2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影響下，居民生產(chǎn)生活受限、消費活動減少，商業(yè)地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)監(jiān)測機構的數(shù)據(jù)顯示，從上半年受監(jiān)測的重點城市市場形勢來看，商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)供求普遍承壓。
業(yè)內(nèi)分析認為，商業(yè)地產(chǎn)市場正在逐步進入存量競爭階段，疫情后的新常態(tài)以及互聯(lián)網(wǎng)技術的新應用，將加速商業(yè)地產(chǎn)形成新的行業(yè)發(fā)展格局。此外，生產(chǎn)生活秩序的不斷恢復以及新經(jīng)濟、新動能的快速成長，也推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新業(yè)務模式，煥發(fā)新生機。
重點城市短期內(nèi)供求承壓
7月初，世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年北京寫字樓市場總新增供應量僅為12.1萬平方米。盡管二季度租賃活躍度有所回升，但市場持續(xù)出現(xiàn)企業(yè)退租、縮減租賃面積等現(xiàn)象。持續(xù)嚴控疫情影響下騰退面積消化遇阻，導致二季度末寫字樓整體空置率上升至15.5%，該指標為2010年第三季度以來最高值。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務辦公樓租戶部主管張冀蘇指出：“疫情反復的不確定性以及今年的經(jīng)營成本壓力仍在抑制市場新租需求�！痹摍C構預計，隨著下半年新增供應集中放量，寫字樓空置率將進一步攀升，租金仍將在下行通道。
事實上，不僅是北京寫字樓市場面臨壓力。從全國一二線城市寫字樓租賃市場整體表現(xiàn)來看，盡管二季度國內(nèi)經(jīng)濟逐步復蘇，但當前境外疫情對世界經(jīng)濟的巨大沖擊仍在繼續(xù)。在此背景下，截至二季度末，重點城市主要商圈寫字樓市場需求普遍下降，租金環(huán)比普遍下跌。
業(yè)內(nèi)認為，從當前商業(yè)租賃市場表現(xiàn)來看，今年上半年隨著疫情得到有效控制，消費市場不斷復蘇，但國內(nèi)經(jīng)濟、消費市場和實體商業(yè)恢復到去年同期水平仍需時間，商鋪租金水平在短期內(nèi)依然承壓。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年上半年，一二線15個重點城市主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。
具體而言，上半年由15個重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本測算的“百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金”為25.1元/平方米/天，環(huán)比下跌2.41%；由100個典型購物中心商鋪為樣本構成的“百大購物中心商鋪平均租金”為26.8元/平方米/天，環(huán)比下跌1.09%。
上半年全國重點城市主要商圈寫字樓租金指數(shù)同樣環(huán)比下跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年上半年，15個城市主要商圈寫字樓租金整體水平累計下跌2.38%；其中二季度平均租金為4.8元/平方米/天，環(huán)比一季度下跌1.54%。
從漲跌個數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.1%，環(huán)比下跌的占83.3%，4.5%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的占14.7%，租金環(huán)比下跌的占84.2%，1.1%的商圈（購物中心）租金與上期持平。
針對未來市場，中國指數(shù)研究院方面認為，盡管疫情防控工作已進入常態(tài)化防控階段，但其對經(jīng)濟的影響短期內(nèi)仍會持續(xù)。在國內(nèi)經(jīng)濟、消費市場和實體商業(yè)的恢復尚需時間的背景下，商鋪租金水平、寫字樓景氣指數(shù)等指標在短期內(nèi)或將繼續(xù)下行。
“線上線下”業(yè)態(tài)加速融合
今年以來，受疫情影響，網(wǎng)絡購物成為居民消費的重要方式，實物商品網(wǎng)上零售額占比持續(xù)提升，線上消費對線下實體商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生一定沖擊。疫情催化新興業(yè)態(tài)持續(xù)擴張，推動零售商業(yè)企業(yè)實現(xiàn)線上與線下的加速融合發(fā)展。
中國指數(shù)研究院相關分析人士表示，在“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，“千禧一代”、“Z世代”成為消費市場主流，消費習慣的變革促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主動擁抱大數(shù)據(jù)、人工智能等科技，發(fā)展線上線下融合發(fā)展的全渠道零售方式，而突如其來的新冠肺炎疫情加速了這一趨勢的發(fā)展。
“隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的迭代發(fā)展，消費者對于消費的體驗需求逐漸增加，推動著商業(yè)業(yè)態(tài)及產(chǎn)品不斷升級。”該分析人士指出，受疫情影響，購物中心借助直播經(jīng)濟改變傳統(tǒng)銷售模式，創(chuàng)新消費場景，將賣場轉至線上，不僅給消費者帶來全新的購物體驗，同時也助力實體商業(yè)的復蘇。而隨著國內(nèi)疫情逐漸得到控制，購物中心延長營業(yè)時間，通過夜間經(jīng)濟助推實體商業(yè)復蘇，同時通過精細化運營不斷調(diào)整體驗式消費及餐飲業(yè)態(tài)的組合，形成實體商業(yè)新的增長點。
“未來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營收的增長將不再局限于單一渠道及單一產(chǎn)品或服務形態(tài)，企業(yè)應加速融合線上線下同步發(fā)展。同時加大線上營銷投入和比重，推動營銷模式持續(xù)升級，以平衡短期渠道受限為企業(yè)帶來的經(jīng)營風險。”該人士指出。
與此同時，商業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)周期長、資金投入大的特點，新冠肺炎疫情影響下，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營困境。在此背景下，上半年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的資本收購依然比較活躍。從短期來看，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因面臨現(xiàn)金流壓力選擇出售企業(yè)股權與行業(yè)龍頭企業(yè)合作。而從收購方來看，部分規(guī)模房企通過企業(yè)股權收購，實現(xiàn)住宅地產(chǎn)業(yè)務與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的協(xié)同發(fā)展，推動企業(yè)規(guī)�；鲩L。
下半年復蘇勢頭正在增強
隨著商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸從增量階段過渡到存量時代，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加關注商業(yè)項目的運營和產(chǎn)品價值的提升，以應對互聯(lián)網(wǎng)浪潮下消費模式的不斷變化。業(yè)內(nèi)人士認為，在后疫情時代，新技術的應用將逐漸成為企業(yè)選擇的方向，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著新的行業(yè)發(fā)展格局。
值得一提的是，上半年盡管實體商業(yè)普遍遭受沖擊，尤其是餐飲、體驗類業(yè)態(tài)占比較高的購物中心，客流量驟減、營業(yè)收入下降、店鋪空置率上升。而以連鎖便利店、小型生鮮超市等為代表的社區(qū)商業(yè)不僅受疫情影響較小，其商業(yè)價值在疫情期間反而獲得一定提升。
此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)東風，通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運營模式，提高經(jīng)營質(zhì)量和運營水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢。在行業(yè)看來，5G技術的應用將加速商業(yè)地產(chǎn)運營的數(shù)字化轉型、賦能商業(yè)智能新模式，最終為商業(yè)地產(chǎn)的運營管理帶來重大變革。
戴德梁行研究院首席政策分析專家魏東表示：“新型基礎設施的逐漸完善將使新科技新技術得以廣泛應用，5G、人工智能、大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等技術則將催生智慧制造、智慧能源、智慧醫(yī)療、智慧交通、智慧物流、智慧零售等多產(chǎn)業(yè)的智能發(fā)展。而城際高鐵/軌道交通、特高壓及新能源充電樁的發(fā)展對現(xiàn)有基建進行有效的補充，對于消費及城市群的發(fā)展將起到積極的促進作用�！�
隨著疫情逐步得到有效控制、復商復市穩(wěn)步進行，在促消費政策的扶持下，當前國內(nèi)經(jīng)濟正在逐步釋放內(nèi)需潛力。隨著消費市場活力不斷恢復，實體商業(yè)和商戶經(jīng)營也有望逐漸回歸正常水平。業(yè)內(nèi)預計，未來我國重點城市商業(yè)地產(chǎn)市場有望逐步恢復到平穩(wěn)運行態(tài)勢。
7月中旬，世邦魏理仕進行的一項寫字樓租戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，71%的受訪者預計未來6個月國內(nèi)商業(yè)環(huán)境將改善或保持穩(wěn)定。該機構認為，下半年市場復蘇勢頭有望進一步增強。其中，科技、制藥和內(nèi)資金融企業(yè)顯示出強勁擴張需求，在線教育機構也將成為租賃需求的新動力之一。
來源：經(jīng)濟參考報
編 輯：chenhong
