北京，2025年3月10日 -- 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行今日發(fā)布《2025年兩會(huì)政府工作報(bào)告解讀》。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東指出，2025年作為"十四五"收官之年，政策聚焦"穩(wěn)預(yù)期、擴(kuò)內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型"，以財(cái)政加碼、科創(chuàng)引領(lǐng)、存量盤活等舉措為商業(yè)地產(chǎn)注入結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

　　消費(fèi)提振：零售物業(yè)迎擴(kuò)容升級

　　報(bào)告將"提振內(nèi)需"列為年度首要任務(wù)，在外部環(huán)境充滿不確定性的前提下，大力挖掘消費(fèi)潛力，提振內(nèi)需，依靠消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長是讓當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)走出低迷的重要途徑和手段。

　　中國的零售市場也正在經(jīng)歷消費(fèi)重構(gòu)及運(yùn)營的大資管時(shí)代，追求品質(zhì)、社交、個(gè)性、體驗(yàn)的消費(fèi)需求正成為主流，這些需求倒逼消費(fèi)場景不斷迭代升級。隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，零售物業(yè)投融管退閉環(huán)的形成也極大激發(fā)了投資者的投資意愿。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2024年，商業(yè)類項(xiàng)目的投資成交額占比由2023年的10%上升至14.85%（圖一），2025年趨勢仍將延續(xù)。

　　圖一：2023-2024年中國內(nèi)地大宗交易市場各業(yè)態(tài)物業(yè)成交金額占比對比

來源：戴德梁行資本市場部

　　科創(chuàng)驅(qū)動(dòng)：寫字樓需求結(jié)構(gòu)性回暖

　　新質(zhì)生產(chǎn)力"成為轉(zhuǎn)型核心，商業(yè)航天、低空經(jīng)濟(jì)、6G等新興產(chǎn)業(yè)加速布局，預(yù)計(jì)2025年低空經(jīng)濟(jì)規(guī)模突破8,500億元，年均增速超30%。

　　中國高科技產(chǎn)業(yè)在全球舞臺逐漸開始扮演引領(lǐng)者角色。投資者開始重新審視中國科技企業(yè)的價(jià)值，在資本市場，從2024年底開始，中國科技十杰在資本市場的表現(xiàn)亮眼，以2023年底為基準(zhǔn)，十大科技類企業(yè)截止至2月底股價(jià)漲幅達(dá)57.39%（圖二）。

　　圖二：以2023年底為基準(zhǔn)中國科技十杰與美國七雄股價(jià)增長走勢

來源：東方財(cái)富網(wǎng)/戴德梁行研究部

　　中國科技十杰包括：阿里巴巴，騰訊，美團(tuán)，小米，比亞迪，京東，網(wǎng)易，百度，吉利，中芯國際

　　美國七雄包括：Apple, Microsoft, Alphabet, Tesla, Meta, Nvidia, Amazo

　　過去兩年，經(jīng)濟(jì)下行壓力導(dǎo)致中國內(nèi)地寫字樓租賃需求銳減，全國多個(gè)城市出現(xiàn)寫字樓租金下滑、空置率大幅上升的情況。政府加大力度促進(jìn)平臺經(jīng)濟(jì)發(fā)展可有效帶動(dòng)就業(yè)，擴(kuò)大居民消費(fèi)，其業(yè)務(wù)的擴(kuò)張能夠有效帶動(dòng)寫字樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的增長。此外，2024年5月，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)做好金融"五篇大文章"的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)"投早、投小、投硬科技"，科技型中小企業(yè)擴(kuò)張將激活寫字樓需求。我們預(yù)計(jì)，中國內(nèi)地寫字樓市場需求有望較2024年實(shí)現(xiàn)增長，部分城市寫字樓租金有望在下半年止跌企穩(wěn)。

　　樓市新政：專項(xiàng)債加速存量資產(chǎn)盤活

　　房地產(chǎn)"止跌回穩(wěn)"首入總體要求，4.4萬億專項(xiàng)債用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購存量商品房，消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等，該政策釋放了明顯加大的財(cái)政支出信號，地方政府通過專項(xiàng)債資金收購開發(fā)商土地和完工項(xiàng)目是推動(dòng)房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常的關(guān)鍵所在。廣東率先試點(diǎn)，307億專項(xiàng)債回購220宗閑置土地，收儲(chǔ)價(jià)超430億元，模式或全國推廣。這將有利于盤活低效利用土地，有效緩解房企資金壓力，降低市場供給，穩(wěn)定住宅市場價(jià)格。同時(shí)，收儲(chǔ)后的土地可通過改造優(yōu)化用途為城市土地的集約化利用騰挪空間。

　　今年，隨著政府對商辦市場重視程度的提升，開發(fā)企業(yè)在非核心區(qū)域配建的未建成辦公樓宇、老舊及低效辦公樓宇的盤活和改造力度將會(huì)加大，這些舉措有望在一定程度上緩解商辦市場的供應(yīng)壓力。

　　外資加碼：大宗交易活躍度升溫

　　電信、醫(yī)療、教育等領(lǐng)域擴(kuò)大開放試點(diǎn)，截至2024年底，已有2，343家外資企業(yè)已入駐電信市場。中國美國商會(huì)發(fā)布的《2025年中國商務(wù)環(huán)境調(diào)查報(bào)告》顯示，70%消費(fèi)類外企計(jì)劃2025年追加在華投資。這體現(xiàn)了跨國公司持續(xù)投資中國、深耕中國的意愿和信心。

　　綠色轉(zhuǎn)型：ESG成資產(chǎn)價(jià)值核心要素

　　2025年政府工作報(bào)告系統(tǒng)勾勒了中國高質(zhì)量發(fā)展的藍(lán)圖，為企業(yè)ESG實(shí)踐和創(chuàng)新提供了清晰的發(fā)展脈絡(luò)，在低碳轉(zhuǎn)型背景下，踐行ESG理念形成企業(yè)的核心競爭力是進(jìn)一步推動(dòng)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。

　　戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，2025年的政府工作報(bào)告將發(fā)展策略聚焦中國國民經(jīng)濟(jì)長期轉(zhuǎn)型問題而非短期的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對，鑒于外部環(huán)境存在極大不確定性，中國政府加大財(cái)政和貨幣支持力度。消費(fèi)與科創(chuàng)"雙引擎"將驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇。零售物業(yè)直接受益政策紅利，寫字樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場逐步筑底，市場活躍度有望提升，存量資產(chǎn)運(yùn)營能力將成為穿越周期的關(guān)鍵競爭力。