受疫情影響，北京今年上半年大宗交易總額310億元，同比下降24%，但二季度市場(chǎng)明顯開始活躍，傳出回暖信號(hào)，其中通州的表現(xiàn)頗為出色。
大宗交易市場(chǎng)重啟
自2012年確立在通州建設(shè)北京城市副中心以來，通州的房地產(chǎn)市場(chǎng)走上了快車道。2019年北京市級(jí)行政中心正式遷入副中心后，大批企業(yè)、機(jī)構(gòu)將選址與投資的視線投向通州。
來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)
今年上半年，通州副中心新設(shè)市場(chǎng)主體8113戶，注冊(cè)資本同比增長(zhǎng)156%，注冊(cè)額和增速居全市第一。北建院、洛可可等80多家設(shè)計(jì)類和城市科技類企業(yè)注冊(cè)落戶張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)，中美綠色基金等50家企業(yè)進(jìn)駐運(yùn)河商務(wù)區(qū)，再加上網(wǎng)絡(luò)安全產(chǎn)業(yè)園的11家新增企業(yè)注冊(cè)和人力資源產(chǎn)業(yè)園的新增簽約47家企業(yè)，給通州副中心帶來強(qiáng)勁的寫字樓新增需求。
萊坊董事、上海及北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示，通州的商辦市場(chǎng)成交以寫字樓為主，位于通州核心區(qū)的富力中心、萬科大都會(huì)濱江以及通州商務(wù)園內(nèi)的金融街園中園等項(xiàng)目表現(xiàn)活躍。第二季度，通州還錄得一宗零售物業(yè)大宗成交——北投集團(tuán)旗下的北京城市副中心投資基金牽頭，聯(lián)合愛琴海集團(tuán)和綠城中國(guó)成功收購?fù)ㄖ菥┖紡V場(chǎng)商業(yè)資產(chǎn)。它與占二季度北京大宗交易量近半的中國(guó)三峽集團(tuán)47億元收購?fù)ㄖ莩纱髲V場(chǎng)這宗寫字樓交易一起，預(yù)示著北京大宗交易市場(chǎng)再度重啟。
獨(dú)棟自用物業(yè)受歡迎
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2016年以來，運(yùn)河商務(wù)區(qū)獨(dú)棟辦公物業(yè)成交額已超過200億元�？v觀通州副中心的規(guī)劃，運(yùn)河商務(wù)區(qū)無疑是最為核心的片區(qū)。該商務(wù)區(qū)立足“金融+總部”產(chǎn)業(yè)功能定位，目前已有55家符合產(chǎn)業(yè)定位的高精尖企業(yè)入駐，包括以三峽集團(tuán)為代表的總部企業(yè)，以郵儲(chǔ)銀行、北京銀行為代表的傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)。這些實(shí)力雄厚的企業(yè)入駐，推動(dòng)自用型交易不斷出現(xiàn)，其中獨(dú)棟辦公物業(yè)更受青睞。
楊悅晨認(rèn)為，根據(jù)2019年通州大宗交易投資數(shù)據(jù)顯示看，整售交易的買家主要以大型金融機(jī)構(gòu)投資者為主，例如通州富力中心C01座被中銀國(guó)際以人民幣30億元收購。其原因在于通州副中心的寫字樓價(jià)格相對(duì)較低，獨(dú)棟辦公物業(yè)的資產(chǎn)處置方式較為靈活。
從當(dāng)前入駐企業(yè)陣營(yíng)來看，通州副中心運(yùn)河商務(wù)區(qū)已經(jīng)成為獨(dú)棟辦公物業(yè)聚集地。以富華、世茂聯(lián)合開發(fā)的財(cái)富港為例，該項(xiàng)目由13棟定制商務(wù)獨(dú)棟，1座購物中心組成，單棟貨值在人民幣2億-5億元之間，對(duì)投資機(jī)構(gòu)來說不構(gòu)成資金壓力。通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)是中心城區(qū)商務(wù)功能疏解的重要載體，未來將建成以金融創(chuàng)新、高端商務(wù)為重點(diǎn)的綜合功能區(qū)，集中承載京津冀協(xié)同發(fā)展的金融功能。因此，目前加碼該區(qū)域物業(yè)也是對(duì)通州未來發(fā)展保有信心。
八百三十億元投資帶來新動(dòng)能
由于《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2018年版）》禁止主要城區(qū)新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目，通州副中心與豐臺(tái)、大興區(qū)等非核心區(qū)一樣已成為甲級(jí)寫字樓的主要供應(yīng)者。
來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)
目前，北京市屬行政事業(yè)單位、在京國(guó)企總部、重點(diǎn)醫(yī)療及教育單位陸續(xù)向通州遷移，帶動(dòng)國(guó)有銀行、城市商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司等金融企業(yè)在運(yùn)河商務(wù)區(qū)購買寫字樓項(xiàng)目，使得通州寫字樓市場(chǎng)成為北京寫字樓市場(chǎng)的重要組成部分。
根據(jù)規(guī)劃，通州副中心將建成約一千萬平方米的產(chǎn)業(yè)承載空間，其中運(yùn)河商務(wù)區(qū)的先行啟動(dòng)區(qū)已開工建設(shè)，有9個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)全部或者部分竣工，包括京杭廣場(chǎng)、綠地項(xiàng)目、運(yùn)河國(guó)際商務(wù)中心等，均為甲級(jí)物業(yè)。今年上半年，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的保利大都會(huì)、華夏保險(xiǎn)創(chuàng)新中心也已集中入市。
公開信息顯示，運(yùn)河商務(wù)區(qū)一期3平方公里，總建筑面積674萬平方米、總投資已超過830億。這些投資將有相當(dāng)大部分轉(zhuǎn)化為寫字樓市場(chǎng)的購買需求，或?qū)楸本┐笞谖飿I(yè)交易市場(chǎng)帶來新動(dòng)能。
萊坊北京分公司董事總經(jīng)理盧焜表示，近幾年，受政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)成本控制等多方面影響,北京商務(wù)區(qū)出現(xiàn)多中心并起的格局，新興商務(wù)區(qū)的區(qū)化速度正在加快。通州憑借著市政府遷入的東風(fēng)，產(chǎn)業(yè)聚集與商務(wù)氛圍日趨濃厚，備受企業(yè)青睞。由于北京城市副中心實(shí)施嚴(yán)格的項(xiàng)目準(zhǔn)入制度，入駐運(yùn)河商務(wù)區(qū)的多為符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)，這些符合條件的企業(yè)從長(zhǎng)期發(fā)展的角度出發(fā)選擇購買中等規(guī)模的獨(dú)棟物業(yè)，而不選擇租賃的方式。
除了上述自用型買家外，在交易中也會(huì)有不同的考慮和策略，因此不乏有其它國(guó)內(nèi)投資者積極參與。外資企業(yè)通常比較直接關(guān)注投資制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。物流及數(shù)據(jù)中心這些具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、可控性高、受疫情影響相對(duì)較小的物業(yè)類型也會(huì)被投資者看好。
來源：萊坊
編輯：wangdc
