地產(chǎn)暴跌，依舊加壓

　　近期，內(nèi)地省市都在給樓市紓困，甚至“救市”。但是，海南，這個(gè)樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的省份，卻在逆行。

　　3月7日，海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，明確“全島限購(gòu)”的同時(shí)，祭出“取消預(yù)售”的重磅政策。自3月7日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，全部現(xiàn)房銷(xiāo)售�，F(xiàn)房銷(xiāo)售的房屋，通過(guò)竣工驗(yàn)收，且水電氣和通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

　　真的很重磅，海南是中國(guó)第一個(gè)取消商品住房預(yù)售制度的省份！怎么評(píng)價(jià)？海南太“硬核”了，調(diào)控棒棒的，不是一時(shí)的棒，而持之以恒。

　　2018年3月，海南喊出“以壯士斷腕的決心，減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)”；

　　2018年4月22日，海南祭出史上最強(qiáng)調(diào)控：全域限購(gòu)，五年社保，七成首付，五年限售；

　　2019年9月16日，海南再次發(fā)布?xì)v史性政策：全國(guó)范圍內(nèi)，首次明確提出，全面禁止低端制造業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)榜上有名，禁止開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店、中部4個(gè)生態(tài)縣禁止開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)項(xiàng)目！

　　要知道，2019年，海南GDP增長(zhǎng)5.8%，未完成7%-7.5的目標(biāo)！

　　要知道，2019年，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降了22.1%，這是上世紀(jì)90年代泡沫破滅以來(lái)，海南地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最大跌幅！全國(guó)是多少呢？9.9%，接近兩位數(shù)！相比全國(guó)，海南足足低了32個(gè)百分點(diǎn)。

　　商品房銷(xiāo)售額呢？2019年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額上漲6.5%，海南下降了38.8%，也是上世紀(jì)90年代，泡沫破滅以來(lái)的最大跌幅。相比全國(guó)，海南低了45個(gè)百分點(diǎn)。土地出讓方面，海南已連續(xù)近10年負(fù)增長(zhǎng)了！

　　取消預(yù)售，“以退為進(jìn)”

　　令人疑惑的是，近期全國(guó)有20多個(gè)省市出臺(tái)政策，給地產(chǎn)紓困。其中，降低預(yù)售門(mén)檻，備受各地重視，比如江蘇經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)無(wú)錫，規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目形象進(jìn)度達(dá)到25%，就可以去申請(qǐng)預(yù)售了。什么意思呢？基本上就是，很多項(xiàng)目出地面后，就可以賣(mài)了，這比“賣(mài)樓花”，只前進(jìn)了一小步。

　　再比如，華東另一經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)——蘇州，2月24日發(fā)布新政，取消土地現(xiàn)房銷(xiāo)售和封頂銷(xiāo)售的出讓政策。也就是說(shuō)，不管地賣(mài)的多貴，都可以預(yù)售。

　　另外，很多省市規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以跨節(jié)點(diǎn)提取預(yù)售監(jiān)管資金，什么意思呢？為防止樓盤(pán)爛尾，要求開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的資金存在銀行，房子建設(shè)進(jìn)度前進(jìn)一步，就提取這一步的資金�，F(xiàn)在，可跨節(jié)點(diǎn)提取，預(yù)支資金。臺(tái)面上，是為了疏解開(kāi)發(fā)商的資金鏈，但本質(zhì)上，其實(shí)就是給開(kāi)發(fā)商加杠桿。

　　中國(guó)的開(kāi)發(fā)商，有兩大生命線(xiàn)：快周轉(zhuǎn)、加杠桿！

　　預(yù)售制度，本身就是讓開(kāi)發(fā)商加杠桿、快周轉(zhuǎn)。

　　2018年，關(guān)于“取消商品房預(yù)售制度”的傳言很多。最后，都不了了之了。取消預(yù)售，影響太大，不僅對(duì)房地產(chǎn)商、對(duì)金融的沖擊非常大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也會(huì)下行，對(duì)行業(yè)上下游（建材、水泥、玻璃等）影響也很大。

　　那么，現(xiàn)在房地產(chǎn)的臉都“杵在地上”了，海南為何還要逆勢(shì)加壓？

　　筆者認(rèn)為，這是海南“以退為進(jìn)”的做法。

　　海南壯士斷腕，去除地產(chǎn)依賴(lài)的決心，其心可誠(chéng)，其志可堅(jiān)，日月可鑒！

　　不靠房地產(chǎn)刺激，說(shuō)了不靠，堅(jiān)決不靠！

　　但是，不依賴(lài)，絕非是污名化地產(chǎn)，絕非消滅這個(gè)行業(yè)，而是讓這個(gè)行業(yè)正常起來(lái)！

　　什么叫正常？作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)20個(gè)行業(yè)中的一個(gè)平等的行業(yè)，房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展和其他行業(yè)，有合理的依存關(guān)系。我們要“去地產(chǎn)依賴(lài)”、“去地產(chǎn)投機(jī)炒作”，但不是“去地產(chǎn)”。比如，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，依然占據(jù)海南固定資產(chǎn)投資的近半壁江山。

　　2016年，海南暫停新住宅用地審批、暫停新住宅項(xiàng)目規(guī)劃，到目前為止，已4年過(guò)去了。海南要建設(shè)全島自貿(mào)區(qū)，醫(yī)療、教育、體育、文化、種業(yè)等多個(gè)行業(yè)；要大發(fā)展，還要引進(jìn)外資，引進(jìn)人才，做大外貿(mào)，地產(chǎn)這個(gè)基礎(chǔ)性行業(yè)，不可能不發(fā)展。

　　2018年3月開(kāi)啟斷腕“去地產(chǎn)”，目的是去地產(chǎn)投資和依賴(lài)。兩年過(guò)去了，想在海南炒房，已絕無(wú)可能。既然如此，市場(chǎng)恢復(fù)正常，就提上議事日程�；謴�(fù)從供地到開(kāi)發(fā)，再到賣(mài)房，可以！前提是，杜絕給市場(chǎng)傳達(dá)再次依賴(lài)地產(chǎn)、再次激活投機(jī)炒房的信號(hào)。于是，住宅土地出讓重啟了，但所有房子必須“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

　　加杠桿炒樓的開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)走開(kāi)！

　　吸引人才、搞安居房，地產(chǎn)不可離

　　此次海南新政，還有一個(gè)看點(diǎn)，就是“發(fā)展安居型商品住房，讓符合條件的本地居民家庭和引進(jìn)人才，能以與收入水平相適應(yīng)的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)一套住房，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿(mào)區(qū)（港）紅利。這就涉及到海南當(dāng)下面臨的另一個(gè)重任——“搶人”，同樣也離不開(kāi)地產(chǎn)。

　　自2018年6月以來(lái)，海南省、�？谑�、三亞市，相繼出臺(tái)了8次人才政策。最近一次是2019年10月25日，海南發(fā)布《海南省新一輪戶(hù)籍制度改革實(shí)施方案》，將居民落戶(hù)全面放開(kāi)，取消農(nóng)業(yè)戶(hù)口與非農(nóng)業(yè)戶(hù)口性質(zhì)區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶(hù)口。

　　當(dāng)下，要吸引人才、留住人才，放開(kāi)落戶(hù)限制是不夠的。你全面放開(kāi)，別的省市也會(huì)放開(kāi)�，F(xiàn)在，非熱點(diǎn)省市，落戶(hù)基本無(wú)門(mén)檻。關(guān)鍵是，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、教育、科研等發(fā)展水平怎么樣？有沒(méi)有補(bǔ)貼、有沒(méi)有購(gòu)房?jī)?yōu)惠？對(duì)海南，地處天南，孤懸海中，除了拿房子來(lái)吸引，還有什么呢？

　　即便是杭州、成都、武漢等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，也要拿房子來(lái)引人才，比如武漢提出的人才8折買(mǎi)房的“百萬(wàn)人才留漢計(jì)劃”。對(duì)海南來(lái)說(shuō)，上世紀(jì)末的地產(chǎn)泡沫、2010-2015年國(guó)際旅游島概念下的又一輪泡沫，真是傷筋動(dòng)骨。一時(shí)間，“天涯，海角，爛尾樓”成為海南的三大景觀，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱，實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。

　　2018年4月13日，領(lǐng)導(dǎo)在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會(huì)上鄭重宣布：支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，并提出了9大支持產(chǎn)業(yè)。不管哪一類(lèi)產(chǎn)業(yè)，都要吸引人才。此次新政提出安居房，目的之一也是為吸引人才。讓商品房市場(chǎng)再次復(fù)活，并給價(jià)格低的安居房輸送建設(shè)資金，這就是政策初衷。

　　取消預(yù)售，海南只是個(gè)案

　　2019年，海南GDP增長(zhǎng)5.8%，與2018年持平，下滑的局面控制住了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比降到了2012年以來(lái)的新低�？梢�(jiàn)，脫虛入實(shí)，取得了實(shí)效。2019年，海南地產(chǎn)還在明顯下跌，但第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)7.5%，比2018年上升了0.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年，海南利用外商直接投資更是爆增了84.5%。

　　中國(guó)只有一個(gè)海南，只有一個(gè)海口、一個(gè)三亞。獨(dú)特的地理位置、獨(dú)特的氣候，賦予了獨(dú)特價(jià)值，絕不會(huì)讓泡沫暴殄天物。上面的決心很大，只要自貿(mào)島的各項(xiàng)政策落地，海南的地產(chǎn)就會(huì)重新煥發(fā)生機(jī)。經(jīng)過(guò)2018年下半年以來(lái)的快速下跌，2019年下半年以來(lái)，三亞和�？谛路�?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅開(kāi)始穩(wěn)定，2020年1月，�？�、三亞新房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅分別為6.6%和6.7%。可見(jiàn)，自貿(mào)島的規(guī)劃利好，政策落地，開(kāi)始利好樓市預(yù)期了。

　　最后，大家關(guān)心的是，海南現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，是不是個(gè)例，其他省份、城市會(huì)不會(huì)跟進(jìn)。畢竟，很多人認(rèn)為，預(yù)售是當(dāng)下地產(chǎn)諸多問(wèn)題的根源之一。去年，上面就討論過(guò)，要不要廢除這一制度。

　　筆者認(rèn)為，海南只是個(gè)案，取消預(yù)售，是在確保繼續(xù)斷腕“去地產(chǎn)依賴(lài)”、“去地產(chǎn)投機(jī)炒作”的既定戰(zhàn)略不改的前提下，恢復(fù)商品住房供地和開(kāi)發(fā)，讓地產(chǎn)回歸正常，并給海南建設(shè)安居房、吸引人才，搞好基建，輸送資金。

　　作為島型經(jīng)濟(jì)體，海南的經(jīng)濟(jì)體量小、產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單、人口少（常住人口近944萬(wàn)），地產(chǎn)規(guī)模很�。ㄕ既珖�(guó)的1.2%）。從地產(chǎn)依賴(lài)到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包袱少、負(fù)擔(dān)輕、轉(zhuǎn)身快，地產(chǎn)斷崖都能承受，遑論全面推行限售制度。對(duì)國(guó)內(nèi)其他省市，不存在海南這種要斷腕去地產(chǎn)依賴(lài)的大環(huán)境。

　　全面推行限售，開(kāi)發(fā)商的資金鏈頓時(shí)承壓，住房供應(yīng)節(jié)奏驟降，房?jī)r(jià)可能將會(huì)明顯上漲。對(duì)上下游的沖擊，對(duì)開(kāi)發(fā)投資的沖擊，對(duì)地方財(cái)政的沖擊等，都不可同日而語(yǔ)。所以，海南可以搞，別的省市不行！

　　（作者：李宇嘉 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家廣東省住房政策研究中心首席研究員）

來(lái)源：李宇嘉筆記