在西部陸海新通道構(gòu)架下，云南建設(shè)高速推進(jìn)。而作為云南核心城市的昆明，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，消費(fèi)場景加速迭代。甲級(jí)辦公樓市場，基建、保險(xiǎn)以及通訊類需求持續(xù)注能辦公樓需求端，低供應(yīng)下，空置水平持續(xù)下滑，租金跌幅開始收窄；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，受疫情影響，短期內(nèi)市場需求疲軟，政府出臺(tái)一系列舉措助力消費(fèi)回暖。
仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“當(dāng)前，市場多方主體積極尋求策略以應(yīng)對(duì)市場的短期沖擊。長期來看，‘穩(wěn)投資’的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)將在提升產(chǎn)業(yè)消費(fèi)活力的同時(shí)長效改善城市生產(chǎn)生活場景。而這也將成為辦公樓、零售市場穩(wěn)健發(fā)展的底層邏輯。此外，隨著跨入RCEP開局之年，來自南亞，東南亞以及西部其他省市的春風(fēng)已經(jīng)吹至昆明，如何提升城市基建、配套、營商環(huán)境等維度，從而高效迎接人才、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，將成為未來昆明實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展的關(guān)鍵。”
甲級(jí)辦公樓市場
短期供應(yīng)端壓力縮小，市場空置率降至8年間最低水平
自2015年起，昆明進(jìn)入供應(yīng)周期。市場陸續(xù)迎來本土及外省市頭部開發(fā)商項(xiàng)目。2015-2018年間，昆明新增甲級(jí)辦公樓面積達(dá)56.9萬平方米，占當(dāng)前總存量的40.8%。伴隨2019年底恒隆廣場的交付，昆明甲級(jí)辦公樓市場存量正式步入百萬大關(guān)（成都：2012年，重慶：2015年，西安：2017年）。大體量項(xiàng)目的集中供應(yīng)導(dǎo)致城市空置率長期居高不下，2015年更是達(dá)到64.5%的峰值。但在進(jìn)入2020年后，市場供應(yīng)有所放緩。盡管2021年新增面積達(dá)23.3萬平方米，但超八成來自總部自用樓宇，新增租賃面積仍處于低位水平。歷經(jīng)8年去化，截至2022年第一季度末，昆明甲級(jí)辦公樓市場空置率實(shí)現(xiàn)25.4%，環(huán)比降低1.5個(gè)百分點(diǎn)，處8年間歷史最低點(diǎn)。
長期經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展激活辦公樓需求，短期政策變化驅(qū)動(dòng)租戶結(jié)構(gòu)性升級(jí)
經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展構(gòu)筑辦公樓市場去化的基礎(chǔ)邏輯。2015年-2019年，昆明GDP年平均增速達(dá)8.2%，甲級(jí)辦公樓市場年均凈吸納量實(shí)現(xiàn)9.7萬平方米。城市化的持續(xù)建設(shè)推動(dòng)房地產(chǎn)建筑行業(yè)高速發(fā)展，而生產(chǎn)、生活水平的高速提升助力昆明現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需求穩(wěn)步上揚(yáng)。截至2022年第一季度，昆明甲級(jí)辦公樓租戶前四類行業(yè)占比達(dá)76.1%，分別為：房地產(chǎn)建筑業(yè)（26.2%）、金融業(yè)（19.5%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（15.2%）以及服務(wù)業(yè)（15.2%）。
進(jìn)入2021下半年后，政策變動(dòng)催化房地產(chǎn)建筑業(yè)細(xì)分領(lǐng)域出現(xiàn)變化。一方面，由于全國房地產(chǎn)政策收緊，房企及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)需求減弱明顯。而其作為昆明辦公樓最主要需求行業(yè)，此次波動(dòng)對(duì)辦公樓市場影響顯著。僅第一季度，近半數(shù)甲級(jí)辦公樓退租面積來自房產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)。另一方面，昆明乃至云南省積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，2021年昆明實(shí)現(xiàn)中老鐵路的通車，渝昆高鐵全面啟動(dòng)建設(shè)，昆明火車站南北廣場改造完成�；惞巨k公需求明顯上漲，第一季度，該行業(yè)新租需求占比達(dá)15.1%。因此，盡管第一季度房地產(chǎn)建筑大類仍為市場最主要需求來源，但其細(xì)分結(jié)構(gòu)已存在變遷。
更新?lián)Q代，供應(yīng)端高性價(jià)比項(xiàng)目持續(xù)激活企業(yè)升級(jí)類需求
從2015年到2020年，昆明市場迎來多個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)。不論是對(duì)標(biāo)一線城市的硬件要求，例如：外立面、層高、電梯、衛(wèi)生間等，抑或是單一業(yè)權(quán)下租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及精細(xì)化的物業(yè)服務(wù)，這些物業(yè)的入市改變了本土企業(yè)對(duì)于辦公場景的預(yù)期。昆明市場對(duì)于高品質(zhì)樓宇的需求開始被釋放。而近年來不斷走低的租金價(jià)格則將這一需求全面激活。由于較低土地、能源與勞動(dòng)力價(jià)格，西部甲級(jí)辦公樓租金相較更低。加之，近幾年高供應(yīng)壓力，昆明業(yè)主多采用降價(jià)策略吸引優(yōu)質(zhì)客戶。昆明甲級(jí)辦公樓平均租金錄得78.8元/平方米/月，甲乙級(jí)市場租金價(jià)差僅為21.8元/平方米/月，部分子市場價(jià)差僅在10元/平方米/月左右。2022年第一季度，昆明甲級(jí)辦公樓市場超六成成交為升級(jí)類需求。
向北向南延伸，昆明辦公樓市場“倒L形”格局逐步呈現(xiàn)
始于市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，昆明辦公樓于2015年率先向北市、南市延伸。至2022年初，市中心、北市以及南市子市場存量分別達(dá)21.4萬、17.6萬和66.9萬平方米。截至目前，各板塊商務(wù)氛圍日臻成熟，空置率分別實(shí)現(xiàn)19.5%、25.2%和30.6%。隨著2017年巫家壩昆明城市新中心的定位被明確，大量頭部開發(fā)商隨之進(jìn)入并修建其優(yōu)質(zhì)辦公樓宇。昆明辦公格局將進(jìn)一步南擴(kuò)。盡管受道路修建影響，部分原計(jì)劃于今年交付的項(xiàng)目出現(xiàn)延期。但片區(qū)內(nèi)各辦公、商業(yè)項(xiàng)目修建速度基本保持平穩(wěn)性。預(yù)計(jì)到2025年，巫家壩子市場甲級(jí)辦公樓存量將達(dá)50.3萬平方米，僅次于南市板塊。
未來展望，租金彈性逐步失效，空間、配套與服務(wù)的提升成為市場關(guān)鍵
2022-2023年，昆明甲級(jí)市場供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)。需求端受全國疫情以及政策變動(dòng)影響，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性變動(dòng)或?qū)?dǎo)致企業(yè)租賃活力存在一定波動(dòng)，增量行業(yè)聚焦基礎(chǔ)建設(shè)、通訊電子、醫(yī)療生命科學(xué)等領(lǐng)域。未來空置率預(yù)計(jì)將維持在25%左右，去化情緒仍為市場主導(dǎo)。但由于項(xiàng)目空置壓力已相對(duì)較小，且當(dāng)前可降價(jià)空間收窄，價(jià)格彈性作用未來或?qū)⒅鸩绞А２糠旨准?jí)項(xiàng)目降租幅度預(yù)計(jì)將有所收緊，價(jià)格競爭或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向配套與服務(wù)的競爭。進(jìn)入2024年，市場預(yù)計(jì)再次迎來小幅供應(yīng)攀升，全市空置率或?qū)⒃俅伪焕?/P>
RCEP助力昆明開放型經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn)，城市吸引力有望實(shí)現(xiàn)全面提升
始發(fā)于昆明的中老鐵路于去年起陸續(xù)開通運(yùn)行，2021年昆明進(jìn)出口總額同比增速更是達(dá)到53.6%。隨著1月1日RCEP正式生效，作為西部地區(qū)面向南亞、東南亞的門戶城市，昆明迎來突破性發(fā)展機(jī)遇，相關(guān)制造、貿(mào)易、結(jié)算類產(chǎn)業(yè)需求將在未來逐步呈現(xiàn)。仲量聯(lián)行云貴首席代表李佳恒表示：“面向南亞、東南亞，昆明地緣優(yōu)勢得天獨(dú)厚，再加上勞動(dòng)力資源豐富、制造業(yè)要素成本較低等優(yōu)勢，昆明城市吸引力正在加速提升，高端制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的持續(xù)入駐將長期注能昆明辦公樓市場�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目總存量持平，市場空置率有所上升
季內(nèi)，昆明無新增優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市，全市總存量保持397.7萬平方米。疫情導(dǎo)致客流下滑，注重線下體驗(yàn)的大型中餐品牌出現(xiàn)較多退租。同時(shí)，部分生鮮超市因經(jīng)營問題也出現(xiàn)閉店，兩家華潤萬家超市相繼關(guān)店并退出昆明市場。此外，“雙減”政策后學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)退租留下的空置面積去化緩慢，加之部分老舊存量項(xiàng)目逐步展開新一輪調(diào)改，市場空置率短期上升。2022年第一季度,昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場平均空置率較去年年末上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)14.1%。租金方面，能夠順應(yīng)市場變化趨勢精準(zhǔn)招商的項(xiàng)目，其租金表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)�。欢鴳�(yīng)對(duì)策略遲緩的項(xiàng)目，仍以降低租金預(yù)期的方式換取更多品牌進(jìn)駐。受此影響，全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比下降0.2%，報(bào)368.0元/平方米/月。
消費(fèi)載體、場景、內(nèi)容迭代升級(jí)，刺激消費(fèi)品零售總額上揚(yáng)
隨著消費(fèi)政策相繼落地，帶動(dòng)消費(fèi)市場逐步回暖。近日，云南省政府和昆明市政府相繼出臺(tái)《關(guān)于2022年穩(wěn)增長的若干政策措施》，涉及零售商業(yè)改造升級(jí)、夜間經(jīng)濟(jì)地標(biāo)建設(shè)打造、品牌連鎖店擴(kuò)店發(fā)展等多個(gè)領(lǐng)域，刺激零售需求釋放，昆明市消費(fèi)市場穩(wěn)中有升。據(jù)昆明市統(tǒng)計(jì)局顯示，1-2月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為480.5億元，同比增長5.0%。
消費(fèi)載體：存量項(xiàng)目積極調(diào)改，切小鋪提升入駐率并引入更多新穎業(yè)態(tài)。當(dāng)前，存量項(xiàng)目積極調(diào)改升級(jí)已經(jīng)成為煥新市場活力的一種熱門方式。一方面，通過面積切割重構(gòu)，以更小的單店面積來提升單位租金收益，實(shí)現(xiàn)收益增長；另一方面，門店面積的適配范圍變廣，利于豐富品牌組合，引入更具競爭力和吸引力的業(yè)態(tài)和品牌，增強(qiáng)消費(fèi)者粘性，如：七彩METOWN、南亞風(fēng)情第壹城等。此外，南亞風(fēng)情第壹城將與地鐵5號(hào)線連通，以期引流獲客使得收益增長。零售項(xiàng)目的升級(jí)煥新，仍以商業(yè)化邏輯為主線，專注業(yè)態(tài)煥新、運(yùn)營優(yōu)化、業(yè)績增長等關(guān)鍵點(diǎn)。
消費(fèi)場景：夜間消費(fèi)場景被激活，特色小酒館表現(xiàn)活躍。雖然大型餐飲受疫情影響較大，但小酒館、演出場館等租賃面積相對(duì)較小的業(yè)態(tài)持續(xù)活躍，成為新興增長業(yè)態(tài)。受益于政策紅利和年輕消費(fèi)客群偏好，與夜間經(jīng)濟(jì)相關(guān)的餐酒吧、小酒館、演出場館等業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍，積極進(jìn)駐優(yōu)質(zhì)購物中心，如：Wave Live House、C86山茶坊的璞玉書店、小酒館進(jìn)駐同德昆明廣場；蹦酒吧入駐海樂世界等。同時(shí)，與盒子商業(yè)相鄰的街區(qū)商業(yè)，因擁有良好的展示面、較多的外擺空間、靈活的營業(yè)時(shí)間及能夠承接盒子商業(yè)帶來的消費(fèi)客群，已成為夜間消費(fèi)業(yè)態(tài)新興聚集地，如：海樂世界209酒吧街、同德昆明廣場悅匯坊、南亞NEW MALL賽博朋克樂園、大悅城悅見酒吧街等夜間消費(fèi)場景，均深受年輕消費(fèi)人群喜愛。
消費(fèi)內(nèi)容：政策支持本土品牌連鎖化發(fā)展，積極拓展省外市場。云南作為農(nóng)作物生產(chǎn)寶地，擁有眾多全國卓著的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，孵化的本土茶飲咖啡品牌如：麒麟大口茶、顏葉浮山、CLOVES四葉杯等，均積極在購物中心開店。同時(shí)，政策紅利加持促進(jìn)本土品牌連鎖化發(fā)展，政府對(duì)直營門店達(dá)到10家以上的品牌將給予獎(jiǎng)勵(lì)。為鼓勵(lì)品牌向一線城市擴(kuò)張，總部在昆的特色餐飲企業(yè)入駐一線城市也將獲得裝修補(bǔ)助。受益于此，本土品牌布局向外延伸，包括麒麟大口茶在內(nèi)的品牌已獲取外省代理。本土電子數(shù)碼九機(jī)也積極搶占市場，已在西南地區(qū)擁有線下實(shí)體店。預(yù)計(jì)未來將有更多如霸王茶姬、九機(jī)、Winona薇諾娜的本土品牌“走出去”。
政策利好加持，助力零售商業(yè)市場快速復(fù)蘇
在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局背景下，RCEP的生效將助力昆明經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，為消費(fèi)市場發(fā)展帶來新動(dòng)能。仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“昆明作為面向南亞和東南亞的門戶城市，正積極融入國際國內(nèi)雙循環(huán)中，借助RCEP帶來的政策利好契機(jī)，加快推進(jìn)消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過關(guān)稅減免提高商品要素流通效率，降低商品價(jià)格，促進(jìn)消費(fèi)需求有效釋放，為市場帶來新的機(jī)遇與活力。”
昆明商業(yè)地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，在實(shí)體經(jīng)營優(yōu)化改善及消費(fèi)政策持續(xù)發(fā)力的雙重利好下，零售市場將保持良好復(fù)蘇態(tài)勢。在政策支持下，年內(nèi)昆明計(jì)劃引入國內(nèi)外品牌首店、旗艦店、連鎖店50家以上，促進(jìn)消費(fèi)市場加快恢復(fù)。對(duì)于改造升級(jí)項(xiàng)目而言，緊跟消費(fèi)新趨勢、抓住政策利好的契機(jī)、更注重多元靈活品牌組合的構(gòu)建，將有助其實(shí)現(xiàn)收益穩(wěn)中求升；對(duì)于新增項(xiàng)目而言，更多優(yōu)質(zhì)開發(fā)商包括華潤、龍湖、北京華聯(lián)等入局，將對(duì)本地商業(yè)發(fā)展注入無限活力，同時(shí)加快汰弱留強(qiáng)的進(jìn)程；對(duì)于停工在建項(xiàng)目，市住建局發(fā)布《昆明市“十四五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出了加強(qiáng)銀、政、企合作以對(duì)資金困難的地產(chǎn)項(xiàng)目提供應(yīng)急解決方案。未來，停工項(xiàng)目有望重啟，辦公和零售商圈的發(fā)展將持續(xù)受到市場關(guān)注。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
