回顧過去的半年，中國經(jīng)濟(jì)雖然擺脫了疫情的影響，但整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，經(jīng)濟(jì)活力還有待進(jìn)一步提升，市場需要更多的積極信號(hào)扭轉(zhuǎn)目前的悲觀預(yù)期。政策的傳導(dǎo)需要時(shí)間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時(shí)間，市場信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地也需要時(shí)間。

　　01 辦公樓市場

　　2023年上半年，北京辦公樓市場表現(xiàn)不振，新增需求不足仍是核心問題。從二季度的北京甲級(jí)寫字樓市場數(shù)據(jù)來看，凈吸納量延續(xù)了一季度的疲軟走勢(shì)，本季度凈吸納量再度為負(fù)，達(dá)到-5.3萬平方米。存量樓宇空出更多的辦公面積，加上一個(gè)新項(xiàng)目入市（8萬平米左右），導(dǎo)致空置率上漲1%至17.7%。

　　隨著年初市場樂觀預(yù)期落空，本季度更多的樓宇業(yè)主開始積極進(jìn)行租金策略調(diào)整，整體市場凈有效租金較一季度下降3.5%至317元每月每平米。

　　除麗澤市場租金保持穩(wěn)定以外，其他所有子市場的租金均呈現(xiàn)不同程度的下降，其中降幅最大的是中關(guān)村市場，達(dá)到7.6%。本季度凈有效租金的下降主要還是由于業(yè)主開始為企業(yè)提供更多的免租期。

　　在高力國際監(jiān)控的CBD市場40棟甲級(jí)樓宇中，本季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度的下降，平均下降幅度達(dá)到5.5%，降幅最大的樓宇達(dá)到15%。

　　02 乙級(jí)和產(chǎn)業(yè)園市場

　　乙級(jí)和產(chǎn)業(yè)園市場并未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。本季度乙級(jí)市場凈吸納量為-3.6萬平方米，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)季度凈吸納量為負(fù)。市場下行主要是受中關(guān)村市場的拖累，中關(guān)村市場本季度凈吸納量為-4.9萬平方米，兩個(gè)季度合計(jì)凈吸納量為-9.4萬平方米。整體市場空置率上漲到18.1%，租金下降2.8%至212元每月每平米。

　　產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量本季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-3.7萬平方米，其中上地子市場凈吸納量為-1.3萬平方米。產(chǎn)業(yè)園市場空置率上升到17.9%，租金為122元每月每平米。

　　陸明 高力國際 華北區(qū)研究董事

　　綜合甲乙級(jí)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的市場表現(xiàn)來看辦公樓市場上半年的表現(xiàn)基本符合目前宏觀經(jīng)濟(jì)整體需求不足的現(xiàn)狀，全市場上半年合計(jì)凈吸納量達(dá)到-25萬平方米，其中中關(guān)村一個(gè)子市場就達(dá)到-14.2萬平方米。

　　03 市場展望

　　展望2023年下半年的市場走勢(shì)，市場的核心關(guān)注點(diǎn)仍然是需求側(cè)的表現(xiàn)。就甲級(jí)市場而言，由于下半年有一些預(yù)租較好的新項(xiàng)目入市，進(jìn)而會(huì)拉動(dòng)季度凈吸納量回升甚至轉(zhuǎn)正，但無法扭轉(zhuǎn)空置率上漲的趨勢(shì)。

　　除了新增供應(yīng)項(xiàng)目的影響外，北部市場的存量項(xiàng)目依然會(huì)受到互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)持續(xù)進(jìn)行辦公空間整合的影響，如果存量項(xiàng)目無法快速填補(bǔ)空置面積，年末甲級(jí)市場的空置率將很大概率突破20%。受北部市場高空置率的拖累，全市場凈有效租金仍將處于下降通道。

　　十四五期間將是中國深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，各主要經(jīng)濟(jì)增長引擎都在面臨更深層次的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。當(dāng)頭部行業(yè)或企業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。

　　李娟 高力國際 北京 董事總經(jīng)理

　　市場參與者需要清楚，當(dāng)前所處的市場艱難時(shí)期可能不是短期的，其艱難程度可能要比3年疫情和金融危機(jī)時(shí)期更甚。

　　市場下行期對(duì)于資產(chǎn)管理提出了更高的要求，現(xiàn)金流和利潤率才是核心。市場參與者只有針對(duì)市場變化做出快速響應(yīng)，以可持續(xù)的低價(jià)策略來搶占市場優(yōu)質(zhì)存量資源，不斷依靠創(chuàng)新打造差異化競爭優(yōu)勢(shì)，才能逆風(fēng)前行，破局未來。

　來 源：高力國際    

  編 輯：liuy