廣告
中指研究院:圖解2020年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2021-2-3 14:13:00
分享到:
[提要]CREIS中指數(shù)據(jù)寫字樓版監(jiān)測的大宗交易數(shù)據(jù)顯示,2020年全國共錄得49個城市237宗大宗交易,總成交額達2041.02億元,成交面積1288.12萬㎡,成交額較2019年同比下跌近三成。

  2020年上半年在疫情影響下,投資市場較往年趨于謹慎,但下半年市場逐步恢復(fù)。CREIS中指數(shù)據(jù)寫字樓版監(jiān)測的大宗交易數(shù)據(jù)顯示,2020年全國共錄得49個城市237宗大宗交易,總成交額達2041.02億元,成交面積1288.12萬㎡,成交額較2019年同比下跌近三成。

  其中,上海、北京、廣州、深圳四個一線城市成交額達1567.46億元,占全國總成交額的76.80%。上海市場整體最為活躍;北京憑借其資產(chǎn)流動性的優(yōu)勢,依舊受到投資者的重點關(guān)注;廣州在疫情下實現(xiàn)逆勢增長。

  從物業(yè)類型來看,寫字樓持續(xù)占據(jù)半壁江山,而物流倉儲、數(shù)據(jù)中心等工業(yè)物業(yè)表現(xiàn)亮眼,長三角、珠三角區(qū)域的工業(yè)物業(yè)交易較為密集。

  市場表現(xiàn):二、三、四季度成交情況改善,實現(xiàn)穩(wěn)步增長

  2020年大宗交易市場從季度表現(xiàn)看,一季度受疫情影響較為明顯,成交額僅近400萬元,較去年同期跌幅超30%。但隨著國內(nèi)疫情的有效控制,自二季度起投資市場逐步回暖,二、三、四季度成交額均保持在500億元以上,基本恢復(fù)至去年同期水平。

疫情管控之后,二、三、四季度大宗交易成交額、成交量穩(wěn)步回升

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  具體來看,2020年代表性的大宗交易案例包括:綠地55.5億出售上海外灘中心T4辦公樓,普洛斯收購北京中關(guān)村核心物業(yè)盈都大廈D座,大悅城20億出售兩處上海前灘辦公樓,富力出售廣州國際機場富力綜合物流園予黑石等。

2020年典型大宗交易案例

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  城市線級:一線城市占比達77%,上海投資市場持續(xù)活躍

  2020年共錄得全國49個城市237宗商辦物業(yè)成交案例,其中120宗集中在一線城市,上海、廣州、北京、深圳交易宗數(shù)分別為53宗、26宗、23宗和18宗,上海為交易最集中城市。二線城市中成都、杭州、南京、重慶、西安、蘇州等市場相對活躍,其中,成都達10宗,杭州、南京各8宗。

2020年國內(nèi)大宗交易城市分布情況(成交額單位:億元)

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  2020年上海以682.84億大宗成交總額穩(wěn)居投資市場第一,占全國總成交額33.45%;北京和廣州則分別以518.76億元、225.93億元的成交額位列二、三位,占比分別為25.42%、11.07%;深圳則以139.93億元位居第四,占比6.86%。值得一提的是,廣州2020年表現(xiàn)搶眼,是唯一成交額同比逆市上揚的城市。

上海、北京兩城投資吸引力占據(jù)絕對核心,廣州“逆勢上揚”表現(xiàn)亮眼

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  從城市線級來看,一線城市成交額占比近八成,宗數(shù)占比近一半,成交面積占比超四成,表明一線城市仍然是各大投資機構(gòu)主要關(guān)注的核心區(qū)域。

一線、二線、三四線城市大宗交易情況對比

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  ◆成交宗數(shù):一線城市城市宗數(shù)達120宗,占比過半。

  ◆成交額:一線城市交易額占據(jù)絕對優(yōu)勢,占比超76%。

  ◆成交面積:一線、二線成交面積占比均接近40%。

  區(qū)域分布:長三角、珠三角大宗交易活躍度較高,區(qū)域分化明顯

  2020年長三角、珠三角、京津冀依舊是大宗交易的主戰(zhàn)場,三個區(qū)域成交金額、成交數(shù)量、成交面積合計占比分別為86.48%、80.17%和73.43%。長三角、珠三角工業(yè)物業(yè)增長明顯。

大宗交易區(qū)域分化明顯,長三角、珠三角、京津冀聚集度高

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  十四五規(guī)劃建議明確提出發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用。作為國內(nèi)發(fā)展較為完備的城市群,長三角、珠三角向來是投資的熱門區(qū)域。這主要由于兩大城市圈經(jīng)濟實力雄厚,受一體化影響,產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟水平相對較高,相關(guān)市場和機制相對成熟,雖然競爭較為激烈,但仍然是商業(yè)地產(chǎn)投資持續(xù)關(guān)注的重點區(qū)域。此外,以成都、重慶、西安、杭州、鄭州為代表的強二線城市大宗交易也較為活躍,投資前景看好。

  ◆長三角:宗數(shù)占比44.33%,成交額39.29%,成交面積38.28%。

  ◆珠三角:宗數(shù)占比24.42%,成交額20.90%,成交面積21.34%。

  ◆京津冀:宗數(shù)占比38.28%,成交額21.34%,成交面積13.75%。

大宗交易按區(qū)域分析

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  資產(chǎn)類別:寫字樓成交額占比接近一半,工業(yè)物業(yè)交易升溫

  2020年全年,從大宗交易資產(chǎn)類別的交易總額來看,辦公類型交易仍占主導(dǎo),占交易總額的49.39%,綜合體、商業(yè)次之,占比均為15%左右。工業(yè)類大宗交易增長明顯,成交宗數(shù)首次超越寫字樓,成為第一大交易類型。典型成交案例如四季度黑石購買了廣州富力空港物流園。

大宗交易按物業(yè)類型分析

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  ◆按宗數(shù):寫字樓和工業(yè)物業(yè)成交宗數(shù)平分秋色,均超三成,其次為綜合體和商業(yè)。

  ◆按成交額:寫字樓占比近五成,依然最受機構(gòu)投資者青睞;其次為綜合體、商業(yè)、工業(yè),占比約為15%。

  ◆按成交面積:工業(yè)物業(yè)成交面積占比最高,超四成;其次為寫字樓,占比為23.43%。

寫字樓交易基本集中在上海和北京,成交額占比分別達77%和43%

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  資金來源:內(nèi)資買家為絕對主力,逐漸主導(dǎo)市場

  從收購方企業(yè)性質(zhì)來看,內(nèi)資買家的購置需求活躍,占據(jù)大宗投資市場的“絕對主力”。外資企業(yè)受全球疫情影響,成交額大幅下滑。內(nèi)、外資買家的交易宗數(shù)占比分別為68.75%、22.77%,成交額占比分別為66.44%、28.05%,成交面積占比分別為58.63%、35.64%。

內(nèi)資買家主導(dǎo)市場,宗數(shù)、成交額占比近七成,成交面積占比近六成

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  北京外資大宗交易占比超三成,超越上海成為外資買家投資額最高的城市。廣州的外資占比達39.78%,成為一線城市中外資買家投資額占比最高的城市。

一、二線城市大宗交易買家類型占比(按成交額)

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  交易類型:資產(chǎn)交易的投資額占比超四成

  2020年大宗交易類型以資產(chǎn)交易為主,成交總額占比超四成。部分商業(yè)零售項目則以股權(quán)交易的方式進行,典型案例王府井收購由西安榮華集團有限公司持有的陜西榮奧100%股權(quán),以達到持有該公司開發(fā)并持有的榮華奧特萊斯商業(yè)項目的目的。此外,受疫情、運營不善、資金壓力等因素影響,大宗交易中法拍占比有所提升,二三線衛(wèi)星城市的部分經(jīng)營不善的廠房物業(yè)則以不良資產(chǎn)法拍的方式進行交易。

資產(chǎn)交易的占比超四成,股權(quán)交易近三成

數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版

  結(jié)語

  整體看來,2020年投資市場與往年上升勢頭相比更趨于冷靜,但整體跌幅好于預(yù)期。從物業(yè)類型看,寫字樓仍然是機構(gòu)投資者的首選,但來自存量市場的壓力、疫情因素的影響、辦公模式的轉(zhuǎn)變,投資風(fēng)險加大,使得投資者更加關(guān)注項目和市場租金、空置率等關(guān)鍵運營指標(biāo)數(shù)據(jù)。具有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向及優(yōu)惠政策的園區(qū)、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心受投資者熱捧。大型商場、購物中心類物業(yè)出現(xiàn)下滑,但在數(shù)字經(jīng)濟、宅經(jīng)濟等新經(jīng)濟的背景下,社區(qū)商業(yè)關(guān)注度有所提升。

  投資機會方面,“三道紅線”促使開發(fā)商釋放更多優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè),市場出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),部分一線核心項目進入法拍市場,這些投資機會值得重點關(guān)注。疫情之下,投資者對商辦物業(yè)的要求發(fā)生變化,項目的抗風(fēng)險能力成為了衡量的首要標(biāo)準(zhǔn)。

  展望未來,各國針對疫情出臺了更多政策支持以及疫苗接種等積極作用影響下,2021年全球經(jīng)濟有望加速恢復(fù),據(jù)IMF預(yù)測,中國有望在2021年實現(xiàn)8.1%的高增長。中國經(jīng)濟的穩(wěn)步增長、營商環(huán)境和退出機制的逐步完善將吸引更多境外投資和機構(gòu)投資者。

  來源:中指研究院

編輯:wangdc

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤

· 六工匯 [石景山區(qū)]

· 新動力金融科技中心 [西城區(qū)]

· 中?崭壑行 [順義區(qū)]

· 中海瀛海大都會 [大興區(qū)]

· 珠江·峯匯國際 [昌平區(qū)]

· 新時代國際中心 [豐臺區(qū)]

· 金融街國際 [西城區(qū)]

· 京投萬科西華府 [豐臺區(qū)]

· 華瑞大廈 [朝陽區(qū)]

· 北京·壹號總部 [通州區(qū)]

廣告
房訊推薦
熱點資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2020
京ICP證100716號
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770