第三季度，全市共有兩個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目交付入市，共計(jì)為市場帶來9.4萬平方米寫字樓面積。廣州甲級寫字樓物業(yè)市場總存量隨之上升至542.1萬平方米。
寫字樓 —— 租賃市場活躍度穩(wěn)步提高，全市季度凈吸納量持續(xù)回升
全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，盡管上半年廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值仍同比下降2.7%，但已于二季度實(shí)現(xiàn)單季同比正增長。全市服務(wù)業(yè)逐步回暖，前七月，以互聯(lián)網(wǎng)、軟件和信息技術(shù)為代表的信息服務(wù)業(yè)均實(shí)現(xiàn)10%以上增速；同期，科研及技術(shù)服務(wù)業(yè)營收累計(jì)增速年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)正增長。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步向好有望長期支撐相關(guān)行業(yè)寫字樓租賃需求。
第三季度，全市共有兩個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目交付入市，共計(jì)為市場帶來9.4萬平方米寫字樓面積。廣州甲級寫字樓物業(yè)市場總存量隨之上升至542.1萬平方米。
季內(nèi)，寫字樓租賃市場活躍度穩(wěn)步提高，季度凈吸納量持續(xù)回升。但鑒于疫情后市影響尚存，部分企業(yè)仍對辦公成本支出持審慎態(tài)度，因此部分?jǐn)U張需求仍受壓抑，本季度全市凈吸納量仍稍遜于去年同期水平。此外，受新增供應(yīng)影響，全市空置率仍呈結(jié)構(gòu)性上升趨勢。截至季末，廣州寫字樓市場空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，至7.6%。
在金融、直播電商等利好宏觀政策及規(guī)劃的推動下，源自金融、新媒體等行業(yè)租戶租賃需求保持活躍，并成為本季度租賃需求增長的重要支撐。同時(shí)，傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)因發(fā)展線上業(yè)務(wù)需要而產(chǎn)生的新興需求也成為市場一抹亮色。
第三季度，業(yè)主仍愿為租戶提供軟性財(cái)務(wù)優(yōu)惠（如延長免租期等）以吸引租客實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。廣州寫字樓物業(yè)市場平均租金環(huán)比下跌0.9%，至人民幣每平方米每月168.4元。
本季度，廣州寫字樓投資市場活躍度較上半年顯著回升，但鑒于當(dāng)前買賣雙方對資產(chǎn)價(jià)格與收益率間期望差異尚存，因此海內(nèi)外機(jī)構(gòu)型投資者仍維持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。季內(nèi)無官方整售交易公布。
展望
2020年第四季度，全市預(yù)計(jì)迎來30.5萬平方米新增供應(yīng)入市，且新項(xiàng)目均位于琶洲及國際金融城。全市預(yù)計(jì)于2021及2022年迎來供應(yīng)高峰，兩年年均供應(yīng)總量將逾百萬平方米，市場將步入供過于求階段。
長期而言，在打造“直播電商之都”、廣州期貨交易所籌建工作不斷推進(jìn)等利好因素支持下，源于金融、TMT等行業(yè)租賃需求料將維持穩(wěn)定。
第四季度，隨著琶洲、國際金融城等區(qū)域新增供應(yīng)的相繼入市，項(xiàng)目去化壓力逐步增加，全市空置率料將結(jié)構(gòu)性上升。
隨著琶洲、國際金融城等區(qū)域新項(xiàng)目逐步落成，以滿足自用需求為主的內(nèi)資企業(yè)投資興趣料將有所提高。
零售 —— 大型零售商擴(kuò)張需求稍有回暖，部分業(yè)主升級改造計(jì)劃開始實(shí)施
2020年1-8月，廣州市社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣5,783.07億元，同比下降7.5%，降幅較前七月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。
第三季度，廣州零售物業(yè)市場迎來本年首個(gè)新項(xiàng)目入市。季末，位于荔灣的悅匯城開業(yè)，為市場帶來28.0萬平方米新增供應(yīng)，全市零售物業(yè)市場總存量也因此上升至570.1萬平方米。
由于新增供應(yīng)入市，其前期招商去化面積于本季度得以體現(xiàn)，進(jìn)而推動全市季度凈吸納量年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。但鑒于市場中有部分業(yè)主開始實(shí)施階段性升級改造，全市空置率因此結(jié)構(gòu)性上升。截至季末，廣州零售物業(yè)市場空置率環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，至12.6%。
季內(nèi)，護(hù)膚、彩妝業(yè)態(tài)延續(xù)自上季度以來的強(qiáng)勁租賃需求，大型連鎖餐飲品牌租賃需求亦開始回暖。此外，本季度國內(nèi)外新能源汽車品牌也于各商圈廣泛展現(xiàn)出不俗的擴(kuò)張及租賃需求。
盡管核心商圈各項(xiàng)目租金表現(xiàn)維持穩(wěn)定，但鑒于次核心商圈于季內(nèi)迎來新增供應(yīng)入市，全市租金水平因此呈結(jié)構(gòu)性下降趨勢。截至季末，全市租金指數(shù)環(huán)比下降0.1%，首層平均租金為人民幣每平方米每月731.5元。
盡管投資者情緒已較上半年顯著回升，但鑒于投資者對零售物業(yè)投資標(biāo)的區(qū)位及土地使用年限等客觀條件要求較高，而當(dāng)前可出售項(xiàng)目較難滿足相應(yīng)條件，因此零售物業(yè)投資交易市場保持平靜，且季內(nèi)無購物中心整售交易公布。
展望
預(yù)計(jì)2020年第四季度全市將迎來23.0萬平方米新增供應(yīng)入市。鑒于擬開業(yè)項(xiàng)目區(qū)位條件、周邊商業(yè)氛圍尚未達(dá)到最理想水平，因此項(xiàng)目招商預(yù)計(jì)依舊承壓，項(xiàng)目開業(yè)入駐率預(yù)計(jì)低于往年平均水平。
本地奢侈品消費(fèi)市場持續(xù)火熱，高端品牌租賃需求預(yù)計(jì)延續(xù)高漲。此外，由于眾高端品牌選址落位已形成一定聚集效應(yīng)，因此預(yù)計(jì)相關(guān)品牌選址需求將逐步向天河路等商圈聚集。
第四季度，由于部分業(yè)主項(xiàng)目調(diào)整及改造活動尚在進(jìn)行，全市空置率預(yù)計(jì)仍將小幅上升；受次核心商圈新增供應(yīng)影響，預(yù)計(jì)全市平均租金將結(jié)構(gòu)性下調(diào)。
住宅 —— 購房需求繼續(xù)釋放，一手住宅市場供需兩旺
第三季度，廣州一手住宅市場供需兩旺態(tài)勢延續(xù)，全市供應(yīng)面積環(huán)比增長37.8%、同比增長47.4%，至279.7萬平方米。成交面積亦環(huán)比增長40.7%、同比增長11.0%，至213.4萬平方米。
廣州一手住宅成交均價(jià)基本維穩(wěn)。截至第三季度末，全市成交均價(jià)環(huán)比微升0.4%，至人民幣每平方米31,683元。
展望
年內(nèi)，“三條紅線”壓力當(dāng)前，房企推盤節(jié)奏預(yù)計(jì)加速，市場供應(yīng)料將上升，市郊區(qū)域（南沙、增城、花都及從化）仍將是供應(yīng)主力。
因疫情而壓抑的購房需求有望進(jìn)一步釋放，全市總體需求仍將穩(wěn)步上升。此外，不動產(chǎn)跨境登記的開展亦有望為市場注入源于港澳地區(qū)人士購房需求。
全市一手住宅成交均價(jià)料將保持溫和增長。市中心五區(qū)供不應(yīng)求持續(xù)，成交均價(jià)仍將穩(wěn)步增長。而市郊區(qū)域或采取以價(jià)換量促進(jìn)去化，成交均價(jià)增長更為平緩。
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
