近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓在各大城市發(fā)展迅速，但持續(xù)爆雷問(wèn)題引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，繼去年南京樂(lè)伽公寓爆雷后，今年8月至今，短短一個(gè)多月時(shí)間里，已有十多家采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”這種不正常模式運(yùn)營(yíng)的住房租賃企業(yè)疑似跑路，給許多房東及租客帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，也使得長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇信用危機(jī)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)期多頻率的爆雷會(huì)使得房屋租客“無(wú)房可租”。而在經(jīng)營(yíng)方面，自然也會(huì)使得類(lèi)似長(zhǎng)租公寓捆綁的金融產(chǎn)品出問(wèn)題，影響銀行的信用。

　　另外，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓的需求端，主要還是城市收入處于中低水平的部分年輕人。而爆雷，往往造成城市剛需人群和中產(chǎn)家庭的損失。同時(shí)，如果長(zhǎng)租公寓在爆雷之后，沒(méi)有形成相應(yīng)的處置和較好的解決方案，那么將會(huì)形成惡性的示范效應(yīng)，從而造成惡劣的市場(chǎng)影響。

　　長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)與監(jiān)管欠缺

　　記者注意到，自2016年以來(lái)，我國(guó)大力支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，其本意是落實(shí)房住不炒，推動(dòng)形成租購(gòu)并舉、住有所居的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2019年，16個(gè)城市進(jìn)入中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)范圍，包括一線城市和部分二線城市。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這些城市租賃房屋規(guī)模較大，穩(wěn)定了這些地區(qū)的租賃市場(chǎng)，有利于推動(dòng)全國(guó)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　然而，需要注意的是，在住房租賃市場(chǎng)迅速發(fā)展的情況下，也夾帶著魚(yú)龍混雜、泥沙俱下的亂象。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，長(zhǎng)租公寓爆雷，比P2P爆倉(cāng)危害更大。

　　從運(yùn)營(yíng)模式和行業(yè)監(jiān)管來(lái)看，中研普華研究員陳博在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓的爆雷，既是經(jīng)營(yíng)模式的欠缺，也是監(jiān)管的欠缺。長(zhǎng)租公寓本應(yīng)該是一個(gè)線上平臺(tái)化的二房東，在傳統(tǒng)模式中平臺(tái)賺的是租客和房東之間的租金差。但是逐利的資本卻在金融杠桿中看到了更為豐厚的收益，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)貸款杠桿的模式讓租房者先租到房，之后再逐月向金融機(jī)構(gòu)歸還房租。租客通過(guò)金融機(jī)構(gòu)向租房平臺(tái)一次性支付了整個(gè)租約周期內(nèi)的租金，相當(dāng)于平臺(tái)一次性收到了一大筆的資金，但向房東依然是按月支付租金，拓展的房源越多，資金池的規(guī)模也就越大，而這就是一筆巨額的無(wú)息貸款。

　　在租金貸模式逐漸清晰后，長(zhǎng)租公寓的玩家就已經(jīng)不在乎租一套房子到底能不能帶來(lái)收益。只要自己擁有的房源越多，自己的優(yōu)勢(shì)就越明顯。即使是虧損的，也可以通過(guò)資金的時(shí)間差來(lái)打平虧損額。堅(jiān)持到壟斷市場(chǎng)的那一天，想要盈利只需一個(gè)翻手的動(dòng)作就可以完成。這樣思潮驅(qū)使下，整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)開(kāi)始了瘋狂的高價(jià)收房占市場(chǎng)的模式，然后再低價(jià)出租給租客，看似賠本的買(mǎi)賣(mài)，背后支撐的都是金融杠桿模式。

　　陳博告訴記者，這種“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的不正常經(jīng)營(yíng)模式，在今年受到疫情等的影響，企業(yè)資金鏈越發(fā)緊張，繃不住了就產(chǎn)生了集中爆雷的問(wèn)題。

　　另外，由于市場(chǎng)主體和租賃房源的數(shù)量大、種類(lèi)多，監(jiān)管是否能全面覆蓋市場(chǎng)上的租賃房源以及租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為，是各地實(shí)際操作過(guò)程中的一大難點(diǎn)。雖然各地政府要求住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)前向住建部門(mén)出具開(kāi)業(yè)報(bào)告并備案，其租賃合同也要備案，但如果住房租賃公司刻意躲避備案，行政監(jiān)管便難以覆蓋。因此，監(jiān)管的欠缺，也是長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)暴倉(cāng)的原因之一。

　　互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)營(yíng)有待商榷

　　但有所不同的是，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的爆雷，更多的是互聯(lián)網(wǎng)思維主導(dǎo)的公司。

　　郭毅告訴記者，目前來(lái)看，爆雷長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方，更多的還是以互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，而并非是從中介市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)端出發(fā)，衍生出來(lái)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，或者從開(kāi)發(fā)商角度，此前就有過(guò)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)的深耕和積累，衍生出來(lái)的長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)版圖。

　　對(duì)比來(lái)看，郭毅說(shuō)，二者經(jīng)營(yíng)主體有很大的差異，以互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)入市場(chǎng)的資本，帶有熱錢(qián)逐利效應(yīng)，他們希望通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)思維去重新定義長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，然后通過(guò)快速發(fā)展，使得投資資金能夠?qū)崿F(xiàn)超溢價(jià)回報(bào)。由于大家的經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)基因不同，所以造成一類(lèi)長(zhǎng)租公寓主題出現(xiàn)爆雷。

　　但是相比較來(lái)說(shuō)，郭毅認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商和中介公司運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品和品牌，其實(shí)還處在一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)下，以互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)入到長(zhǎng)租市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主體，因?yàn)椴⒉涣私庑袠I(yè)和市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律，一味地以為市場(chǎng)的規(guī)模化是靠房源的大量占有來(lái)實(shí)現(xiàn)的。但實(shí)際上，針對(duì)于租賃市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)行為來(lái)看，市場(chǎng)其實(shí)是處在相對(duì)平衡的狀態(tài)下，所以并不是占據(jù)了房源，就占有了稀缺資源，就能夠獲得好的收益。而是在占據(jù)房源的同時(shí)，要能夠具有把房源快速去化、租賃的銷(xiāo)售能力，以及針對(duì)長(zhǎng)租關(guān)于產(chǎn)品有持續(xù)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)、服務(wù)梯隊(duì)的搭建，才有可能把整個(gè)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)形成一個(gè)良性的循環(huán)。

　　但因?yàn)橛没ヂ?lián)網(wǎng)思維去解決市場(chǎng)問(wèn)題的背后，更多的還是怎樣實(shí)現(xiàn)快速規(guī)劃擴(kuò)張，所以一些長(zhǎng)租公寓的品牌，還是把他們的資金用在了房源的收集上，一方面，提升了租金的整體水平；另外一方面，沒(méi)有能力把這部分高價(jià)收儲(chǔ)來(lái)的房源實(shí)現(xiàn)高價(jià)出租，造成自身的現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力和風(fēng)險(xiǎn)，最終爆雷。

　　郭毅表示，雖然說(shuō)租賃市場(chǎng)已經(jīng)是高頻低質(zhì)的領(lǐng)域，但是依然需要銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)、理解區(qū)域市場(chǎng)，懂得更多的服務(wù)和產(chǎn)品上的升級(jí)。

　　至于長(zhǎng)租公寓的盈利模式，她表示，還是需要有相對(duì)應(yīng)梯隊(duì)的搭建管理的機(jī)制和運(yùn)營(yíng)的模式，以及不同業(yè)務(wù)種類(lèi)的相互的協(xié)同，最終才能夠保障這個(gè)單一的產(chǎn)品類(lèi)別，也就是長(zhǎng)租公寓這個(gè)產(chǎn)品類(lèi)別能夠真正做到健康發(fā)展。

　　此外，陳博補(bǔ)充認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓與之前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售模式不同，要做好長(zhǎng)租公寓，首先做品牌樹(shù)口碑，品牌做出來(lái)了服務(wù)品質(zhì)也要持續(xù)跟上，要發(fā)揮品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)。之后再通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大規(guī)模，才能在一定程度上降低成本；其次長(zhǎng)租公寓企業(yè)還要注重提供增值服務(wù)。當(dāng)前長(zhǎng)租公寓的主要收入來(lái)源還是房租。

　　除此之外，開(kāi)發(fā)增值服務(wù)也是企業(yè)的盈利點(diǎn)�；�于長(zhǎng)租公寓吸引的客戶群體產(chǎn)生流量，隨之衍生出客戶對(duì)于餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、社交等多方面的需求，而企業(yè)則可以通過(guò)自營(yíng)或與第三方合作的形式，為租客提供增值服務(wù)，從中獲取利潤(rùn)；第三，長(zhǎng)租公寓后期運(yùn)營(yíng)需要搭建起成熟的管理機(jī)制和框架，配用專業(yè)高效的運(yùn)營(yíng)人員也能大大縮小成本，從而縮短回報(bào)投資的期限。

　來(lái) 源：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞    

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