4月16日，仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示：“深圳甲級辦公樓市場一季度租賃需求強(qiáng)勁，凈吸納量約27萬平方米，南山區(qū)空置率降幅明顯，達(dá)4.3個百分點(diǎn)，全市整體租金水平也在本季度回穩(wěn)。得益于數(shù)字經(jīng)濟(jì)、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)三大行業(yè)的支撐，2021年甲級辦公樓凈吸納量有望突破百萬平方米，至近四年的高點(diǎn)。此外，預(yù)計今年新增供應(yīng)接近150萬平方米，市場持續(xù)供過于求，租金仍將處于下行通道，但跌幅較2020年會明顯收窄�！�

　　深圳甲級辦公樓市場已基本擺脫疫情影響，在一季度迎來開門紅，租賃需求持續(xù)保持強(qiáng)勁，出現(xiàn)多筆大面積租賃成交。本季度不僅TMT與金融行業(yè)在租賃市場上表現(xiàn)依舊亮眼，其它各行業(yè)的表現(xiàn)也頗為不俗，這在一定程度上證明深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，越來越多的企業(yè)對未來業(yè)務(wù)前景持樂觀態(tài)度。受到強(qiáng)勁租賃需求的支撐，一季度凈吸納量約27萬平方米，同比大幅增長，較疫情前即2019年同期也有近一倍提升。

　　過往由于片區(qū)之間存在一定租金差距，吸引不少企業(yè)跨區(qū)尋求更優(yōu)的擴(kuò)張地點(diǎn)。而本季度，企業(yè)在原片區(qū)內(nèi)搬遷擴(kuò)租的情況有所增加，一方面是業(yè)務(wù)需求和人員增加，但原有樓宇內(nèi)擴(kuò)張空間有限；另一方面近期竣工的優(yōu)質(zhì)辦公樓在租金方面確有一定競爭力，同一片區(qū)同品質(zhì)的辦公樓租金差距拉大。因此，這些企業(yè)希望借此機(jī)會在新樓內(nèi)鎖定合適的辦公空間。也基于此原因，南山區(qū)與福田區(qū)近期竣工的辦公樓在一季度實現(xiàn)大面積去化，例如一家知名基金與資管公司搬遷至位于福田區(qū)的廣電金融中心，租賃面積近1萬平方米。

　　與此同時，成本集約型搬遷在本季度仍時有發(fā)生，成本敏感型租戶積極考慮多個可選方案，追求最低成本。除上述搬遷需求外，新設(shè)立需求在本季度也較為活躍，香港大學(xué)MBA項目在福田區(qū)租賃了1萬多平方米的辦公空間。

　　本季度全市僅有一座甲級辦公樓竣工，即位于福田區(qū)的建設(shè)銀行大廈，該項目辦公空間近8萬平方米，為全自用總部辦公樓。

　　整體租賃需求旺盛加之自用型總部入市，一季度深圳甲級辦公樓空置率有所回落，環(huán)比下降2.5個百分點(diǎn)。除了一部分樓齡較高的甲級辦公樓在與現(xiàn)有租戶續(xù)約或招商方面仍有壓力，多數(shù)辦公樓在入駐率方面得到一定改善或至少維持既有水平，其中，近期竣工的辦公樓由于租金較低與可租賃面積充足吸引了大客戶的進(jìn)駐，吸納表現(xiàn)尤為突出。三個核心商務(wù)區(qū)空置率均有小幅下降，其中南山區(qū)降幅最為明顯，空置率環(huán)比下降4.3個百分點(diǎn)。

　　仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰指出：“在經(jīng)歷了9個季度的下跌后，深圳甲級辦公樓租金在本季度回穩(wěn)，這主要是因為租賃需求活躍且過去半年內(nèi)受疫情影響新增供應(yīng)較為有限。大部分業(yè)主在本季度能夠保持租金平穩(wěn)，而多個近期竣工的辦公樓因入駐情況得到改善，使得業(yè)主心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，個別板塊及項目開始逐步上調(diào)租金。不過，仍有一部分樓齡較高、租戶組合不理想或者空置較多的甲級辦公樓持續(xù)下調(diào)租金，但下調(diào)幅度已有所放緩。”

　　市場展望

　　在中共深圳市委公布的關(guān)于制定深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議中，明確提出深圳將加快數(shù)字化整體轉(zhuǎn)型，推動數(shù)字產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，實現(xiàn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)五年翻番。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“可以推斷數(shù)字化浪潮將在深圳愈演愈烈，各類企業(yè)將大概率增加對數(shù)字化的投入，數(shù)字化轉(zhuǎn)型需求將大幅上升，預(yù)計以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為核心的產(chǎn)業(yè)，例如金融科技、智慧城市、電商、線上教育等將在短期內(nèi)迎來新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，對辦公空間的需求也將到達(dá)前所未有的高度�！�

　　同時，金融業(yè)作為深圳支柱產(chǎn)業(yè)之一，未來將繼續(xù)扮演驅(qū)動深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要角色，仲量聯(lián)行認(rèn)為該行業(yè)將長期支持深圳核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓租賃需求。在數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融這兩大行業(yè)的支撐下，預(yù)計深圳甲級辦公樓2021年凈吸納量將突破百萬平方米，至近四年的高點(diǎn)。

　　2021年預(yù)計有接近150萬平方米甲級供應(yīng)入市。雖然租賃需求將保持強(qiáng)勁勢頭，但如此大量的新增供應(yīng)仍需一定時間去化，供過于求的市場現(xiàn)象將持續(xù)，深圳甲級辦公樓空置率也將在經(jīng)歷了一季度短暫回落后在短期內(nèi)出現(xiàn)上升。租金方面，由于短時間內(nèi)大量甲級辦公樓集中入市，2021年深圳甲級辦公樓租金仍將處于下行通道。但仲量聯(lián)行預(yù)計2021年租金下跌幅度較2020年會明顯收窄，租金下降將主要集中在現(xiàn)階段空置率較高的甲級辦公樓，此類辦公樓業(yè)主需降價以面對大量新增供應(yīng)的沖擊，確保穩(wěn)定的入駐率。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc