2023年，作為中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)主流媒體和活動(dòng)平臺(tái)，房訊網(wǎng)（FUNXUN）迎來(lái)了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發(fā)！二十年，我們與時(shí)代共進(jìn)，我們與行業(yè)同行。二十年，我們記錄時(shí)代也被時(shí)代記錄，我們見證時(shí)代也被時(shí)代見證，我們守護(hù)時(shí)代也被時(shí)代守護(hù)。

　　2023年12月，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)以及行業(yè)發(fā)展新模式一系列問(wèn)題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）組織開展了"商業(yè)地產(chǎn)20年20人"專題采訪活動(dòng)，通過(guò)采訪商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，以"誰(shuí)為行業(yè)贏得未來(lái)"為主題，致敬行業(yè)創(chuàng)新者二十年發(fā)展歷程，并形成一系列報(bào)告成果在中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)上發(fā)布。

　　近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、世樺嘉潤(rùn)總經(jīng)理李芳月接受了房訊網(wǎng)的專題采訪。

世樺嘉潤(rùn)總經(jīng)理李芳月

　　房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為過(guò)去20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的發(fā)展格局和發(fā)展成就？

　　李芳月: 作為一名從業(yè)逾17年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)老兵，我經(jīng)歷了國(guó)際最知名經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，同時(shí)見證了國(guó)內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)世樺嘉潤(rùn)在短短幾年時(shí)間內(nèi)，成長(zhǎng)為國(guó)內(nèi)服務(wù)各行業(yè)頭部企業(yè)的主流機(jī)構(gòu)，我本人對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)近20年的變化發(fā)展感同身受。

　　1、首先來(lái)講，整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模和盤子呈現(xiàn)指數(shù)級(jí)的增長(zhǎng)。以北京為例，2003年，整個(gè)北京甲級(jí)寫字樓存量?jī)H有不到250萬(wàn)平方米，平均租金不超過(guò)120元每月每平方米；而2023年，北京甲級(jí)寫字樓存量已經(jīng)超過(guò)1,300萬(wàn)，平均租金超過(guò)312元每月每平方米（哪怕經(jīng)歷了疫情三年，租金連續(xù)下行）。

　　2、核心商圈甲級(jí)市場(chǎng)的需求主體從過(guò)去的"純外資企業(yè)占交易主體"，逐步演變?yōu)橹匈Y企業(yè)（民營(yíng)或者國(guó)有企業(yè)）成為市場(chǎng)交易主導(dǎo)者。從最新交易數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，中資企業(yè)擴(kuò)租、新租、購(gòu)置的交易量早已經(jīng)在整個(gè)市場(chǎng)的交易占比超過(guò)80%還要多。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈化、本土化、多樣化，經(jīng)紀(jì)人才流向呈現(xiàn)多維度。過(guò)去在高端交易市場(chǎng)，服務(wù)市場(chǎng)頂級(jí)企業(yè)以及主流甲級(jí)寫字樓和商圈，基本為傳統(tǒng)外資經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所壟斷。而伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛，服務(wù)好中國(guó)本地企業(yè)成為市場(chǎng)需要的主旋律。一批中國(guó)本土的優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)孕育而生。"更適應(yīng)中資企業(yè)文化""快速""直擊交易的核心問(wèn)題"、"深耕"，讓優(yōu)秀的本土經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)交易份額越來(lái)越高，且逐步占據(jù)主導(dǎo)。與此同時(shí)，越來(lái)越多擁有外資經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資深經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人員，要么創(chuàng)立屬于自己的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要么加入到已經(jīng)具備規(guī)模和影響力的本土機(jī)構(gòu)。這樣的趨勢(shì)，未來(lái)將會(huì)進(jìn)一步深化。

　　房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為2023年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠(yuǎn)的創(chuàng)新模式和創(chuàng)新案例？

　　李芳月：用戶企業(yè)在應(yīng)對(duì)當(dāng)下環(huán)境的挑戰(zhàn)，不確定性等情況，對(duì)于投入大規(guī)模的辦公室一次性成本，越來(lái)越謹(jǐn)慎；而開發(fā)商在應(yīng)對(duì)辦公樓需求兌減、空置率起高的情況下，如何有效吸引租戶入住，謀求做的更多。 因此，為企業(yè)提供"量身定制"服務(wù)， 尤其是為大企業(yè)提供裝修量身定制服務(wù)，越來(lái)越多，企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)"拎包入住"。

　　房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為未來(lái)20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)將呈現(xiàn)哪些翻天覆地的演化趨勢(shì)和演化形態(tài)？

　　李芳月：隨著中國(guó)房改的推行以及我國(guó)居民對(duì)于住宅的需求結(jié)構(gòu)性調(diào)整，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的重要性越來(lái)越高。而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是具有核心價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)，本質(zhì)是"通過(guò)有效持續(xù)的運(yùn)營(yíng)， 獲取資產(chǎn)價(jià)值的最大化"。此種情況下，我們可以預(yù)見到的是：

　　1、未來(lái)樓宇將越來(lái)越健康、智能，但開發(fā)商招商、運(yùn)營(yíng)的能力，擁有資深實(shí)操的專業(yè)才干團(tuán)隊(duì)，在未來(lái)將成為商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因素，且該護(hù)城河將越來(lái)越高。而未來(lái)一旦商業(yè)地產(chǎn)Reits開放， 將進(jìn)一步擴(kuò)大這樣的資產(chǎn)持有商的多項(xiàng)能力。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)的基石，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化將成為生存的基礎(chǔ)。過(guò)去依靠信息差、純資源型成交，將越來(lái)越少。真正能夠?yàn)槠髽I(yè)提供有效價(jià)值將是屬于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身護(hù)城河的真本領(lǐng)。

　　3、科技將越來(lái)越多的運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)中，未來(lái)也將更多融入到商業(yè)地產(chǎn)的招商以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的日常工作。 但是這樣的運(yùn)用替代不了人的作用，代替的是人做大量基礎(chǔ)、重復(fù)性、可標(biāo)準(zhǔn)化工作。

　　4、中資企業(yè)新一輪出海，尤其是跟隨一帶一路的出海，越來(lái)越多。過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，我們是向歐美市場(chǎng)，向日本，新加坡學(xué)習(xí)。而未來(lái)，國(guó)內(nèi)大量實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的方向輸出，尤其是東南亞市場(chǎng)。

 來(lái) 源： 房訊網(wǎng)