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追逐學(xué)區(qū)房的中產(chǎn):手握近千萬(wàn)預(yù)算,卻像在臨街乞討
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2021-2-3 9:42:38
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[提要]2021年開(kāi)年,各大一線城市學(xué)區(qū)房同時(shí)出現(xiàn)驚人漲幅,“深圳老破小學(xué)區(qū)房創(chuàng)造32萬(wàn)元/平方米歷史新高”,“北京海淀學(xué)區(qū)房業(yè)主原地跳價(jià)50萬(wàn)元”、“上海學(xué)區(qū)房三天暴漲100萬(wàn)元”等亦真亦假的消息持續(xù)占據(jù)著頭版頭條。

  天價(jià)學(xué)區(qū)房到底有沒(méi)有價(jià)格天花板?

  2021年開(kāi)年,各大一線城市學(xué)區(qū)房同時(shí)出現(xiàn)驚人漲幅,“深圳老破小學(xué)區(qū)房創(chuàng)造32萬(wàn)元/平方米歷史新高”,“北京海淀學(xué)區(qū)房業(yè)主原地跳價(jià)50萬(wàn)元”、“上海學(xué)區(qū)房三天暴漲100萬(wàn)元”等亦真亦假的消息持續(xù)占據(jù)著頭版頭條。

  每一個(gè)親身經(jīng)歷過(guò)學(xué)區(qū)房暴漲的人,都會(huì)忍不住在心底問(wèn)自己這個(gè)無(wú)人能解的問(wèn)題。自2006年義務(wù)教育單校劃片政策出臺(tái)開(kāi)始,十余年來(lái),每當(dāng)有人質(zhì)疑學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)過(guò)高時(shí),不久后總會(huì)出現(xiàn)更高的成交價(jià)。

  學(xué)區(qū)房在一次又一次的流轉(zhuǎn)中成為了最堅(jiān)實(shí)的“硬通貨”。

  手握近千萬(wàn)預(yù)算,卻像在臨街乞討

  28歲的林可,剛剛親身經(jīng)歷了一次北京學(xué)區(qū)房業(yè)主不斷跳價(jià)的瘋狂故事,明明自己手握將近千萬(wàn)的買(mǎi)房預(yù)算,卻感覺(jué)像是在臨街乞討。

  月初,她看中了北京西城德勝學(xué)區(qū)的一套“老破小”,60平方米的小兩居掛牌價(jià)為850萬(wàn)元,均價(jià)超過(guò)14萬(wàn)元/平方米,單價(jià)已然超越北京普通豪宅。對(duì)于一個(gè)90年代建成的老舊小區(qū),這樣的價(jià)格顯然不便宜。

  但名校學(xué)區(qū)的魅力要?jiǎng)龠^(guò)一切,這套房源對(duì)口公認(rèn)“牛小”之一的育翔小學(xué)。即便在多校劃片政策下可能上不了育翔小學(xué),但德勝學(xué)區(qū)內(nèi)的西師附小、三帆附小同樣也是鼎鼎有名的牛小。正因如此,這里被認(rèn)為是全北京最均衡的幾個(gè)學(xué)區(qū)之一,受到市場(chǎng)熱捧。

  林可深知這一點(diǎn),在火爆的市場(chǎng)下,看中房源之后立馬開(kāi)始談價(jià),最終加價(jià)20萬(wàn)元只希望能盡快簽約?勺屗龥](méi)想到的是,到現(xiàn)場(chǎng)簽約時(shí),業(yè)主卻開(kāi)始反悔,表示要跟全家人再商量一下。緊接著,她在三天內(nèi)四次通過(guò)中介約定時(shí)間見(jiàn)面簽約,卻最終都因?yàn)闃I(yè)主“家中有事”被不斷延遲。

  四天之后,林可終于成功與業(yè)主見(jiàn)上面,但業(yè)主卻顧不上談價(jià),先跟她大講一番道理,遍數(shù)近期北上深學(xué)區(qū)房漲價(jià)案例,直到半個(gè)小時(shí)后居高臨下地告訴林可,按照現(xiàn)在的行情,他決定再“小小的微漲”40萬(wàn)元。

  這樣算下來(lái),該套房源總價(jià)比最初的掛牌價(jià)漲了近60萬(wàn)元,均價(jià)已經(jīng)超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。不管是價(jià)格,還是業(yè)主的態(tài)度,都讓林可有些難以接受,她扭頭就想走,卻發(fā)現(xiàn)業(yè)主溜得比她更快。

  “業(yè)主跳漲在北京也不是新鮮事,但這樣反反復(fù)復(fù)的業(yè)主,只能說(shuō)明他從一開(kāi)始就不是誠(chéng)心想賣(mài),只是想在一輪輪的報(bào)價(jià)里試試樓市水溫”,林可無(wú)奈地向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示,現(xiàn)在北京學(xué)區(qū)房搶得太厲害,“我實(shí)在是沒(méi)想到連買(mǎi)房也成了自取其辱”。

  林可的故事只是癲狂學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的一個(gè)縮影。歲末年初,學(xué)區(qū)房瘋漲大有燎原之勢(shì),尤其是在一線城市。特別是學(xué)區(qū)資源稀缺的深圳,學(xué)區(qū)房的魅力被放大得更為明顯。

  1月14日,深圳福田百花片區(qū)內(nèi)國(guó)城花園一套44平米房子賣(mài)出1420萬(wàn)元的天價(jià),均價(jià)高達(dá)32萬(wàn)元/平方米的消息刷遍深圳人的朋友圈。雖然片區(qū)內(nèi)中介陳宇否認(rèn)了這一則消息,但他同時(shí)指出,作為全深圳最強(qiáng)的教育片區(qū),百花學(xué)區(qū)房的高價(jià)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

  “在這里,如果預(yù)算低于1000萬(wàn)是不可能實(shí)現(xiàn)又有學(xué)位,又能兼顧自住的需求。要么犧牲居住需求,只求為子女占個(gè)學(xué)位,然后在學(xué)校附近另外租房;要么就只能放棄百花片區(qū),選一個(gè)學(xué)位相對(duì)沒(méi)那么好的地方!

  樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2020年四季度,深圳百花片區(qū)的成交均價(jià)高達(dá)15.18萬(wàn)元/平方米,同比上漲43.61%,位居全市漲幅榜第四位。這不是個(gè)例,排在百花片區(qū)前的八卦嶺片區(qū),四季度成交均價(jià)約10.54萬(wàn)元/平方米,同比上漲58.97%,真正展現(xiàn)了學(xué)區(qū)房概念的強(qiáng)大吸金能力。

  2020年,兩所深圳傳統(tǒng)名校荔園小學(xué)東校區(qū)及荔園實(shí)驗(yàn)中學(xué)宣布將要落地八卦嶺片區(qū)。在學(xué)校未出地面,具體招生范圍也沒(méi)確定,一切仍只是一個(gè)規(guī)劃時(shí),八卦嶺的房?jī)r(jià)就開(kāi)始瘋漲。

  樂(lè)有家八卦嶺片區(qū)一名門(mén)店店長(zhǎng)向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示,八卦嶺片區(qū)內(nèi)存在不少的低總價(jià)小戶型房源,疊加名校利好,成為深圳大量有上學(xué)需求家庭的最好選擇。

  據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解,1992年建成鵬基公寓,在2020年初28平方米單間戶型售價(jià)大概在280萬(wàn)元左右,如今已經(jīng)超過(guò)400萬(wàn)元總價(jià);差不多同期建設(shè)的鵬盛村,2020年初60平方米兩房戶型不到400萬(wàn)元一套,目前總價(jià)也已經(jīng)超過(guò)600萬(wàn)元。

  買(mǎi)學(xué)區(qū)房真的是一門(mén)穩(wěn)賺不賠的“生意”

  深圳學(xué)區(qū)房熱度仍在不斷持續(xù)。陳宇透露,近期百花片區(qū)的學(xué)區(qū)房就像賣(mài)白菜一樣,客戶不問(wèn)價(jià)格,不看房直接簽合同,一兩千萬(wàn)的總價(jià)還不少人直接一次性付款,“只能說(shuō)深圳有錢(qián)人太多!

  2000公里外,在北京最癲狂的海淀萬(wàn)柳學(xué)區(qū),對(duì)口中關(guān)村三小的蜂鳥(niǎo)家園成交單價(jià)也已經(jīng)突破20萬(wàn)元/平方米,再創(chuàng)新高。

  直觀上,學(xué)區(qū)房暴漲的直接原因來(lái)自于需求增加。2020年,北京西城開(kāi)始實(shí)施多校劃片的“731政策”,直接刺激大量焦慮的西城家長(zhǎng)涌向海淀,再?gòu)暮5碇鸩綌U(kuò)散到北京其他熱點(diǎn)學(xué)區(qū)。

  上海自2020年3月開(kāi)始實(shí)施的公民同招、民辦搖號(hào)政策,更是摧毀以往公辦學(xué)!氨5住,沖擊好的民辦學(xué)校的老方法。在新的博弈基礎(chǔ)上,優(yōu)秀公辦學(xué)校顯然是更穩(wěn)妥的選擇。而在深圳,長(zhǎng)期以來(lái)存在的學(xué)位缺口問(wèn)題,讓供需關(guān)系從未平衡,漲幅也未停止。

  追逐學(xué)區(qū)房的背后同樣有中產(chǎn)家長(zhǎng)對(duì)于階級(jí)傳遞及資產(chǎn)保值的焦慮,當(dāng)這份焦慮撞上稀缺的教育資源以及地產(chǎn)的保值增值屬性,共同締造了學(xué)區(qū)房的天價(jià)神話。

  這一代中產(chǎn)家長(zhǎng),普遍都是經(jīng)歷過(guò)千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋的高考,并完成高等教育,實(shí)現(xiàn)階層躍升。但伴隨著中國(guó)高等教育逐漸從精英教育轉(zhuǎn)變?yōu)榇蟊娊逃,學(xué)歷存在貶值趨勢(shì),名牌大學(xué)的學(xué)歷更有含金量。

  一個(gè)簡(jiǎn)單的推導(dǎo)在于,好的小學(xué)有著更大的幾率上好的初中,好的初中才能考上好的高中,最終進(jìn)入名牌大學(xué)。只要負(fù)擔(dān)得起,沒(méi)有人想要輸在起跑線上,加碼教育投入成為最優(yōu)的選擇。

  2015年,張薇為解決自己5歲小女兒上學(xué)的問(wèn)題,選擇在上海陸家嘴濰坊十村買(mǎi)下一套30平方米,總價(jià)180余萬(wàn)的小戶型。6年之后,伴隨著小女兒即將小學(xué)畢業(yè),這套房子也將完成使命,重新流轉(zhuǎn)回到市場(chǎng),但它的價(jià)格卻翻了一倍有余。

  “上周有中介給我打電話問(wèn)我要不要掛房子,報(bào)價(jià)13萬(wàn)元/平方米。如果按這個(gè)價(jià)格賣(mài)掉,我這套房子已經(jīng)翻倍了,更何況這么多年我一直都在出租,買(mǎi)學(xué)區(qū)房真的是一門(mén)穩(wěn)賺不賠的生意!

  類(lèi)似的故事仍在發(fā)生。李俊也是一樣的幸運(yùn)兒,2019年9月,當(dāng)八卦嶺還整體處于價(jià)格洼地的時(shí)候,他就迅速入手了鵬盛村一套60平方米的兩房,總價(jià)不過(guò)400萬(wàn)元。今天,李俊手上這套學(xué)區(qū)房總價(jià)已經(jīng)超過(guò)600萬(wàn)元,上漲了200萬(wàn)元,完勝一切投資理財(cái)產(chǎn)品。

  多校劃片難解天價(jià)學(xué)區(qū)房

  締造如今“天價(jià)”學(xué)區(qū)房的單校劃片政策,最早同樣也是為了教育公平所提出的。

  上世紀(jì)50年代起,國(guó)家為快速發(fā)展教育,動(dòng)用大量?jī)A斜資源“砸”出了一眾如今的重點(diǎn)名校。歷經(jīng)多年沉淀,它們的師資力量與硬件水平令其他學(xué)校望塵莫及。教育資源的極度不均等,催生了“分擇!、“權(quán)擇!、“錢(qián)擇!钡确N種亂象,優(yōu)質(zhì)的教育資源被把持在少部分人手中。

  為解決這一問(wèn)題,2006年版的義務(wù)教育法規(guī)定,義務(wù)教育階段的公立學(xué)校實(shí)行就近入學(xué),學(xué)生能夠進(jìn)入哪一所學(xué)校,主要依據(jù)就是教育部門(mén)的劃片。學(xué)區(qū)房的概念因此誕生,購(gòu)置一間“學(xué)區(qū)房”,才可以根據(jù)劃片對(duì)口的關(guān)系,讓孩子到小區(qū)對(duì)口的學(xué)校就讀。

  但這一解決辦法,只是治標(biāo)不治本,并未解決教育資源不平等的問(wèn)題!熬徒雽W(xué)”政策頒布后,房地產(chǎn)開(kāi)始與稀缺的教育資源相捆綁,形成了今天學(xué)區(qū)房的種種亂象。

  “天價(jià)學(xué)區(qū)房”輿論風(fēng)口下,新的方案開(kāi)始被提出。2015年,時(shí)任教育部副部長(zhǎng)劉利民指出,要在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的城區(qū),推行多校劃片政策,將熱點(diǎn)小學(xué)、初中納入其中,緩解“學(xué)區(qū)房”問(wèn)題。這一方案不同于以往單校劃片,而是讓一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多所小學(xué)初中,鎖定某所小學(xué)和某所中學(xué)的可能性變小。這也意味著就算家長(zhǎng)買(mǎi)了學(xué)區(qū)房,也不確定到底能不能上熱點(diǎn)學(xué)校。

  同年,深圳先行一步開(kāi)始試行大學(xué)區(qū)制度,指居住在大學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的學(xué)生,可以自愿選擇大學(xué)區(qū)內(nèi)的多個(gè)學(xué)校為志愿學(xué)校,按個(gè)人意愿排列順序。按全區(qū)統(tǒng)一的積分標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算積分,按照志愿順序和積分高低依次排序錄取。

  一年后,教育部發(fā)布了《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》,正式提出多校劃片政策,通過(guò)隨機(jī)派位方式分配熱點(diǎn)城市招生名額,并在接下來(lái)的幾年時(shí)間內(nèi)在全國(guó)各地得到深化。

  2019年教育部又出臺(tái)公民同招政策,并在接下來(lái)的一年內(nèi)在全國(guó)得到落實(shí)。2020年,西城區(qū)成為北京最后一個(gè)宣布實(shí)行“多校劃片”和“六年一學(xué)位”的區(qū)域;廣州天河區(qū)也提出將在2026年實(shí)施公辦初中“多校劃片”政策;深圳推出“實(shí)際居住”,學(xué)位鎖定等政策。

  但從實(shí)際效果來(lái)看,多校劃片、公民同招新政策的調(diào)控力度存疑。反而在北上兩座城市,更加重了學(xué)區(qū)房的緊俏程度,成為新一輪樓市上漲的直接誘因。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,學(xué)位房與非學(xué)位房?jī)r(jià)格的差距,體現(xiàn)的是教育均等化的程度,教育越不均等、學(xué)位房的價(jià)格就越高。

  要如何解決教育資源的不平等才是真正治本的問(wèn)題。在多校劃片政策被正式提出的2016年,時(shí)任教育部部長(zhǎng)袁貴仁就曾對(duì)媒體表示,“多校劃片是目前解決義務(wù)教育學(xué)校資源不均衡的具體舉措之一,是各地在解決單校劃片帶來(lái)的問(wèn)題中探索出來(lái)的,也還在探索中。長(zhǎng)遠(yuǎn)看,應(yīng)當(dāng)是每個(gè)學(xué)校都能提高質(zhì)量,每個(gè)學(xué)生都能在家門(mén)口上好的學(xué)校。”

  但教育均等化無(wú)疑是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。在解決之前,天價(jià)學(xué)區(qū)房“擊鼓傳花”的游戲恐怕還會(huì)繼續(xù)。

  來(lái)源:時(shí)代在線

編輯:wangdc

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