1月12日，2021年優(yōu)特總部大廈招商啟動會暨第一太平戴維斯珠海媒體見面會在優(yōu)特總部大廈隆重舉行。活動現(xiàn)場，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇深入剖析了2020年珠海商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，并展望2021年的市場走勢。
寫字樓 —— 超原存量市場規(guī)模20%的新增供應加劇市場供過于求，全市空置率上升至近五年最高水平
截至2020年第三季度末，珠海市地區(qū)生產(chǎn)總值為人民幣2,508.53億元，同比增速實現(xiàn)由負轉正，達0.6%，其中第三產(chǎn)業(yè)同比增速達3.3%。前八月，全市新興服務業(yè)持續(xù)向好，互聯(lián)網(wǎng)和相關服務、軟件和信息技術服務業(yè)營收同比增長8.9%。
2020年，全市四個甲級寫字樓項目皆于下半年交付，共計為市場帶來28.4萬平方米寫字樓面積，珠海甲級寫字樓物業(yè)市場總存量也因此上升至166.3萬平方米。
疫情對本地企業(yè)經(jīng)營造成顯著沖擊，部分企業(yè)因經(jīng)營難以維系最終退租，亦有部分租戶出于辦公成本節(jié)約考量而縮減租賃面積。受此影響，疊加之于本地市場規(guī)模而言大量的新增供應入市，全市空置率同比上升4.6個百分點，至47.4%，為近五年最高水平。
盡管如此，自下半年以來部分行業(yè)租賃需求稍有回暖。其中，源于金融行業(yè)租賃需求逐步提升，并于期內錄得數(shù)個大宗租賃成交；此外酒店、教育等消費者服務行業(yè)也恢復了一定程度租賃需求。
因市場既有供過于求態(tài)勢延續(xù)，疊加整體租賃需求備受疫情沖擊，與此前數(shù)年相較，本年業(yè)主對項目租金預期隨之普遍下調。截至年末，珠海甲級寫字樓物業(yè)市場平均租金下跌至人民幣每平方米每月93.1元，租金指數(shù)同比下跌2.0%。
展望
2021年，全市預計有10個項目入市，共計為市場帶來76.2萬平方米新增供應，供應面積約為過去十年年均水平的5倍。其中逾70%新增供應將位于橫琴，屆時區(qū)域將出現(xiàn)更為顯著的供過于求的問題，項目間競爭料將繼續(xù)加劇。
隨著本地經(jīng)濟持續(xù)向好發(fā)展，源于金融、現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)租賃需求有望維持穩(wěn)定。但鑒于即將到來的供應高峰疊加市場供過于求現(xiàn)狀，全市空置率料將繼續(xù)上升。
受市場供需關系影響，業(yè)主方情緒預計持續(xù)傾軟并愿意下調租金或提供更多軟性財務條件（如提供更長免租期）等促成交易，全市平均租金預計持續(xù)下跌。
零售 —— 疫情令租賃需求疲軟，空置率上升至歷史最高；業(yè)主降租以保入駐率，租金指數(shù)錄歷史最大跌幅
疫情之于本地旅游業(yè)打擊仍尤為顯著，截至11月末，珠海全市接待過夜游客僅111.0萬人次，同比降幅高達54.0%。消費市場亦因此受挫，同期全市社會消費品零售總額同比下降9.1%，累計至人民幣823.75億元。
2020年，位于老香洲的優(yōu)特匯于第四季度開業(yè)入市，為市場帶來13.8萬平方米新增供應，全市零售物業(yè)市場總存量上升至86.3萬平方米。
鑒于本地疫情防控卓見成效，全市大部分購物中心本地客流量于下半年逐步恢復，直至年末近乎可達疫情前水平，但旅游消費群體的完全恢復仍取決于疫情走向，尚需時間。鑒于本地客流恢復，年末部分本地餐飲、零售品牌已展現(xiàn)出拓店意愿，但其問詢多在為次年業(yè)務擴張進行準備。
本年，因早期疫情負面沖擊過于顯著，項目退租面積普遍未能于下半年完全彌補，全市空置率同比上升4.8個百分點，至21.5%，為歷史最高水平。
因受疫情最直接最顯著沖擊，市場租賃需求表現(xiàn)疲軟，業(yè)主大幅降低租金預期，以期挽留租戶保證入駐率或吸引品牌進駐。截至年末，全市購物中心首層平均租金錄得人民幣每平方米每月380.0元，租金指數(shù)同比下跌6.9%。
展望
2021年，珠海市零售物業(yè)市場預計有三個新項目入市，屆時將為全市帶來24.8萬平方米新增供應。
隨著宏觀經(jīng)濟持續(xù)回暖加之本地客流的恢復，零售商對市場擴張信心預計小幅提升，本地餐飲、中小零售品牌租賃需求預計有所回暖，但中高端品牌對其擴張仍持審慎態(tài)度。
鑒于當前本地零售市場供需關系，疊加較大量新增供應的入市，項目招商壓力猶存，全市空置率預計保持上升趨勢。
租賃市場競爭加劇，推動業(yè)主進一步讓渡適當議價空間吸引優(yōu)質租戶，全市租金水平預計有所下調。
住宅 —— 疫情之中住宅市場表現(xiàn)最為堅挺，需求迅速復蘇并保持暢旺，成交價格穩(wěn)中有升
11月27日，珠海市人力資源和社會保障局發(fā)布《珠海市人民政府辦公室關于進一步放寬我市人才引進及入戶條件的通知》，對本市用人單位引進的且在珠海市繳納社會保險費或工資薪金個人所得稅的人才進一步放寬入戶條件，此舉在助力珠海吸引更多人才落戶的同時，亦將為住宅市場注入新需求。
受疫情影響，上半年住宅市場供需兩端皆有所停滯。下半年以來，市場推盤節(jié)奏逐步回歸常態(tài)，但鑒于前期負面沖擊較為顯著，截至11月底，全年新增供應仍同比下降30.9%，至112.0萬平方米。
與之相較，需求端則加速復蘇、表現(xiàn)矚目，截至11月底，全市住宅成交量已達2019年全年的92.4%，同比上升4.0%，至357.5萬平方米。
全市住宅成交均價穩(wěn)中有升，2015至2019年其年均復合增長率達13.5%。自2018年以來，在中央“房住不炒”原則指引下，市場更趨健康發(fā)展，2019年全市住宅成交均價同比上升2.7%，至人民幣每平方米23,250.5元。截至2020年上半年，全市住宅成交均價達人民幣每平方米23,882.0元，較2019年年末上升2.7%。
展望
住宅市場宏觀政策仍將以穩(wěn)為主。在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃推動下，本地人才引進及落戶政策或有望進一步優(yōu)化放寬。
整體而言，珠海住宅市場供應仍將源于金灣、斗門等區(qū)域。但臨澳區(qū)域（如橫琴）或將為市場注入更多高端住宅供應，為本地乃至港澳人士提供更多元化置業(yè)選擇。
本地人口規(guī)模的壯大有望為市場注入更多購房剛需。同時，港珠澳大橋提供的港澳通行便利性加之毗鄰澳門的區(qū)位優(yōu)勢亦有望為市場帶來源于港澳人士的購房需求。
展望2021年，全市住宅均價將繼續(xù)溫和增長。
