疫情雖不會對商業(yè)模式的改變產(chǎn)生革命性的影響，但卻潛移默化的影響著人們的消費習(xí)慣和辦公方式，從而引發(fā)我們對于轉(zhuǎn)型期商辦行業(yè)的新思考。存量地產(chǎn)時代，從空間為王到內(nèi)容為王，不斷探索創(chuàng)新才是前進路上的根本動力。
2020年初，受新冠疫情影響，線下消費遭遇“寒冬”，各類企業(yè)延遲開工，與之密切相關(guān)的商辦行業(yè)也遭受重創(chuàng)。商務(wù)部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019春節(jié)假期全國零售和餐飲企業(yè)實現(xiàn)銷售額約10050億元。而這個春節(jié)，保守估計餐飲、零售、休閑娛樂的損失超過5000億元，購物中心營業(yè)額下降超八成。從目前疫情態(tài)勢估計，商場客流量減少帶來的銷售影響可能會持續(xù)到二季度，而大量地產(chǎn)延緩施工和開業(yè)的局面或?qū)⒂绊懭曜邉�，新增租戶減少，中小企業(yè)續(xù)租難也會使本就冰冷的寫字樓市場進一步惡化。
2015年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)就已進入存量市場，一方面因處經(jīng)濟減速周期，辦公和消費的整體需求增速減緩，另一方面商業(yè)地產(chǎn)的供給規(guī)模仍相對較大，供需失衡下空置率被拉升，市場飽和度增高，去化和轉(zhuǎn)型壓力加大。
首先來看需求端。生產(chǎn)方面，全國GDP增速從2010年的10.6%降至2019年的6.1%，制造業(yè)從業(yè)人員指數(shù)2012年下半年以來長期處于50的臨界線以下，去年4月更是跌至47.2，企業(yè)經(jīng)營承壓加大，用工意愿降低。消費方面，2010年開始社消總額增速就一直呈下行趨勢。去年2月，央行數(shù)據(jù)顯示，居民部門人民幣貸款減少706億元，為2016年2月以來首次負增長，居民消費意愿下降。
圖1. 我國社會消費品零售總額變化趨勢（當(dāng)月同比）
數(shù)據(jù)來源：wind
再看商業(yè)地產(chǎn)市場的供給表現(xiàn)。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2019年末，全國寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%，內(nèi)地主要17城平均空置率21.7%。較高的空置率下，部分城市新增供給量仍然巨大。從短期供給看，以長沙市為例，2017-2018年，長沙新增甲級寫字樓60.4萬方，僅次于上海、深圳和杭州，直接將本已高達33.4%的空置率拉高至45.4%。從中長期供給看，我們發(fā)現(xiàn)2014-2018年，武漢、西安的新增企業(yè)均寫字樓增量甚至高于一線城市，而其空置率也在4年間上升了10個百分點左右（考慮到中長期的新增需求，換用新增企業(yè)均寫字樓增量這個相對指標）。
圖2. 我國主要城市甲級寫字樓增量與空置率變化關(guān)系
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行、淘數(shù)大數(shù)據(jù)
圖3. 我國主要城市甲級寫字樓企業(yè)均增量與空置率變化關(guān)系
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行、淘數(shù)大數(shù)據(jù)
零售物業(yè)方面，購物中心空置率雖不及寫字樓，但因市場存量較大，且受電商沖擊，整體面臨結(jié)構(gòu)性過剩。贏商大數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國重點19城人均購物中心面積已達0.6平方米，其中蘇州、杭州、南京、西安更是超越紐約市的0.74平方米/人。
在這樣的行業(yè)背景下，疫情擾動又為商辦行業(yè)帶來了哪些新趨勢呢？我們從以下三個方面說開去。
趨勢一：非接觸式商業(yè)興起
疫情當(dāng)下,“宅”成為大多數(shù)人一個月來的常態(tài)，“宅”生活也成為線上經(jīng)濟的催化劑。數(shù)據(jù)顯示，疫情期間快手APP日活躍用戶量是原來的3倍，平安好醫(yī)生平臺APP新注冊用戶量增長10倍。線上購物、線上娛樂、線上辦公不僅成為人們不得已的最佳選擇，也為線上線下深度融合提供了契機。
一時間，全國各地多家購物中心推出線上服務(wù)，通過app、小程序等，實現(xiàn)線上下單、外送到家。更有購物中心通過網(wǎng)上直播的形式鼓勵消費者看直播下單，并輔以各類優(yōu)惠，來激發(fā)消費者線上購物的熱情�！霸乒浣帧�、“專屬直播間”等線上營銷方式悄然走紅。
在必需品采買方面，當(dāng)距離和無接觸成為消費者首要考慮因素時，新零售社區(qū)生鮮店就受到了民眾的青睞。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間北京蘇鮮線上蔬菜水果訂單銷售實現(xiàn)超200%增長，蘇寧小店菜場線上訂單環(huán)比增長245%。
其實近年來，社區(qū)生鮮店這種介于綜合超市和便利店之間的業(yè)態(tài)已經(jīng)處于蓬勃發(fā)展期。首先，我國超市行業(yè)中的中小業(yè)態(tài)增多，以盒馬和為代表的行業(yè)龍頭紛紛開始布局盒馬小站、永輝mini等超市中小業(yè)態(tài)。2012-2018年，我國綜合超市、便利店收入規(guī)模的年復(fù)合增長率分別為4.2%和14.6%，都遠大于大賣場的2.3%。此外，生鮮是民生基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，社區(qū)生鮮消費既可分流大賣場的存量，又較農(nóng)貿(mào)市場有更大的增量空間。疫情過后，必需品消費不可能大規(guī)模停留線上，“到店到家”模式結(jié)合的新零售社區(qū)生鮮店將獲長遠發(fā)展。
表1. 中國超市行業(yè)收入結(jié)構(gòu)
數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院
趨勢二：“云辦公”時代加速
疫情期為避免人員聚集，企業(yè)紛紛被迫延遲開工，“遠程辦公”“無接觸辦公”需求場景猛增。百度指數(shù)顯示，遠程辦公搜索指數(shù)2月份同比增長491%，環(huán)比增長317%；移動端同比增長690%，環(huán)比增長337%。面對突然猛增的遠程辦公需求，各大廠商紛紛出臺產(chǎn)品優(yōu)惠和免費政策，一方面幫助企業(yè)解決復(fù)工問題，另一方面搶占市場份額。
1月24日，騰訊宣布免費開放支持300人在線會議的騰訊會議服務(wù)；1月25日，華為云宣布6月1日前免費提供Welink企業(yè)協(xié)同服務(wù)；2月5日，阿里旗下移動辦公應(yīng)用“釘釘”首次超過微信，躍居蘋果AppStore排行榜第一，這也是蘋果應(yīng)用商店中，辦公類應(yīng)用產(chǎn)品歷史首次躍居第一……
拋開疫情的擾動來看遠程辦公的行業(yè)發(fā)展。需求方面，目前我國移動辦公滲透率不足1%，遠低于美國、日本等其他國家，移動辦公尚處起步期，用戶習(xí)慣尚未養(yǎng)成，付費意愿較低。供給方面，由于短時間內(nèi)需求陡增，頭部企業(yè)和云視訊服務(wù)商存在較為激烈的同質(zhì)化競爭。由此看來，遠程辦公場景雖已開啟，但未來仍有很長的路要走。智慧醫(yī)療、在線教育等不同行業(yè)的定制需求，將會催生遠程辦公細分市場的更多應(yīng)用場景和價值。
圖5. 各國遠程辦公人數(shù)占勞動力總?cè)藬?shù)比例
數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院
趨勢三：健康和智慧將成為競爭力內(nèi)核
寫字樓和盒子式購物中心由于密閉性較高，加之集中供暖、集中送風(fēng)等，疾病傳染風(fēng)險大。疫情來臨，公共衛(wèi)生安全保障便成為商辦樓宇運行的頭等大事。當(dāng)下全國各地物業(yè)公司紛紛制定衛(wèi)生安全保障工作指引，加強公共區(qū)域清潔消毒，進行人員排查，實行流量管控，設(shè)置應(yīng)急隔離區(qū)。更有開發(fā)商發(fā)布《寫字樓健康辦公白皮書》，從行業(yè)標準層面，為樓宇環(huán)境、服務(wù)和健康保障等方面提供系統(tǒng)流程和執(zhí)行規(guī)范。
長期以來，伴隨人們對健康的日益關(guān)注，以節(jié)能、環(huán)保、綠色、舒適、安全等要素為核心的樓宇健康問題也已漸受業(yè)界重視。2014年，國際WELL建筑研究院IWBI基于11個生理特性與10個建筑相關(guān)概念，制定出WELL健康建筑標準。2017年，我國發(fā)布并實施了《健康建筑評價標準T/ASC02-2016》。此外，也有眾多企業(yè)在硬件設(shè)施上為商業(yè)樓宇健康環(huán)境打造提供幫助，如濱特爾的凈水解決方案，漢威科技的空氣質(zhì)量綜合系統(tǒng)等。
圖6. WELL認證體系七大類別
資料來源：李品, 陳易. WELL健康建筑標準升級及其對中國健康建筑的啟示
但與對樓宇健康的日漸重視相對應(yīng)的，是我國樓宇管理數(shù)字化水平仍然較低的問題。缺乏系統(tǒng)性、自動化的數(shù)據(jù)監(jiān)測與設(shè)施調(diào)控，使得健康樓宇的實現(xiàn)任重而道遠。目前，我國在商業(yè)智能樓宇建設(shè)方面存在較大短板，智慧系統(tǒng)設(shè)計初期規(guī)劃不完善、子系統(tǒng)之間獨立工作、數(shù)據(jù)缺失、缺乏統(tǒng)一管理和運營能力等問題大量存在，且缺少高技術(shù)的樓宇智能化系統(tǒng)集成產(chǎn)品，國內(nèi)樓宇智能化產(chǎn)品市場由霍尼韋爾、IBM、江森自控等幾家國外公司占據(jù)。
毫無疑問，疫情提升了人們對于健康和智能化的關(guān)注程度，健康管理、智慧管理常態(tài)化、精細化將成為未來商業(yè)樓宇發(fā)展的一大趨勢。地產(chǎn)運營商需從日常管理著手，配備更多資源，通過改良新風(fēng)系統(tǒng)，合理排布工位，加強人員健康監(jiān)控等措施，全方位保障樓宇健康。此外，以健康診斷、環(huán)境控制、安防設(shè)施、消防檢測和能源互聯(lián)網(wǎng)為模塊組成，由數(shù)據(jù)中心和網(wǎng)絡(luò)支撐環(huán)境、自助訪客系統(tǒng)、BYOD生態(tài)鏈系統(tǒng)共同支持的智慧樓宇管理系統(tǒng)也將使樓宇健康管理的效率大大提升。
圖7. 智慧樓宇場景模塊
資料來源：華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院
存量市場，較高的空置率，加上新冠疫情擾動下呈現(xiàn)的商業(yè)新趨勢，未來的商業(yè)地產(chǎn)如何走的更遠？我們認為對策主要有以下三個。
對策一：空間生態(tài)化
存量地產(chǎn)時代，不動產(chǎn)已經(jīng)逐漸從單純的使用空間演變?yōu)樾律罘绞�、新辦公方式的載體。企業(yè)跨界攜手，依托科技、聚焦場景、圍繞用戶打造全新生態(tài)系統(tǒng)，將為不動產(chǎn)的發(fā)展帶來無限可能。
第一，布局多元化業(yè)態(tài)。為滿足不同客群的不同場景需求，商辦行業(yè)的產(chǎn)品推出可以借助生態(tài)系統(tǒng)的打造，向多元化、場景化和鏈條化延伸，從而實現(xiàn)體驗式服務(wù)。零售物業(yè)方面，以日本NEWoMan購物中心為例，它以小眾品牌為亮點，利用樞紐客流和網(wǎng)紅餐廳打造餐飲IP，并配以書店、花店、CHANEL BEAUTY BAR以及各類生活方式概念店，串聯(lián)起新時代女性的品質(zhì)生活空間。寫字樓方面，如同Grand Front中的Knowledge Capital，大小辦公室、沙龍、實驗室、展廳、劇場、活動空間、會議中心等一應(yīng)俱全。隨著未來辦公方式的靈活化，辦公人群的年輕化，融休閑、生態(tài)、辦公為一體，集研發(fā)、營銷、洽談、產(chǎn)品展示等功能于一身的辦公空間將更具競爭力。
第二，系統(tǒng)性培育社群。2015年全球最大零售物業(yè)集團Westfield在其位于舊金山市中心的Mall中開設(shè)了一家名叫Bespoke的辦公店，這種“前店后辦公”的模式一度引發(fā)公眾熱議。當(dāng)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)省去了生產(chǎn)、服務(wù)的大量中間環(huán)節(jié)，面向用戶的生產(chǎn)對辦公和商業(yè)空間的融合提出了需求。伴隨著這種辦公和商業(yè)空間混業(yè)化態(tài)勢的顯現(xiàn)，寫字樓、購物中心的邊界也將越來越模糊。立足區(qū)域產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新發(fā)展規(guī)律，在精準定位的基礎(chǔ)上主動出擊，尋找合適租戶，將購物中心作為產(chǎn)品創(chuàng)新的試驗場，寫字樓作為生產(chǎn)創(chuàng)新的主陣地，配備合適的硬件設(shè)施，打造跨界融合、綠色互聯(lián)的創(chuàng)新社群生態(tài)，將會激發(fā)下一代綜合體釋放無限潛能。
對策二：運營智能化
第一，加強智能化工具開發(fā)。近年來，房地產(chǎn)經(jīng)紀O2O已逐漸從住宅擴展到商業(yè)地產(chǎn)，以好租為代表的辦公租賃平臺，一方面解決了租戶和業(yè)主間信息不暢的問題，另一方面也把眾多房產(chǎn)經(jīng)紀人從端口發(fā)布房源信息的繁瑣工作中解放出來，為提升服務(wù)質(zhì)量提供了可能。未來，隨著辦公產(chǎn)品的小型化、多元化加深，靈活辦公方式的增多，商辦地產(chǎn)線上端工具的使用也將越來越普及。
第二，關(guān)注智能化業(yè)態(tài)布局。零售物業(yè)發(fā)方面，科技感是實體商業(yè)增強體驗性的一大手段。隨著3D試衣、機器人導(dǎo)購、智能貨架等技術(shù)的進一步開發(fā)，兼具實用性和可玩性的AI零售將大大提升顧客的消費體驗，也能吸引更多90后、00后等主力消費人群的關(guān)注。寫字樓方面，隨著跨區(qū)域公司的增多，新興職業(yè)、靈活就業(yè)的增長，企業(yè)對于隨時隨地可以開展協(xié)同辦公的需求也越來越多，未來能提供高效、自由的遠程協(xié)同辦公條件的寫字樓及其品牌將更受青睞。
第三，加大智能化管理投入。本次疫情暴露出許多購物中心數(shù)字化建設(shè)不足的缺失。疫情發(fā)生期，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)難以采集，必將對在線管理和生產(chǎn)自救帶來障礙，而拋開疫情期的風(fēng)險防控，日常的數(shù)字化運營又可為專業(yè)化的決策管理提供更多支撐。在商業(yè)地產(chǎn)投資取地、建筑設(shè)計、運營管理的眾多環(huán)節(jié)，以及精準獲客、會員管理、租戶管理、物業(yè)管理、衛(wèi)生保障等各個方面，大數(shù)據(jù)和智能設(shè)施都是值得探索和利用的寶貴資源。
對策三：區(qū)位核心化
疫情雖然還沒有結(jié)束，但大家普遍認為這次的短期沖擊不會改變我國發(fā)展大局和趨勢。面向中長期發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推進，人口及各類要素將繼續(xù)向都市圈集中。作為本輪城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點區(qū)域，都市圈將是未來投資的重點及熱點。
第一，關(guān)注核心都市圈核心區(qū)。核心都市圈的核心區(qū)具有較高的人才密度和經(jīng)濟活力，抗風(fēng)險能力更強。數(shù)據(jù)顯示，2018年我國甲級寫字樓空置率最低的前6位城市除杭州、南京外，均為一線城市。再看城市內(nèi)部，以北京為例，2018年北京全市甲級寫字樓整體空置率為8.1%，而核心商圈僅為3.8%。
圖8. 2018年第四季度我國主要城市甲級寫字樓空置率
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行
表2. 北京各板塊2018年甲級寫字樓市場概況
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行
第二，關(guān)注核心都市圈新興區(qū)。隨著都市圈的進一步發(fā)展，人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸進入外溢階段，交通便利、人口條件好、產(chǎn)業(yè)動能足的新興板塊，必將在未來收獲較大發(fā)展。以上海寫字樓市場為例，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2019年超過3/4的市場去化來自于租金性價比凸顯的新興商務(wù)區(qū)。
來源：華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院
