上周日，美國知名購物中心擁有者CBL & Associates和賓夕法尼亞房地產投資信托已根據破產法第11章申請破產保護，凸顯出新冠疫情給美國零售房地產行業(yè)帶來的沖擊有多嚴重。

　　賓夕法尼亞房地產投資信托是費城最大的購物中心所有者，該公司已提交執(zhí)行預先安排財務重組計劃的請愿書，并表示計劃解鎖1.5億美元的新債務，目標是對業(yè)務進行資本重組，并延長債務到期日。

　　CBL & Associates在美國26個州經營著107處物業(yè)，其中包括大量直銷購物中心。早在8月份，這個購物中心巨頭就曾表示，已與一些債券持有人達成重組支持協議，旨在加強該公司資產負債表。

　　一些業(yè)內人士擔心的是，美國大型購物中心的洗牌才剛剛開始。

　　包括J.C. Penney和Brooks Brothers在內的一些大型零售商紛紛破產，與此同時他們的房東也在苦苦掙扎。糟糕的是，援救購物中心是一項異常復雜的任務，因為牽扯到錯綜復雜的融資網絡，而且隨著時間的推移，這種融資網絡只會變得越來越復雜。重組專業(yè)人士指出，從貸款機構、股東、租戶到復雜的抵押貸款債券持有人，各種利益集團都在為如何擺脫目前的困境爭論不休。對于很多大型地產所有者來說，破產后續(xù)是唯一的選擇。

　　CBL & Associates發(fā)現了這一點。進入破產程序之前，這家房地產投資信托公司曾花了數月時間試圖進行庭外重組。和賓夕法尼亞房地產投資信托一樣，CBL & Associates也打算在破產的情況下繼續(xù)運營。

　　對于美國的大型購物中心來說，未來還有更多的痛苦需要承受。根據研究公司Trepp對抵押貸款債券的分析，截至10月多達14%美國購物中心拖欠抵押貸款，幾乎是金融危機爆發(fā)后最高水平的兩倍。

　　客流量減少，營收下滑

　　CBL & Associates的一些同行，其中包括塔博曼購物中心公司和Washington Prime，已經在爭相讓貸款機構放寬信貸協議的條款。監(jiān)管文件顯示，這些購物中心所有者已經請求債務投資者放寬限制，比如說降低對相對于借款的最低收益的要求。

　　購物中心的資金來源看起來頗讓覺得頭暈眼花，包括債券、貸款和股票，以及通過商業(yè)抵押貸款支持證券市場獲得的債務。很多房產至少部分歸一家或多家經營這些房產的百貨公司所有。過去十年里，美國購物中心所欠債務種類變得更加復雜。

　　芝加哥Mayer Brown律師事務所房地產業(yè)務合伙人杰弗里-歐尼爾（Jeffrey O’neale）把大多數購物中心的債務問題比作一個家庭。

　　“當家里只有我一個人的時候，我更容易做出決定，”歐尼爾說，“當我和妻子在一起，而我的哥哥和嫂子也在身邊的話，情況就完全不同了。很多利益集團混在一起，讓事情變得復雜得多�！�

　　歐尼爾聲稱，有些購物中心只是在試圖降低債務水平，或放款債貸限制，只有當他們申請破產時才能發(fā)生更劇烈的改變。

　　他說：“客流量在減少，營收在下滑。一些購物中心在當前商業(yè)模式下根本活不下去了。再多的重組也改變不了這一點�！�

　　銷售疲軟或地處偏遠地區(qū)的購物中心，通常被稱為B類或C類購物中心，可能面臨更高離場風險。根據房地產研究公司Green Street Advisors發(fā)布數據，美國有多達350多家購物中心被歸為B類，有325多家購物中心被歸為C類。

　　只擁有少數幾家經營不善的購物中心的公司，往往可以把這些房產交給貸款機構。通過商業(yè)抵押貸款支持證券市場獲得的債務的單個購物中心的融資，通常是沒有追索權的，意味著債權人不能向母公司要求償還貸款。

　　但是，對于購物中心的所有者來說，問題在于這種痛苦在全美范圍內隨處可見。不僅僅是休斯頓或洛杉磯的購物中心在受苦，幾乎所有地方的購物中心都在困境中掙扎，這會讓購物中心所有者旗下的整個商業(yè)集團都陷入危險。

　　根據富國銀行對截至10月美國商業(yè)抵押貸款債券數據進行的分析，在拖欠抵押貸款的所有零售地產公司中，零售空間的評估價值較發(fā)放貸款時平均貶值了34%。

　　以CBL & Associates旗下位于阿肯色州小石城的購物中心Park Plaza為例，8月份該購物中心估值為3310萬美元，較2011年1.42億美元的估值下滑了至少75%。在9月份發(fā)布的報告中，DBRS Morningsta指出，CBL & Associates拖欠了債務，并“打算把抵押品交給貸款人”。可能會讓CBL & Associates的選擇變得更加復雜的一個因素是，大型零售商迪拉德擁有Park Plaza約一半的零售空間。

　　“絕對轉型”

　　在資產價值大幅貶值的情況下，美國購物中心的大業(yè)主若選擇出售資產，勢必將會遭受重創(chuàng)。Seward & Kissel律師事務所房地產業(yè)務部門負責人羅娜-基什（Rhona Kisch）指出，價值縮水也會導致承銷新的融資或修改債務條款的努力復雜化。

　　基什說：“在不了解自己資產價值的環(huán)境下，很難進行重組。我們正處在一個絕對轉型的時刻，誰都不知道事情的發(fā)展方向。”

　　當然，這并不意味著不可能在庭外與債權人談判和重組債務。各方都想避免和破產程序有關的費用。8月，Washington Prime曾告知投資者，該公司擁有足夠多的靈活性來避免違反其信貸額度和債券的條款。

　　復雜的債務

　　即使各方都有避免破產的動機，購物中心所有者的資產負債表已變得更加復雜是個不爭的事實。原因在于，在過去10年里，這些大業(yè)主用了越來越多的直接貸款和無擔保債務。商業(yè)抵押貸款支持證券曾經是零售商業(yè)地產債務融資的主要組成部分，現在此類證券在債務融資中僅占50%的份額。

　　直接貸款機構通常發(fā)放的貸款期限為3年，不過借貸人在貸款到期時有機會延期，而商業(yè)抵押貸款支持證券的期限通常接近10年。這種時間差距，讓貸款機構可以向借貸人提出更快、更激進的還款要求。

　　一些律師表示，由于租戶欠債不還，再加上資產價值不斷貶值，購物中心所有者的資產負債表變得更加復雜，導致避免破產的難度加大。

　　McKool Smith的破產律師約翰-斯帕拉奇諾（John Sparacino）指出，“美國的商業(yè)地產問題迫在眉睫。現在，我真的不想成為一名商業(yè)地產業(yè)主。當然，我肯定也不想當貸款商。”

　　來源：騰訊美股

編輯：wangdc