧的改革。今年4月中旬，馬斯拉尼還宣布，將在5月底前進(jìn)行新一輪裁員。而在上個月，香港媒體還報道稱，WeWork在香港租用的中環(huán)商廈HCode多層樓面在使用不足一年后遷出，部分樓面需要重新招租。
WeWork破局
“去年下半年高峰時期，這里的入駐率大概在90%以上，但現(xiàn)在大概在70%”，調(diào)皮電商創(chuàng)始人馮華魁是北京WeWork朝陽大悅城社區(qū)空間里的一員，在他看來，疫情沖擊之下，WeWork整體入駐量已經(jīng)出現(xiàn)了下滑。不過他認(rèn)為，如果WeWork表示明年能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的話，應(yīng)該是有一定的數(shù)據(jù)支撐的，一方面WeWork本身價格不低，另一方面作為二房東，在規(guī)模方面拿下辦公場地有較大優(yōu)勢。
在馮華魁看來，WeWork此前的虧損主要是因為在很多方面的做法太過于鋪張浪費，現(xiàn)在經(jīng)過各方面的壓縮，再加上除了辦公場地和人力成本外，其他的成本相對來說很低，如果能夠穩(wěn)健經(jīng)營的話，實現(xiàn)盈利的可能性還是比較大的。
收縮版圖，大幅裁員，對WeWork來說，過去這段時間是痛苦的。IPO失敗仿佛是WeWork的分水嶺，在這之前，WeWork是共享辦公獨角獸，瘋狂擴(kuò)張，大舉進(jìn)攻，但在這之后，WeWork就成了麻煩的代名詞。這家曾經(jīng)估值高達(dá)470億美元的初創(chuàng)企業(yè)，如今的估值已經(jīng)降至29億美元。
但現(xiàn)在，WeWork的麻煩可能也來自于軟銀。今年4月，軟銀發(fā)布聲明宣布，由于部分條件未得到滿足，該公司取消了2019年10月與股東簽署的最高30億美元收購WeWork更多股份的要約。這對WeWork來說，絕對不是個好消息，畢竟只有在軟銀完成收購之后，WeWork才能從軟銀這里獲得11億美元的債務(wù)融資。也是因此，WeWork對軟銀提起訴訟，指控后者未能按照協(xié)議完成收購交易。
互聯(lián)網(wǎng)分析師楊世界分析稱，WeWork是有可能通過自身的精細(xì)化運作達(dá)到盈利的目的的，但如果WeWork為企業(yè)員工提供離其居住地更近的辦公空間的話，也可能會帶來相應(yīng)的成本的增加，畢竟此前WeWork辦公地點更多是在較為偏遠(yuǎn)的地方，這樣一來無形之中增加了成本，也因此存在一定的不確定性。
“WeWork盈利這句話的目的第一可能是真的會實現(xiàn)盈利，第二也可能是給市場信心，向其他人釋放的煙霧彈”，楊世界稱，大環(huán)境來看WeWork本身就存在虧損，精細(xì)化運作之后，企業(yè)的簽單轉(zhuǎn)化率有可能使WeWork現(xiàn)金流上升，但如何能夠達(dá)到虧損、預(yù)付款以及現(xiàn)金流的平衡才是其能否盈利的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)付款能不能大于成本，這是一個關(guān)鍵的平衡點。
共享辦公之路
當(dāng)資本市場拒絕為WeWork瘋狂的估值買單之后，泡沫就此破裂。而WeWork泡沫的破裂也意味著，整個共享辦公行業(yè)迎來一次清醒的機(jī)會，不巧的是，疫情又起，打擊可想而知。今年3月，WeWork的競爭對手Knotel表示，為了應(yīng)對冠狀病毒疫情，該公司將裁員30%，還有20%人進(jìn)入休假狀態(tài)，受影響員工大約有200名。按照Knotel首席執(zhí)行官阿莫爾薩爾瓦的說法，Knotel正在停止收購新的房屋或簽新租約，這些舉措導(dǎo)致了裁員。
此外，當(dāng)?shù)貢r間7月6日，納斯達(dá)克上市的特殊目的收購公司OrisunAcquisitionCorp.還發(fā)布公告稱，公司已與中國最大的聯(lián)合辦公品牌優(yōu)客工場簽訂了最終合并協(xié)議，合并后的公司預(yù)計將以新的股票代碼在納斯達(dá)克交易。
據(jù)了解，合并后公司預(yù)估市值約為7.69億美元，但在2018年，優(yōu)客工場D輪融資后，估值曾達(dá)到28.57億美元。與WeWork一樣，虧損也是優(yōu)客工場逃不出去的問題。據(jù)優(yōu)客工場去年12月遞交的招股書披露，2017年、2018年以及2019年前9個月，該公司總凈收入分別為1.67億元、4.49億元和8.75億元；虧損額分別為3.729億元、4.452億元和5.728億元。
馮華魁稱，前幾年聯(lián)合辦公那么火熱，肯定是有泡沫的存在，目前這種類型的公司，對其包裝能力和服務(wù)能力的要求很高，不是有個場地掛個聯(lián)合辦公的牌子就可以說自己是眾創(chuàng)空間，這種公司的競爭力是有限的，物業(yè)開發(fā)出品牌價值至少也需要五年以上的時間。
但在優(yōu)客工場和WeWork的問題上，楊世界認(rèn)為，WeWork和優(yōu)客工場的成本結(jié)構(gòu)不一樣，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶以前就是做房產(chǎn)的，拿下辦公場所的成本肯定會相對較低，成本承壓的風(fēng)險也較低。而WeWork要么是自己租賃場所，要么與物業(yè)合作，風(fēng)險抗壓能力上稍微弱一些，疫情期間很多物業(yè)降低租金，就要看WeWork能不能在這個契機(jī)下以低成本拿下辦公區(qū)，再與企業(yè)聯(lián)動，隨后再看預(yù)付款能不能與虧損和現(xiàn)金流之間達(dá)成平衡。
盈利似乎成了共享辦公難以跨越的問題。馮華魁認(rèn)為，如果能夠開啟加盟模式，成為聯(lián)合辦公優(yōu)質(zhì)品牌的話，入駐率可能會提高很多，這可能是辦公場地、辦公商業(yè)品牌化運作的小嘗試，作為綜合、全面、連鎖的辦公場所，是有自己的市場價值的，如何讓客流量發(fā)揮更大的價值是可以探索的方向，可以嘗試創(chuàng)造一些增值服務(wù)如零售等，發(fā)現(xiàn)、整合內(nèi)部資源，形成合作體系，但這樣需要的能力也就比較高了。
來 源：北京商報
編 輯：liuy
