目前，遍布濟(jì)南大街小巷的房產(chǎn)中介門(mén)店多數(shù)都有新房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，不少新房成交量已經(jīng)超過(guò)二手房。中介不愿賣(mài)二手房更愿賣(mài)新房，原本體量就大的新房市場(chǎng)，在開(kāi)發(fā)商高傭金吸引下，以強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)將中介手中的購(gòu)房者資源吸引到新房之下。原本體量就小的二手房市場(chǎng)，正在經(jīng)受市場(chǎng)下行與新房市場(chǎng)爭(zhēng)搶的雙重壓力。在房住不炒的大前提下，更多人需要賣(mài)掉二手房買(mǎi)新房，但眼下，想賣(mài)出二手房會(huì)比以往更難。
高傭金吸引二手房中介轉(zhuǎn)賣(mài)新房
濟(jì)南樓市的銷(xiāo)售模式已發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變。濟(jì)南一資深中介人員說(shuō)，2018年8月左右，市場(chǎng)行情下行時(shí)，濟(jì)南開(kāi)始出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)傭金給渠道中介人員賣(mài)新房。一開(kāi)始，大約有五六十個(gè)項(xiàng)目嘗試，而今年，這個(gè)數(shù)迅速達(dá)到200多個(gè)。200多個(gè)是什么概念？記者了解到，目前濟(jì)南在售的住宅項(xiàng)目中，除兩家開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)未與渠道公司合作外，其他絕大多數(shù)都已經(jīng)通過(guò)渠道中介賣(mài)房。
不少開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售新房時(shí)，除了蓋氣派的售樓處，還需要擬定一個(gè)吸引渠道(中介)賣(mài)房的傭金提點(diǎn)。年終將至，為了沖刺任務(wù)，已有多家開(kāi)發(fā)商大幅提高傭金。近期，濟(jì)南西南片區(qū)一樓盤(pán)將傭金提點(diǎn)提高至3.5%。而近兩日，唐冶片區(qū)一樓盤(pán)商鋪則以一套近20萬(wàn)元的高傭金，吸引渠道人員來(lái)賣(mài)高達(dá)300萬(wàn)元一套的商鋪。
傭金高是中介更偏愛(ài)銷(xiāo)售新房的最直接原因。另一位濟(jì)南資深中介人士告訴齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者，目前中介公司的二手房中介費(fèi)多是1%、1.7%、2%，個(gè)人做中介的中介費(fèi)多數(shù)是1%，而開(kāi)發(fā)商給出的新房傭金在1.5%—3.5%，普遍高于二手房中介費(fèi)。
當(dāng)然，高傭金并不是所有開(kāi)發(fā)商都愿意給�！跋翊蠹宜煜さ臒狳c(diǎn)樓盤(pán)，傭金非常低，基本就幾千元一套。但是那些不好賣(mài)的樓盤(pán)，或者總價(jià)過(guò)高的別墅、洋房項(xiàng)目，傭金就會(huì)很高，能到3.5%。”該人士說(shuō)，對(duì)比成交難度，新房確實(shí)比二手房傭金高得多。
中介從二手房轉(zhuǎn)而賣(mài)新房也經(jīng)歷了一個(gè)過(guò)程。背后是樓市進(jìn)入平穩(wěn)期后，開(kāi)發(fā)商逐漸選擇以高傭金吸引渠道賣(mài)房�！爸薪殚_(kāi)辟新房業(yè)務(wù)早在2016年之后就開(kāi)始出現(xiàn)，但那時(shí)開(kāi)發(fā)商賣(mài)一套房的利潤(rùn)空間大得多，幾乎是現(xiàn)在賣(mài)一套房的三倍，而且市場(chǎng)正好，他們并不著急賣(mài)，那時(shí)候開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有給多高的傭金，也沒(méi)有把渠道中介放在重要位置�！痹撊耸空f(shuō)，明顯的變化是從去年開(kāi)始，更多的開(kāi)發(fā)商用渠道中介賣(mài)房。今年在一些新房樓盤(pán)，渠道賣(mài)房甚至已經(jīng)成為銷(xiāo)售的主力軍。他從去年開(kāi)始將主要精力放在賣(mài)新房上，今年他的自我介紹直接變?yōu)樾路恐薪�。“一批中介公司成立了�?zhuān)門(mén)的新房事業(yè)部，把新房中介人員與二手房中介人員區(qū)分開(kāi)了�！�
市場(chǎng)行情下行之時(shí)，通過(guò)渠道賣(mài)新房成了開(kāi)發(fā)商的剛需�！伴_(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間已變小，回款壓力變大，一部分投資客被限購(gòu)限住，為了保證資金流，開(kāi)發(fā)商需要盡快去化，而渠道以廣撒網(wǎng)的方式帶來(lái)銷(xiāo)售，所以開(kāi)發(fā)商才給高傭金�！痹撊耸颗e例說(shuō)，上述提到的唐冶片區(qū)300萬(wàn)元的商鋪給出的近20萬(wàn)元傭金，至今賣(mài)出10套，不過(guò)，背后其實(shí)有上萬(wàn)中介人員帶客銷(xiāo)售。
不確定因素多，二手房比新房更難賣(mài)
“坦白說(shuō)，二手房比新房更難賣(mài)。二手房在個(gè)人手中，有很多不確定因素，而且消息分散，需要中介掌握大量房源信息，可能一天沒(méi)跟進(jìn)，人家就通過(guò)別的中介賣(mài)掉了。新房是開(kāi)發(fā)商賣(mài)，房源可選的多，而且價(jià)格也基本固定。”上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，二手房市場(chǎng)之所以孕育出了中介行業(yè)，就與二手房本身房源情況不一、信息分散、成交過(guò)程相對(duì)復(fù)雜有關(guān)�！岸址恐薪槭怯虚T(mén)檻的，有一定技術(shù)含量，而且討價(jià)還價(jià)的過(guò)程比較長(zhǎng)，變數(shù)也大�！痹撊耸客嘎叮址拷灰走�存在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，比如該二手房本身情況，房主和買(mǎi)家個(gè)人信用情況都可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在信息相對(duì)保密的情況下，還會(huì)出現(xiàn)即將成交時(shí)，被另一中介人員以虛報(bào)更高總價(jià)而打亂成交計(jì)劃。
相比二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)產(chǎn)品更統(tǒng)一，中介人員只需要掌握片區(qū)和樓盤(pán)具體情況，而無(wú)須擔(dān)心房源和其他風(fēng)險(xiǎn)。另外，新房售樓處裝修豪華，樣板間設(shè)計(jì)合理也新，比一些已經(jīng)有人在住的二手房更有吸引力。
“雖然中介會(huì)引導(dǎo)一部分二手房購(gòu)房者買(mǎi)新房，但這部分會(huì)被引導(dǎo)的人其實(shí)是本身沒(méi)有拿定主意，帶他們看一些新房，他們自己就會(huì)被吸引�！睗�(jì)南一位中介人員說(shuō)，開(kāi)發(fā)商愿意讓渠道人員賣(mài)新房，新房又比二手房更好賣(mài)，渠道中介人員當(dāng)然愿意賣(mài)新房。
辦理買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，二手房比新房更復(fù)雜
此外，更重要的是，中介費(fèi)在二手房交易時(shí)，購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在知道，而新房的傭金則隱蔽得多。據(jù)介紹，目前在濟(jì)南，貸款買(mǎi)二手房的中介收費(fèi)項(xiàng)目基本包括中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)。而不貸款的購(gòu)房者雖不需要繳納相關(guān)服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，但仍需繳納中介費(fèi)。一套200萬(wàn)元的房子，中介費(fèi)或在2萬(wàn)—4萬(wàn)元不等。評(píng)估費(fèi)也有明確規(guī)定，一般是需要繳納房源評(píng)估值千分之五的費(fèi)用給評(píng)估公司，這也是貸款買(mǎi)房必須繳納的費(fèi)用。上述費(fèi)用，使二手房買(mǎi)賣(mài)中的費(fèi)用明細(xì)相對(duì)透明。
而購(gòu)房者買(mǎi)新房則無(wú)須額外支付中介費(fèi)，傭金則是開(kāi)發(fā)商支付給渠道人員。不少新房中介人員還可能拿到比售樓處更低的優(yōu)惠價(jià)，吸引購(gòu)房者買(mǎi)新房。
在辦理手續(xù)上，二手房比新房更復(fù)雜，中介承擔(dān)的工作量更大。買(mǎi)賣(mài)一套二手房，中介需全程陪同，辦理手續(xù)和稅。
來(lái)源：齊魯晚報(bào)
編輯：wangdc
