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泰禾廈門灣陷爛尾疑云 文旅地產(chǎn)如何才能擺脫“歷史的輪回”?
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng) 2020-7-15 13:21:23
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[提要]漳浦縣住建局月前發(fā)布公示稱,“泰禾·香山灣”A12-2地塊在辦理商品房預(yù)售許可證報批時隱瞞該項目國有土地使用權(quán)抵押“華融公司”的事實,項目已辦理的商品房許可證應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

  01

  “網(wǎng)紅”的隕落

  近日,人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板爆出泰禾廈門灣項目的相關(guān)投訴,引起了聞旅的關(guān)注。

  數(shù)位業(yè)主介紹,其泰禾廈門灣房產(chǎn)自購買以來長期停工,房屋鋼筋已經(jīng)生銹;為防止項目爛尾,業(yè)主請求地方協(xié)調(diào)開發(fā)商給出解決方案、辦理退款手續(xù);福建新聞廣播“新聞三劍客”近日也接到購房者投訴稱,泰禾香山灣(與廈門灣為同一個項目的不同地塊)承諾退定金卻超期未退;此外,漳浦縣住建局月前發(fā)布公示稱,“泰禾·香山灣”A12-2地塊在辦理商品房預(yù)售許可證報批時隱瞞該項目國有土地使用權(quán)抵押“華融公司”的事實,項目已辦理的商品房許可證應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

  系列事件看似不甚起眼,但之所以值得關(guān)注,源于項目極盡高光的過往。

  資料顯示,泰禾廈門灣位于漳州市白塘灣旅游度假城,項目原由新華都置業(yè)負(fù)責(zé)投資建設(shè),2017年4月19日,泰禾集團(tuán)發(fā)布公告,公司全資子公司廈門泰禾擬以17.87億元受讓新華都集團(tuán)所持全部新華都置業(yè)60%股權(quán),至此,項目轉(zhuǎn)由泰禾操盤。

  作為泰禾旗下“灣”系產(chǎn)品線的第一個戰(zhàn)略性項目,也是“泰禾+”戰(zhàn)略落地的最大項目,泰禾廈門灣囊括了泰禾地產(chǎn)、醫(yī)療、教育、商業(yè)、文化、酒店、文旅、養(yǎng)老七大板塊,總占地預(yù)計規(guī)劃近萬畝,包括總建筑體量約670萬㎡的白塘灣(其中住宅約538萬㎡)和總建筑體量約88萬㎡的香山灣,被稱為是泰禾的一次自我超越。

  自項目面世以來,泰禾便采取高密度轟炸的市場投放策略在各地“攻城略地”,營銷/渠道合作方囊括多家房產(chǎn)服務(wù)公司、房地產(chǎn)網(wǎng)站及房地產(chǎn)自媒體,矩陣規(guī)模堪稱豪華。

  至于傭金,泰禾方面盡顯“慷慨”。以2019年2月重慶隆竹地產(chǎn)營銷策劃有限公司與福建泰信置業(yè)有限公司簽訂的《客戶推介合作協(xié)議》為例,其客戶推介服務(wù)費(fèi)按商品房成交總價(以《商品房買賣合同》約定的商品房總價為準(zhǔn))的10%結(jié)算,成本之高令人咋舌。

  高舉高打的營銷策略,確實帶來了顯著成效。數(shù)據(jù)顯示,2018年8月26日,廈門灣北京、上海、廈門三地同開,30秒3000套告罄;僅用時一年,項目便以70億的認(rèn)購額(數(shù)據(jù)截止2019年6月22日),在2018-2019年期間,穩(wěn)居全國文旅市場TOP5,廈漳泉市場TOP1。

  盡管承載了泰禾戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的諸多期待,市場熱度也因猛烈的營銷攻勢“出道即巔峰”,但受集團(tuán)緊繃的資金鏈影響,自面世以來,項目一直深陷各種交易緋聞。

  早在2018年8月,業(yè)界就有消息稱,泰禾正在與融創(chuàng)協(xié)商該項目的收購事宜。針對這一傳聞,泰禾方面回應(yīng)稱“完全不屬實”。盡管并購傳聞被辟謠,伴隨市場形勢變幻,其債務(wù)問題每況日下卻是不爭的事實,截至當(dāng)年年底,泰禾總資產(chǎn)2431.36億元、負(fù)債總額2121.47億元,資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.88%。

  據(jù)相關(guān)人士介紹,若非到緊要關(guān)頭,泰禾是絕不會賣項目的。但當(dāng)債務(wù)危機(jī)逼近,為緩解高企的資金壓力,除連續(xù)發(fā)行高利率債外,割讓資產(chǎn)也就成了不得已而為之的抉擇。

  在連續(xù)宣布與世茂展開多個項目的股權(quán)合作后,2019年9月28日,泰禾集團(tuán)披露,其全資子公司福州美鴻林業(yè)與世茂持股的漳州嘉廣于2019年9月27日簽署《漳州泰禾香山灣項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,福州美鴻林業(yè)向漳州嘉廣轉(zhuǎn)讓福建泰信置業(yè)30%股權(quán),股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為6,700萬元,同時乙方承接原股東借款2.3億元,交易對價合計約為3億元。

  盡管泰禾最終松口“割肉”,但上述股權(quán)/債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議似乎并未達(dá)成。企查查顯示,截止到目前,福建泰信置業(yè)仍由福州美鴻林業(yè)100%控股,且自2019年8月2日至今,福建泰信置業(yè)全部股份處于質(zhì)押狀態(tài);而因紅杉置地(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛,自2020年1月7日起至2021年1月7日止,保全金額以5930677.27元為限,福建泰信置業(yè)銀行賬戶已被凍結(jié)。

  事實上,近年來世茂并購交易頻繁不假,但其內(nèi)部制定有一套嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇在2019年中期業(yè)績會上表示,世茂收并購時會設(shè)置一定的要求,例如10%到12%的稅后利潤,毛利潤超過30%;“下半年(2019年)標(biāo)準(zhǔn)會提高,比如稅后利潤要達(dá)到12至15個點(diǎn)”。

  從這個角度看,泰禾廈門灣飽和式轟炸的營銷投放,或許能帶動項目短期的市場關(guān)注度高走,但回歸現(xiàn)實,其所謂“1年70億認(rèn)購額”究竟有多少能“落袋為安”?無疑需打個問號;而聚焦最終的產(chǎn)出,受項目定位/規(guī)劃、股東債務(wù)及宏觀市場形勢影響,其整體的回報率及運(yùn)營可持續(xù)性,顯然需要更為審慎的評估。

  要指出的是,廈門灣項目的困境并非孤立事件,其折射的是泰禾整個集團(tuán)持續(xù)加重的債務(wù)危機(jī):近年來,泰禾的發(fā)展飽受資金鏈困擾,盡管歷經(jīng)發(fā)行高利率債、出售資產(chǎn)等各種掙扎,但受行業(yè)形勢、疫情等多重因素影響,其墜落態(tài)勢始終沒能減緩。

  泰禾2019年財報顯示,其獲得的銀行授信額度為1281.08億元,實際使用244.64億元,余額尚超千億元,但截至財報批準(zhǔn)日,泰禾的銀行借款中有235.58億已到期未歸還金額,銀行端融資渠道已經(jīng)中斷;2020年7月6日,因未能及時兌付“17泰禾MTN001”中期票據(jù),泰禾首次出現(xiàn)債券違約,其在公開市場的再融資大門也基本宣告關(guān)閉。

  在此之前,包括公司信用遭機(jī)構(gòu)下調(diào)評級、實控人多次被列失信被執(zhí)行人、控股股東及其一致行動人全部股份被凍結(jié)、多地項目因長期停工引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)等,無一不是泰禾債務(wù)危機(jī)在各個切面的具體呈現(xiàn)。從2017年躋身千億房企俱樂部劍指“2000億”,到如今陷入生死絕境,跌宕經(jīng)歷發(fā)人深醒。

  02

  行業(yè)迷思

  伴隨國內(nèi)的城市化進(jìn)入下半場,過往單一的土地財政模式顯得愈發(fā)逼仄。如何擺脫這一束縛,通過產(chǎn)業(yè)落地帶動大量資金、人流及資源的匯集,實現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、長效、可持續(xù)發(fā)展?成為各地面臨的全新課題。

  聚焦文旅地產(chǎn)(尤其是大型文旅綜合體)項目,由于其產(chǎn)業(yè)模式具備的某種“普適性”,且能實現(xiàn)周邊土地升值、帶動當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)提升以及優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等綜合效應(yīng),被各地視為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的標(biāo)準(zhǔn)范式。如同此前泰禾集團(tuán)副總裁李亮談到的“住假地產(chǎn)”概念,泰禾要解決的不但要宜旅,還要宜居,不但讓客戶能夠過來旅游,還要讓客戶住下來。

  另外在市場層面,這也符合消費(fèi)升級的時代大潮。中國旅游研究院戰(zhàn)冬梅博士此前談到,文旅產(chǎn)業(yè)最重要的是要抓住游客需求,解決游客痛點(diǎn)。疫情影響下,大家對生態(tài)、環(huán)境、健康的重視,提高到一個前所未有的高度。此外,夜間游、冰雪、暑期游都是近幾年游客較認(rèn)可的新業(yè)態(tài)。

  受政策扶持和市場利好的雙向帶動,大量裹挾資金、資源的地產(chǎn)開發(fā)商由此競相入局,包括前面提到的泰禾。近些年,“泰禾+”業(yè)務(wù)是其重點(diǎn)在布局領(lǐng)域。按照泰禾方面的說法,項目內(nèi)落地泰禾教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套以全部“泰禾自持”的方式,為業(yè)主提供全周期一站式服務(wù);而配套條件的提升,也會對住宅銷售有積極影響。

  盡管上述設(shè)想邏輯自洽,但要指出的是,多元化探索對企業(yè)而言意味著跨界,尤其涉及到文旅這類重資產(chǎn)的自持,企業(yè)在產(chǎn)品打造和商業(yè)模型探索的前期,需要大量的資金作后盾和長周期的試錯迭代;而房地產(chǎn)受政策監(jiān)管而呈現(xiàn)的強(qiáng)周期性,更凸顯了強(qiáng)化資金鏈管控、謹(jǐn)慎探索多元化的必要性。

  可以看到,盡管泰禾提出“泰禾+”戰(zhàn)略數(shù)年之久,但不同于多元化布局帶來的協(xié)同效應(yīng)和抗風(fēng)險能力提升,集團(tuán)的債務(wù)壓力卻在持續(xù)走高;而聚焦?fàn)I收構(gòu)成,2019年泰禾房地產(chǎn)板塊營收223.85億元,占比94.77%,其重視的醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等“護(hù)城河”業(yè)務(wù)收入占比不足7%,其投資回報效率和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應(yīng)究竟如何?泰禾方面或許冷暖自知。

  不止于泰禾,事實上,房企轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)早以成為趨勢,但以2017年萬達(dá)、融創(chuàng)、富力三方世紀(jì)大交易和海南違規(guī)地產(chǎn)項目大整治為標(biāo)志,經(jīng)過多年發(fā)展,國內(nèi)文旅地產(chǎn)早已走過最初的蠻荒期,地方政府的管理意識還是新生代市場的消費(fèi)觀念均有了質(zhì)的提升,這也倒逼玩家須向更精細(xì)化的運(yùn)營方式轉(zhuǎn)變。

  大浪淘沙,由此帶來的影響也顯而易見。作為高復(fù)雜性、精細(xì)化的體系活,文旅地產(chǎn)單靠單政府PR和粗暴的營銷投放解決不了問題,一旦在產(chǎn)品市場定位、運(yùn)營團(tuán)隊打造、項目開發(fā)節(jié)奏、跨界資源整合等任一方面存在短板,企業(yè)將很快陷入困境。參見近期行業(yè)的系列動向,包括新聯(lián)華“古鎮(zhèn)+”模式受挫、山水文園海鹽項目易主等,折戟沉沙者不一而足。

  從根本上講,作為習(xí)慣了“拿地-開發(fā)-銷售”連軸轉(zhuǎn)的開發(fā)商,曾經(jīng)快周轉(zhuǎn)模式帶來的財富效應(yīng),確實得到了充分的市場驗證;但進(jìn)入下半場,受思維慣性影響,開發(fā)商要想兼容運(yùn)營模式下的慢回報周期確實不是易事。除了穩(wěn)定的資金鏈為壓艙石,團(tuán)隊在貫徹運(yùn)營理念上需不變形,其要?dú)v經(jīng)長周期的適應(yīng)與磨合。

  如果項目方自始自終都以開發(fā)-銷售為主導(dǎo),各類配套運(yùn)營僅僅被視作營收點(diǎn)綴乃至營銷噱頭,轉(zhuǎn)型之路將異常艱難。伴隨王健林曾經(jīng)放出的萬達(dá)“讓迪士尼20年不盈利”豪言逐漸遠(yuǎn)去,即便是現(xiàn)今資產(chǎn)規(guī)模龐大、轉(zhuǎn)型聲勢高調(diào)如融創(chuàng)、恒大,集團(tuán)占絕對營收大頭的一直是地產(chǎn)銷售,其對自身的運(yùn)營能力始終無法予以充分證明。

  “蓋好一座房子,給予舒適的居住空間,大多數(shù)開發(fā)商都能做到,但找到一處稀缺、不可復(fù)制的自然環(huán)境就不太容易;有了好房子和稀缺生態(tài)資源還不夠,滿足這兩個條件的文旅項目不少,但大多都失敗了,因為沒有生活內(nèi)容,留不住人,只留下一座座空城;這幾年,細(xì)數(shù)成功的有全國影響力的文旅地產(chǎn)項目非常少。很多項目不是虎頭蛇尾,就是夸大其詞,沒有真真切切的業(yè)績,也沒有實實在在的推進(jìn),不少購房者即使小心翼翼,還是不慎掉到了‘坑’里,后悔不迭!

  “去什么地方?住什么房子?體驗什么生活?”泰禾在曾經(jīng)推送的《靈魂三問:廈門灣一年70億交卷》營銷文中提到,廈門灣獨(dú)創(chuàng)的“住假地產(chǎn)”模式,將讓上述終極命題得到完美解決。但場景故事再絢爛美好、模式定義再“標(biāo)新立異”,如果沿襲上個時代的文旅地產(chǎn)操盤邏輯,參見推文中所謂“虎頭蛇尾”、“夸大其詞”等批判,其結(jié)局大概率將與之殊途同歸。

來源:聞旅

 編 輯:chenhong

  

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