當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的高房?jī)r(jià)、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)空心化、財(cái)富差距拉大等問(wèn)題十分嚴(yán)峻，住房制度改革亟待破題。如果不及時(shí)做出調(diào)整，我們可能重蹈中國(guó)香港和英國(guó)的覆轍，深陷高房?jī)r(jià)困境，并引發(fā)深層次的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題；也可能爆發(fā)類似于美國(guó)次貸危機(jī)和日本“失去的二十年”房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。但如果我們能夠及時(shí)科學(xué)地變革，也可能實(shí)現(xiàn)類似于德國(guó)和新加坡的房?jī)r(jià)穩(wěn)定、居者有其屋，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。
路在何方？何為正解？為什么各經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)差異極大？我們?cè)诹笕虼硇越?jīng)濟(jì)體的研究中發(fā)現(xiàn)，住房制度決定房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)。有什么樣的住房制度，就有什么樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，根本上與中國(guó)住房制度有關(guān)，解決之道在于住房制度改革。只有放在更加開(kāi)闊的全球視野、更加縱深的歷史維度和更加扎實(shí)的數(shù)據(jù)邏輯來(lái)觀察當(dāng)下，才能在眾說(shuō)紛紜中撥云見(jiàn)日，才能提煉出規(guī)律和共識(shí)。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，推進(jìn)住房制度改革，讓住房制度從宏觀調(diào)控刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的職能中解放出來(lái)，回歸解決居民居住問(wèn)題，進(jìn)而化解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)面臨的困境。
綜合國(guó)際正反兩面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我們認(rèn)為，中國(guó)住房制度改革成功的關(guān)鍵就是八個(gè)字：“人地掛鉤，金融穩(wěn)定。”這八字改革方針能夠真正長(zhǎng)治久安地實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。
土地制度的關(guān)鍵是人地掛鉤，優(yōu)化土地供應(yīng)，重視城市規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)供求平衡
中國(guó)香港和英國(guó)深陷高房?jī)r(jià)困境，主要是由于土地供給不足疊加貨幣超發(fā)與金融高杠桿，而德國(guó)和新加坡住房問(wèn)題解決得好則主要是因?yàn)楣⿷?yīng)充足。
人隨產(chǎn)業(yè)走，區(qū)域間土地需求不均衡是客觀規(guī)律，解決之道是人地掛鉤。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤，人口流入的城市群都市圈要加大建設(shè)用地供應(yīng)，人口流出的區(qū)域要減少土地供應(yīng)；在城市間，要在嚴(yán)守耕地紅線的基礎(chǔ)上，完善跨區(qū)域耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，化解人口凈流入地區(qū)土地供不應(yīng)求和人口凈流出地區(qū)土地供過(guò)于求共存的結(jié)構(gòu)性失衡；在城市內(nèi)部，將產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地配套供應(yīng)，從根本上促進(jìn)職住平衡，避免“睡城”現(xiàn)象，化解潮汐交通壓力。
用地規(guī)劃上，優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)。中國(guó)長(zhǎng)期存在工業(yè)和商業(yè)辦公用地供給過(guò)多、住宅用地偏低的問(wèn)題，2010—2017年全國(guó)年均供應(yīng)住宅用地157.9萬(wàn)畝，商服用地66.0萬(wàn)畝，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地240.5萬(wàn)畝，住宅用地占國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)比重年均僅17.8%。應(yīng)優(yōu)先保障住房，以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等民生和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，合理安排必要的產(chǎn)業(yè)用地。
完善城市規(guī)劃，指導(dǎo)土地供應(yīng)。依據(jù)城市人口、居住、環(huán)境等要素，合理編制城市規(guī)劃，用以指導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)的實(shí)施，對(duì)城市更新改造、生態(tài)園林建設(shè)、完整社區(qū)締造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等做出統(tǒng)籌安排。城鎮(zhèn)建設(shè)用地的指標(biāo)與空間布局，要與城市規(guī)劃相銜接。
改革土地招拍掛制度，土地不能唯價(jià)高者得。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)歷程表明，限制供給、價(jià)高者得的土地制度設(shè)計(jì)是推高房?jī)r(jià)的核心基因。目前中國(guó)已有多個(gè)城市在調(diào)整和創(chuàng)新土地出讓方式，如“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)配建”等方式，甚至還有“平均價(jià)者得”規(guī)則，嘗試打破土地價(jià)高者得的困境。
保持住房金融制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性，避免貨幣超發(fā)和過(guò)度杠桿
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)過(guò)度金融化和過(guò)度收緊是風(fēng)險(xiǎn)之源，美國(guó)和日本爆發(fā)金融危機(jī)，中國(guó)香港和英國(guó)深陷高房?jī)r(jià)困境，均與貨幣超發(fā)、金融高杠桿及隨后過(guò)度收緊高度相關(guān)，而德國(guó)和新加坡則控制得較好。
中央的定調(diào)是“三穩(wěn)”，不是“三松”也不是“三緊”。老成謀國(guó)是時(shí)間換空間，既不要刺激，也不要刺破。房地產(chǎn)一半是金融，一半是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和制造業(yè)，帶動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，解決就業(yè)規(guī)模大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)占比高，有必要推動(dòng)改革更多地發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能，回歸居住屬性和制造業(yè)屬性。不要從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，從放水刺激到過(guò)度收緊，貨幣信貸政策應(yīng)保持穩(wěn)定，不宜大收大放，首付比例不宜頻繁變動(dòng)，支持剛需和改善型需求，拓寬政策性住房金融體系以補(bǔ)充商業(yè)性住房信貸體系。
應(yīng)避免貨幣超發(fā)和過(guò)度杠桿，貨幣供應(yīng)增速與名義GDP增速相匹配，建立住房金融體系與其他金融體系之間的防火墻。從量和價(jià)兩方面推動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)的貨幣金融制度變革，防止資金過(guò)度流入、違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
首付比例不宜頻繁變動(dòng)，同時(shí)支持剛需和改善型需求。一方面，提高和降低首付比例是關(guān)鍵的“剎車(chē)”和“油門(mén)”工具，過(guò)快過(guò)急將導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)劇烈波動(dòng)，頻繁變動(dòng)則導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期混亂。另一方面，首付比例的確定也要保持一定柔性，應(yīng)堅(jiān)持差異化的住房信貸政策，支持剛需和改善群體購(gòu)房自住，控制投資性購(gòu)房；個(gè)別城市在市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)迅速、大幅提高首付比例以冷卻市場(chǎng)，在市場(chǎng)平穩(wěn)階段則應(yīng)平緩“松開(kāi)剎車(chē)”，確保居民自住需求得到有效支持。
政策性住房金融體系是商業(yè)性住房信貸體系的重要補(bǔ)充，需拓寬資金來(lái)源�？赏ㄟ^(guò)住房金融二級(jí)市場(chǎng)拓寬公積金資金池，推動(dòng)公積金個(gè)人住房貸款證券化，以公積金住房貸款資產(chǎn)為底層資產(chǎn)，以公積金中心為主體進(jìn)行融資；擴(kuò)大歸集范圍，將農(nóng)民工等群體逐漸納入住房公積金的繳納和保障范圍；加強(qiáng)公積金異地合作，包括全面落實(shí)異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)等。
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德國(guó)和新加坡通過(guò)居住導(dǎo)向的政府定位、充足的住房供應(yīng)、階梯式的供應(yīng)體系等，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定和居者有其屋。
中國(guó)應(yīng)繼續(xù)完善以公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造安置房、共有產(chǎn)權(quán)房為主體的多層次住房保障體系。降低進(jìn)入門(mén)檻，提高退出門(mén)檻。例如，近年來(lái)北京等地推行的“共有產(chǎn)權(quán)房”是優(yōu)化住房保障缺陷的有益嘗試，在進(jìn)入端放開(kāi)戶籍限制，退出端規(guī)定轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為代持機(jī)構(gòu)或其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。
建立以租為主、去產(chǎn)權(quán)化的保障方式，防止制度套利。以租為主的保障房結(jié)構(gòu)，能有效避免保障房資源的流失，減輕產(chǎn)權(quán)式保障房大規(guī)模建設(shè)帶來(lái)的財(cái)政壓力以及土地市場(chǎng)的出讓壓力。同時(shí)，從產(chǎn)權(quán)上實(shí)現(xiàn)保障房體系封閉運(yùn)作，與商品房雙軌并行，徹底消除將保障房轉(zhuǎn)化為商品房的制度套利空間。
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繼續(xù)推進(jìn)租售并舉的住房供應(yīng)體系，引導(dǎo)居民租購(gòu)并舉。從典型發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房自有率有其自身規(guī)律：過(guò)低將導(dǎo)致居民缺乏恒產(chǎn)，不利于發(fā)揮財(cái)富效應(yīng)；但追求過(guò)高的住房自有率，也會(huì)導(dǎo)致不合理的需求進(jìn)入市場(chǎng)，產(chǎn)生泡沫，甚至引發(fā)危機(jī)。因此，不必一味地追求高住房自有率，而是要建設(shè)租售并舉的住房供應(yīng)體系。
充分保護(hù)租賃家庭權(quán)益，逐步落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。保障租約和租金穩(wěn)定，是穩(wěn)定租戶預(yù)期的重要前提。應(yīng)立法保護(hù)租約，限制房東隨意解除租約的行為，為租戶提供解約保護(hù)，實(shí)現(xiàn)租期穩(wěn)定；定期出臺(tái)區(qū)域租金基準(zhǔn)價(jià)格，限制租金漲幅，賦予租戶議價(jià)能力。同時(shí)，應(yīng)逐步充分落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。國(guó)際來(lái)看，德國(guó)居民只要依法納稅，就可以享有當(dāng)?shù)蒯t(yī)療、養(yǎng)老、教育等公共資源與服務(wù)，不存在住房產(chǎn)權(quán)的門(mén)檻限制；日本《房屋租賃法》規(guī)定，片區(qū)公立學(xué)校選擇以實(shí)際居住地為準(zhǔn)。
發(fā)展以機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)。一方面，要培育多元化的市場(chǎng)供應(yīng)主體，包括發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持個(gè)人出租住房。另一方面，要重點(diǎn)發(fā)展以機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)，可借鑒日本的租賃管理機(jī)構(gòu)信用披露制度、營(yíng)業(yè)保證金制度，規(guī)范租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為。
（三）穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革
房地產(chǎn)稅的最佳出臺(tái)時(shí)機(jī)是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行時(shí)期。在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行時(shí)期出臺(tái)房地產(chǎn)稅，邊際影響最小，更容易被市場(chǎng)接受。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行時(shí)，房地產(chǎn)稅預(yù)期成本遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)和房租上漲的預(yù)期收益，征稅雖不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大沖擊，但市場(chǎng)繼續(xù)上行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。當(dāng)市場(chǎng)下行，一方面持有房地產(chǎn)的預(yù)期損失放大，另一方面也強(qiáng)化了政府調(diào)控和房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，使持有者更急于脫手，加速房?jī)r(jià)下跌。
征稅對(duì)象上，從空置住房、高端住房逐步過(guò)渡到所有住房，有利于改革推進(jìn)。房地產(chǎn)稅是直接稅，居民對(duì)稅負(fù)敏感，房地產(chǎn)稅應(yīng)由小范圍、低稅負(fù)向全面征收過(guò)渡。從國(guó)際看，房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，稅制設(shè)定上以“寬稅基、低稅率”為主，針對(duì)存量住房征收房地產(chǎn)稅可確保稅源規(guī)模。開(kāi)征初期，考慮居民負(fù)擔(dān)水平和接納程度，可從空置房、高端住房逐步過(guò)渡到所有住房。
設(shè)定合理的價(jià)值評(píng)估基期和稅率調(diào)節(jié)機(jī)制，確保居民可負(fù)擔(dān)。美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值雖與市場(chǎng)價(jià)值接近，但可通過(guò)評(píng)估率來(lái)調(diào)節(jié)實(shí)際稅率，2018年，各州的房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率在0.27%~2.4%。德國(guó)土地價(jià)值評(píng)估基期較早，聯(lián)邦德國(guó)為1965年，民主德國(guó)為1935年，基準(zhǔn)稅率由聯(lián)邦政府統(tǒng)一制定。同時(shí)，設(shè)置稽征率來(lái)調(diào)節(jié)實(shí)際稅率，由地方政府自行確定。由于評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較早，居民實(shí)際稅負(fù)水平不高，2017年土地稅為140億歐元，占財(cái)政收入的比重為0.98%。
本文摘自《全球房地產(chǎn)》中信出版集團(tuán)2020年4月版
來(lái)源：財(cái)新網(wǎng)
編輯：wangdc
