4月15日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行舉行以"復(fù)工之下，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇機(jī)遇"為主題的2020年一季度市場(chǎng)解析發(fā)布會(huì)，會(huì)上發(fā)布北京一季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)和零售市場(chǎng)報(bào)告，解讀復(fù)工后北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)以及大宗交易的市場(chǎng)概況。
戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示，在新冠肺炎疫情尚未結(jié)束前，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)放緩、企業(yè)盈利下降和租賃需求疲軟或?qū)⒗瓌?dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率繼續(xù)攀升，租金將繼續(xù)面臨下行壓力。未來(lái)2-3個(gè)季度，隨著疫情的消退和更多企業(yè)順利的復(fù)崗復(fù)工，預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)將恢復(fù)到疫情前水平。
市場(chǎng)租賃需求暫緩
2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，部分企業(yè)租戶紛紛暫緩他們的選址和擴(kuò)張需求，北京全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)基本處于停滯狀態(tài)。加之經(jīng)濟(jì)的下行壓力使得一些敏感的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象。至此，一季度北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量分別為-36,782平方米和-28,643平方米，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)空置率則繼續(xù)小幅上揚(yáng)，分別為13.8%和8.0%，分別環(huán)比上升0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。
租金優(yōu)惠吸引租戶
由于新冠肺炎疫情消退尚需時(shí)日，北京大部分寫(xiě)字樓業(yè)主對(duì)此都持觀望態(tài)度，并將精力主要放在了疫情的防疫工作上面。此外，業(yè)主給予了更為松動(dòng)的租金價(jià)格和采取加大免租力度等優(yōu)惠條件來(lái)吸引企業(yè)租戶。至此，一季度北京全市和五大核心商圈寫(xiě)字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣377.5元和423.7元，分別環(huán)比下降1.3%和1.0%，同比下降5.6%和3.5%。值得一提的是，面對(duì)此次疫情，大多數(shù)寫(xiě)字樓業(yè)主并未產(chǎn)生過(guò)多焦慮，都能積極予以面對(duì)。不過(guò)，由于大多寫(xiě)字樓業(yè)主之前缺乏防疫防控等方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，隨著樓宇內(nèi)企業(yè)租戶到崗人員的逐漸增多，如何做好安全的防疫工作成為業(yè)主們目前要面臨的重要挑戰(zhàn)。
短期承壓下，寫(xiě)字樓將逐步恢復(fù)活力
對(duì)此，戴德梁行北區(qū)寫(xiě)字樓部主管廉峰哲總結(jié)，受此次疫情影響，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)及線上教育、娛樂(lè)等科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)更多發(fā)展契機(jī)，或?qū)閷?xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的租賃需求。同時(shí)，"新基建"板塊也將給市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇。未來(lái)，樓宇的智能管理、安全管理和綠色健康也將成為提升寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，而能夠應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件的寫(xiě)字樓將更加受到企業(yè)租戶的信任與青睞。
實(shí)體零售遭遇遏制 轉(zhuǎn)型升級(jí)助力市場(chǎng)煥發(fā)生機(jī)
2020年一季度，北京零售市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量為1,412萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心存量達(dá)1,219萬(wàn)平方米，占比達(dá)86.3%。
一月下旬開(kāi)始，受疫情期間防控影響，居民外出減少，購(gòu)物需求被抑制，購(gòu)物中心客流量銳減，品牌銷售遇阻，尤其是餐飲及影院等業(yè)態(tài)，受挫嚴(yán)重。北京大部分商場(chǎng)（除餐飲、影院、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)外）雖都一直保持正常運(yùn)營(yíng)，但營(yíng)業(yè)時(shí)間都有不同程度縮短。三月下旬，核心商圈大部分商場(chǎng)都基本恢復(fù)運(yùn)營(yíng)，除影院、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)80%以上的店鋪都恢復(fù)了正常營(yíng)業(yè)。
疫情期間，實(shí)體零售受到重創(chuàng)，消費(fèi)者對(duì)線上購(gòu)物的依賴度逐漸增加，各購(gòu)物中心業(yè)主及租戶也加大了線上宣傳及服務(wù)，推出自營(yíng)電商平臺(tái)，在擴(kuò)大商場(chǎng)影響力度的同時(shí)也緩解疫情帶來(lái)的壓力。受疫情影響，北京零售市場(chǎng)的"夜經(jīng)濟(jì)"和"首店經(jīng)濟(jì)"發(fā)展將在短期內(nèi)受到遏制，尤其是"夜經(jīng)濟(jì)"這種主要依賴客流帶動(dòng)的發(fā)展模式幾乎將處于停滯狀態(tài)；"首店經(jīng)濟(jì)"的步伐也會(huì)因疫情放緩。疫情過(guò)后，零售行業(yè)將會(huì)專注于修煉內(nèi)功。首店經(jīng)濟(jì)需要更多的政府引導(dǎo)政策支持，餐飲為主的夜經(jīng)濟(jì)會(huì)更加規(guī)范化。
2019年底，北京市公布了一批將進(jìn)入升級(jí)改造的老舊商業(yè)項(xiàng)目，本季度位于長(zhǎng)安街的賽特購(gòu)物中心也宣布進(jìn)入閉店改造階段，未來(lái)將改名為"賽特·碧樂(lè)城"，定位高端購(gòu)物中心。受疫情影響導(dǎo)致人員返工時(shí)間推遲，城市更新項(xiàng)目和在建項(xiàng)目進(jìn)度也相應(yīng)推遲，2020年整體市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏也將放緩。由于供應(yīng)有限，未來(lái)北京零售項(xiàng)目仍主要以品牌的升級(jí)迭代為主，核心商圈的重點(diǎn)項(xiàng)目一鋪難求的局面還將繼續(xù)，且租金仍將保持上升趨勢(shì)。此外，隨著通州環(huán)球影城的開(kāi)業(yè)及運(yùn)河商務(wù)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目逐漸建成，區(qū)域內(nèi)人流量也將大幅增加，從而進(jìn)一步激發(fā)通州零售市場(chǎng)活力，商業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎對(duì)此表示："轉(zhuǎn)型升級(jí)將會(huì)是后疫情時(shí)代北京商業(yè)的關(guān)鍵詞，在核心商圈，疫情加速老牌商業(yè)的改造與升級(jí)，一方面體現(xiàn)為老舊商業(yè)物業(yè)對(duì)于硬件設(shè)施的調(diào)整與升級(jí)，全面提升物業(yè)設(shè)施設(shè)備功能及公共衛(wèi)生管理，為零售商業(yè)空間注入綠色和健康的可持續(xù)發(fā)展理念；另一方面則體驗(yàn)為傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目在定位和商業(yè)內(nèi)容上的升級(jí)調(diào)整，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，尤其是傳統(tǒng)文娛業(yè)態(tài)將面臨革新乃至部分淘汰，社交場(chǎng)景下的新業(yè)態(tài)、新體驗(yàn)、新服務(wù)將成為改造亮點(diǎn)。"
來(lái)源：戴德梁行
編輯：wangdc
