2020年第二季度，位于海河沿線的京津國(guó)際中心、老城廂的天津大都會(huì)以及新八大里商務(wù)區(qū)的郡都大廈交付使用，為市場(chǎng)新增326,800平方米的辦公面積，上半年新增供應(yīng)總量達(dá)466,800平方米。隨著市場(chǎng)商務(wù)活動(dòng)的全面解禁，寫字樓新租需求得以釋放和回暖，本季凈吸納量錄得68,100平方米。
季內(nèi)，2/3的新租需求來自科技互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)企業(yè)，尤其是北京外溢的線上教育企業(yè)在城區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓承租大面積辦公空間，成為主力需求引擎。傳統(tǒng)金融類企業(yè)，如保險(xiǎn)、銀行也有擴(kuò)張需求。專業(yè)服務(wù)類企業(yè)在市場(chǎng)租金下行的情況下也釋放出了升級(jí)搬遷的需求。但樓齡較長(zhǎng)的乙級(jí)樓繼續(xù)出現(xiàn)退租現(xiàn)象，退租租戶主要為線下教育和非傳統(tǒng)金融類企業(yè)。
整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)至46.9%。受市場(chǎng)高空置的壓力，業(yè)主繼續(xù)加大降租幅度實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量的效果，本季全市平均租金同樣本環(huán)比下降1.7%至每月每平方米98.9元。
下半年約有130,000平方米的新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)空置率有望穩(wěn)中有降，而租金依然承壓。
2020年第二季度，天津沒有新增零售物業(yè)項(xiàng)目入市。零售物業(yè)基本全面恢復(fù)營(yíng)業(yè)，市政府推行了發(fā)放消費(fèi)券、舉辦夜市活動(dòng)等一系列促進(jìn)消費(fèi)的舉措。但租賃市場(chǎng)表現(xiàn)仍不活躍。僅部分知名運(yùn)動(dòng)服飾品牌、連鎖餐飲品牌有小幅擴(kuò)張，如友誼路新業(yè)廣場(chǎng)的2,000平方米的凡間美食基地開業(yè)。本季度空置率環(huán)比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)達(dá)15.8%。零售、餐飲業(yè)態(tài)均出現(xiàn)大面積關(guān)店，其中餐飲尤其明顯；以本地中小型商家為主，也有全國(guó)性餐飲和國(guó)際時(shí)尚品牌因疫情影響而整合門店。空置率升高壓力下，購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)每天每平方米17.0元，同樣本環(huán)比下降1.6%。
下半年，將有三個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，餐飲業(yè)態(tài)需求有望緩慢回升，零售業(yè)態(tài)擴(kuò)張依然謹(jǐn)慎，而服務(wù)業(yè)態(tài)有進(jìn)一步增加的風(fēng)險(xiǎn)，平均租金有進(jìn)一步承壓下降的趨勢(shì)。
2020年上半年，天津有五個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目完工，其中四個(gè)項(xiàng)目于第二季度集中交付，上半年合計(jì)新增倉(cāng)儲(chǔ)面積268,400平方米，分別位于濱海新區(qū)、武清、空港和寧河。大部分項(xiàng)目預(yù)租情況良好，整體空置率環(huán)比僅上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至16.2%。上半年市場(chǎng)租賃交易活躍，凈吸納量錄得168,100平方米，是2019年全年凈吸納量的1.7倍，釋放了2019年潛在的市場(chǎng)需求。其中最大一筆成交來自于某第三方物流企業(yè)，交易面積達(dá)85,000平方米；此外，上半年可見多筆來自第三方物流的新租和擴(kuò)租交易，如豐田物流、跨越速運(yùn)、無憂物流等。傳統(tǒng)區(qū)位仍是第三方物流租戶的主要選擇，如空港、西青、武清、北辰；然而，新興區(qū)位的項(xiàng)目吸納速度緩慢，租金有所下調(diào)，加之疫情對(duì)需求增長(zhǎng)帶來的不確定性以及未來新增供應(yīng)等多方面影響，季末平均租金同樣本環(huán)比微降0.2%，報(bào)每月每平方米30.5元。
下半年，預(yù)計(jì)有三個(gè)項(xiàng)目交付，合計(jì)面積236,700平方米，都位于新興區(qū)位，其中臨港項(xiàng)目有港口貿(mào)易類租戶表示預(yù)租意向，而津南、靜海項(xiàng)目則面臨其他區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)。整體供應(yīng)壓力較大，預(yù)計(jì)空置率仍將上升 ，租金在短暫休整后以穩(wěn)為主。
CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“隨著疫情的好轉(zhuǎn)，天津各板塊市場(chǎng)活動(dòng)都已經(jīng)開啟復(fù)蘇模式。疫情加速了線上服務(wù)的需求，在線教育/在線醫(yī)療/網(wǎng)絡(luò)游戲等行業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，使得此類TMT相關(guān)企業(yè)成為天津上半年寫字樓的主力需求，傳統(tǒng)金融的擴(kuò)張需求以及專業(yè)服務(wù)的升級(jí)需求在上半年都有釋放。在整個(gè)上半年，天津的零售物業(yè)積極自救，嘗試線上平臺(tái)、直播等新營(yíng)銷模式，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的變革。如何挖掘潛在消費(fèi)需求、更好地推進(jìn)線上線下融合是下半年天津?qū)嶓w商業(yè)需要解決的問題。未來新興區(qū)位項(xiàng)目逐步涌現(xiàn)，擴(kuò)大天津倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)分布，也對(duì)整體市場(chǎng)帶來供應(yīng)壓力。但隨著疫情影響的減弱，以及北京需求外溢，預(yù)計(jì)需求中長(zhǎng)期將穩(wěn)定增長(zhǎng)。”
來源：世邦魏理仕
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