農(nóng)歷新年過去三十余天，北京房產(chǎn)中介小李至今一單未開。社區(qū)封鎖、門店停業(yè)、客戶“蒸發(fā)”，疫情讓二手房市場直直跌入冰點(diǎn)。沒有交易，意味著沒有收入。但生存重壓讓她不能稍有喘息，小李積極維系線上客戶，但房源帶看量仍停留于零。
業(yè)主端同樣焦慮，降價(jià)、停售，這在北京并非孤例。記者發(fā)現(xiàn)，北京朝陽區(qū)和平街某房源，疫情發(fā)生后直降20萬，12月28日已停售；朝陽區(qū)望京花園某房源，年初降價(jià)18萬，1月8日已停售。在貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)中，因市場不明朗暫緩賣房的業(yè)主，占比73.7%。
不同于新房市場，二手房交易從簽約到過戶事項(xiàng)復(fù)雜、資金安全風(fēng)險(xiǎn)高，購房者極度依賴中介接洽與線下帶看。疫情期間，只靠線上交流，基本難以成交。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，2月份，武漢鏈家二手房零成交，前兩月重點(diǎn)18城二手房成交量同比大跌55%。
“現(xiàn)在小區(qū)管控嚴(yán)格，如果想線下看，我可以溝通下試試�！毙±钕霙_破阻礙，但被購房者一一拒絕。在疫情未徹底緩解前，失落的二手房市場，暫時(shí)迎不來暖陽。
新房超預(yù)期二手受重傷
疫情沖擊，中國房地產(chǎn)開發(fā)商成為最焦慮的群體之一。線上賣房、降價(jià)促銷，規(guī)模房企率先自救�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，2月份百強(qiáng)房企全口徑銷售額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，創(chuàng)下近年單月銷售最低記錄。
不過，多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，鑒于疫情影響，新房市場表現(xiàn)已是超預(yù)期。華創(chuàng)證券稱，1~2月主流50家房企銷售同比雖大幅下降，但仍明顯優(yōu)于同期45城銷售表現(xiàn)，龍頭房企抗市場波動(dòng)能力相對更強(qiáng)。
新房市場尚可線上營銷、搶收客源，但對二手房市場來說，受疫情打擊更為顯著。
疫情發(fā)生以來，北京市嚴(yán)格居住小區(qū)封閉管理，在出入口設(shè)置檢查點(diǎn)，居住人員和車輛憑證出入，進(jìn)入人員必須佩戴口罩并進(jìn)行體溫檢測。封閉管理模式下，非本社區(qū)人員出入受限，這對二手房帶看來說，是硬性門檻，也是致命打擊。
不僅是北京，多個(gè)核心城市暫停房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務(wù)，導(dǎo)致整個(gè)交易活動(dòng)直接停滯�？硕鸱Q，截至目前，中介線下門店的復(fù)工比例僅10%，約50%完全未復(fù)工，多數(shù)經(jīng)紀(jì)人在線上進(jìn)行咨詢服務(wù)。
小李是少數(shù)回歸門店的中介之一。二月中旬，小李便已復(fù)工，但只能進(jìn)行線上講解。她坦陳，二手房交易與新房不同，雖然有線上交易平臺(tái)，但房源情況復(fù)雜、交易流程繁瑣，購房者極度看重線下帶看體驗(yàn)。疫情期間，僅靠線上渠道，基本難以成交。
業(yè)主信心也受到撼動(dòng)。貝殼研究院稱，疫情加劇業(yè)主預(yù)期走弱，2月北京新增房源掛牌均價(jià)57790元/平方米，環(huán)比跌幅擴(kuò)大至3.9%，調(diào)價(jià)中降價(jià)次數(shù)占比環(huán)比提高5.4%至92%。市場成交節(jié)奏放緩，成交周期154天，達(dá)到歷史高位水平。
記者在某房產(chǎn)交易平臺(tái)看到，北京昌平區(qū)一套四室兩廳房源，自2018年掛牌至今，仍未售出。盡管近七日有九人關(guān)注該房源，但最近三十天，帶看次數(shù)為零，交易鏈條幾近停滯。“業(yè)主著急賣房變現(xiàn)，價(jià)格還可以再談�！敝薪樾埛Q。
據(jù)小張出示的調(diào)價(jià)記錄，2018年09月，該房源首次調(diào)價(jià)，從880萬元降至800萬元。此后報(bào)價(jià)一路下跌，不到兩年調(diào)價(jià)五次，僅去年便連續(xù)三次降價(jià)，力度最大的一次直降90萬。如今，這套320平方米的洋房，報(bào)價(jià)已回落至599萬元，較首次掛牌暴跌281萬元。
“業(yè)主2011年買下這套房，房屋原值340萬。由于房源空置想出手變現(xiàn)，但之前報(bào)價(jià)偏高，影響了成交�！毙堈f，最近交易都是線上溝通，如果線下看房需提前安排，在小區(qū)測溫登記。目前有5位購房者約定疫情穩(wěn)定后看房。
這并非孤例。記者發(fā)現(xiàn)，北京通州區(qū)一四室兩廳房源，自2018年掛牌至今仍未成交。疫情發(fā)生后，該房源帶量看同樣為零�！白畛鯍炫苾r(jià)750萬元，后來陸續(xù)下跌，目前報(bào)價(jià)650萬�！敝薪楦嬖V記者，業(yè)主做生意要用錢，但發(fā)現(xiàn)并不好出手，只能一再降價(jià)。
“還貸壓力較大的業(yè)主降價(jià)出售意愿相對較強(qiáng)�！� 貝殼研究院稱，月供收入比在70%及以上的業(yè)主中，近一半的業(yè)主愿意降價(jià)出售。在面對開發(fā)商降價(jià)促銷時(shí)，月供收入比越高的業(yè)主保持出售的意愿越強(qiáng)，愿意跟隨降價(jià)的比例越高。
除此之外，在有賣房計(jì)劃的受訪者中，73.7%的受訪者表示因市場不明朗而暫緩賣房計(jì)劃。這直接導(dǎo)致，市場新增供給下降明顯。數(shù)據(jù)顯示，2月北京鏈家新增房源量環(huán)比下降51.4%，1~2月北京鏈家新增房源量同比下降57.7%。
被凍結(jié)的交易市場
在業(yè)主預(yù)期下調(diào)、暫緩賣房，帶看陷入停滯的情況下，二手房成交數(shù)據(jù)直接陷入冰點(diǎn)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1~2月北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交量同比下降57.6%，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量同比下降55%，其中廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙臺(tái)同比降幅超過60%，廣州、青島、深圳成交量降幅小于40%。
疫情對房價(jià)的影響也開始顯現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比來看，2020年2月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格下跌0.11%。十大城市中，8個(gè)城市環(huán)比下跌，較上月增加2個(gè)；2個(gè)城市環(huán)比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)較上月減少2個(gè)。
由于當(dāng)下新房、二手房聯(lián)動(dòng)交易特點(diǎn)，二手房遇冷或帶來風(fēng)險(xiǎn)傳遞。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的全國核心30城市，二手房交易中約50%為改善性交易，新房交易愈發(fā)依賴二手房交易需求釋放。這意味著，二手房遇冷可能帶來新房交易受阻、風(fēng)險(xiǎn)傳遞至開發(fā)商。
同時(shí)，貝殼研究院稱，預(yù)計(jì)2020年1月24日~2月1日，全國有數(shù)十萬簽約后尚未完成產(chǎn)權(quán)過戶的在途交易單。二手房產(chǎn)交易鏈條長，但眾多買賣者滯留居住城市，當(dāng)前多個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)中斷，面臨合同條款時(shí)效問題，容易引發(fā)合同糾紛。
此外，由于二手房交易停擺，中介收入顯著減少，但剛性支出依舊，現(xiàn)金流承壓。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，近八成經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營困難，58%店東與品牌認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人流失率增強(qiáng)，73%認(rèn)為其經(jīng)紀(jì)人的招聘難度加大。
據(jù)貝殼方面公開案例，湖北某店東旗下有16家直營門店，19家加盟門店，總體人員規(guī)模300余人，經(jīng)紀(jì)人占9成以上。單看人工成本，每月便有40萬固定支出，還有14萬門店租金成本、端口費(fèi)用等。“也就能撐2個(gè)月吧。”他說。
對于二手房走勢，我愛我家研究院認(rèn)為，疫情不能消滅二手房需求，只能延后。以北京為例，隨著企業(yè)復(fù)工加快，人口流動(dòng)重啟，預(yù)計(jì)3月二手房市場將開始復(fù)蘇，4、5月加快恢復(fù)。若疫情能在二季度徹底控制，預(yù)計(jì)三季度市場就能回到正軌。
調(diào)查結(jié)果顯示，有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計(jì)劃，大部分有購房計(jì)劃的消費(fèi)者只是推遲或觀望，其中38%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計(jì)劃，有28.8%的受訪者認(rèn)為房價(jià)會(huì)跌而暫緩買房。
從最新數(shù)據(jù)看，2月17日至23日，重點(diǎn)18城市鏈家新增客源量已經(jīng)恢復(fù)至去年12月周均水平的70%�！半S著各地逐步復(fù)工與各地利好政策支持，預(yù)計(jì)疫情結(jié)束后需求會(huì)集中釋放�！必悮ぱ芯吭赫J(rèn)為。
不過，鑒于此次疫情對二手房市場影響過于顯著，業(yè)內(nèi)開始思考，房產(chǎn)交易的重線下模式是否走到變革的拐點(diǎn)，將交易流程從線下遷移到線上是否勢在必行？
貝殼研究院行業(yè)分析師栗樣丹表示，作為大宗商品交易，消費(fèi)者在購房時(shí)仍保有線下帶看、實(shí)地感受房屋視野、周邊配套的強(qiáng)烈要求，通過與業(yè)主面對面對話才能確認(rèn)雙方信息和意愿。因此當(dāng)前線上簽約本質(zhì)上仍為認(rèn)購性質(zhì)合同，繳納定金及一定時(shí)間內(nèi)的“反悔期”。
同時(shí)，簽后交易流程復(fù)雜，資金流和服務(wù)流相互交錯(cuò)，需要銀行、政府、評估公司在多個(gè)交易流程節(jié)點(diǎn)在線協(xié)作。如貸款環(huán)節(jié)需要協(xié)同公積金管理中心、銀行開放數(shù)據(jù)接口，簽約、繳稅、過戶等需要政府政務(wù)線上能力支持。要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易線上化，需多主體方持續(xù)探索。
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：liu
