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住房要健康發(fā)展消費(fèi),房地產(chǎn)新局即將重塑
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2020-11-5 10:00:46
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[提要]建議重申“房住不炒”定位,同時(shí)提出“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展,實(shí)現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷(xiāo)有效銜接,促進(jìn)農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)關(guān)系協(xié)調(diào)”!巴苿(dòng)汽車(chē)等消費(fèi)品由購(gòu)買(mǎi)管理向使用管理轉(zhuǎn)變,促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。

  每一次國(guó)家大政變化接續(xù)的時(shí)刻,房地產(chǎn)總是牽動(dòng)人心。在“十四五”即將開(kāi)啟之際,關(guān)系億萬(wàn)群眾切身利益的住房問(wèn)題,再次成為焦點(diǎn)。

  11月3日,新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建議”)。建議重申“房住不炒”定位,同時(shí)提出“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展,實(shí)現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷(xiāo)有效銜接,促進(jìn)農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)關(guān)系協(xié)調(diào)”!巴苿(dòng)汽車(chē)等消費(fèi)品由購(gòu)買(mǎi)管理向使用管理轉(zhuǎn)變,促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。

  “這是在促進(jìn)房住不炒、控制住投機(jī)炒作、房地產(chǎn)違規(guī)加杠桿之后,對(duì)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)兩者關(guān)系的一個(gè)正本清源的重新表述。房地產(chǎn)發(fā)展和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不違背,與‘房住不炒’也并不矛盾!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示。

  李宇嘉認(rèn)為,國(guó)內(nèi)大循環(huán)中,消費(fèi)是主要推動(dòng)力量,這其中就包括住房消費(fèi)。房地產(chǎn)存量時(shí)代下,住房消費(fèi)潛力很大,房屋裝修、老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)、配套設(shè)施完善、智慧化城市改造等都會(huì)推動(dòng)房屋整個(gè)的升級(jí)換代。農(nóng)村人口就近城鎮(zhèn)化的過(guò)程,也會(huì)促進(jìn)住房需求釋放,成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐點(diǎn)。

  不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“蓋有人住的房子”“蓋人們支付得起的房子”將是房地產(chǎn)未來(lái)的主流開(kāi)發(fā)方向。

  內(nèi)循環(huán)離不開(kāi)住房消費(fèi)支持

  “十四五”時(shí)期是我國(guó)全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)之后,乘勢(shì)而上開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的第一個(gè)五年。規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)意義重大。

  建議明確指出,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,租購(gòu)并舉、因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  這是中央首次將“房住不炒”寫(xiě)入五年規(guī)劃。這意味著,下一個(gè)五年,“房住不炒”仍是樓市調(diào)控的主基調(diào),也是地方因城施策不可動(dòng)搖的根本。

  事實(shí)上,近幾年來(lái),中國(guó)很多城市房?jī)r(jià)一直處于猛漲居高不下的狀況,背后都縈繞著投機(jī)炒作的影子。高房?jī)r(jià)擠壓了實(shí)體制造業(yè),吸納了太多資金,更滋生了投機(jī)炒作不勞而獲的思維。因此,自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”方向后,各類(lèi)房地產(chǎn)政策制定都嚴(yán)格遵循這個(gè)思路。

  就在“十四五”規(guī)劃建議發(fā)布的同一天,浙江臺(tái)州就升級(jí)了樓市調(diào)控,其中明確提到實(shí)行住房限售政策,要求11月4日起在臺(tái)州市區(qū)新購(gòu)買(mǎi)住房(含新建商品住房和二手住房),自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿(mǎn)3年后方可轉(zhuǎn)讓。再次彰顯了中央層面“房住不炒”的底線,不可逾越。

  但這也并不意味著政策就會(huì)一味打壓房地產(chǎn)、打壓金融。相反,內(nèi)循環(huán)離不開(kāi)住房消費(fèi)的支持。

  此次建議特別強(qiáng)調(diào)“消費(fèi)”的重要性,提出了“全面促進(jìn)消費(fèi)”。增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用,順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì),提升傳統(tǒng)消費(fèi),培育新型消費(fèi),適當(dāng)增加公共消費(fèi)。推動(dòng)汽車(chē)等消費(fèi)品由購(gòu)買(mǎi)管理向使用管理轉(zhuǎn)變,促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。海南省10月份出臺(tái)新的汽車(chē)消費(fèi)政策提出,只要持房產(chǎn)證就可以參加汽車(chē)搖號(hào),這突破了之前必須擁有戶(hù)口的規(guī)定。住房和汽車(chē)消費(fèi)自從1998年房改以來(lái),就是兩個(gè)相輔相成的新消費(fèi)熱點(diǎn)。

  這不難理解。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的"三駕馬車(chē)"中,出口受阻,投資謹(jǐn)慎,消費(fèi)自然就成為重中之重。而其中,住房消費(fèi)與汽車(chē)消費(fèi)同時(shí)被單獨(dú)點(diǎn)名,更說(shuō)明了這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點(diǎn),還需培育和發(fā)展。

  “車(chē)輛進(jìn)入存量時(shí)代,住房也進(jìn)入存量時(shí)代,都在向使用管理轉(zhuǎn)變。從國(guó)外看,美國(guó)、日本等國(guó)家房地產(chǎn)增加值占GDP增量能達(dá)到12%以上,我國(guó)的深圳、上海等城市房地產(chǎn)增加值也占到GDP增量的10%以上,這說(shuō)明存量時(shí)代住房消費(fèi)潛力很大。老舊小區(qū)改造、二手房流轉(zhuǎn)、租賃市場(chǎng)建設(shè)、閑置低效用房改造等,都可以重新定義實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系!崩钣罴握J(rèn)為。

  在貝殼研究院高級(jí)分析師許小樂(lè)看來(lái),“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”,重點(diǎn)在于“健康發(fā)展”。健康發(fā)展是居民基于城市遷移、家庭變化、收入增長(zhǎng)的住房改善需求得到滿(mǎn)足,房?jī)r(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入相匹配,房屋裝修、改造、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務(wù)得到充分發(fā)展,服務(wù)品質(zhì)得到進(jìn)一步提升。

  “住房消費(fèi)要真正釋放,就要杜絕各類(lèi)炒房的干擾,即要落實(shí)房住不炒的思路。而房住不炒的落實(shí),本質(zhì)上就是為了給住房消費(fèi)提供更大的空間!币拙友芯吭褐菐(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

  發(fā)展長(zhǎng)租房需要金融支持

  從構(gòu)建多層次住房體系角度看,住房租賃市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展空間。但同樣,只有遏制住投機(jī)炒作,令房地產(chǎn)回歸居住屬性,住房租賃需求才能得以釋放。

  對(duì)于住房租賃,意見(jiàn)明確,有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機(jī)制,探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。

  “利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,背后就是要降低租賃住房的成本。因?yàn)槿魏我粋(gè)大城市,在集體土地上建小產(chǎn)權(quán)房的租金很低,就是因?yàn)榧w土地本身成本就很低,在控制住投機(jī)炒作后,用低成本的集體土地建租賃住房,能降低租賃房的建造成本,從而提高長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)收益!崩钣罴畏治龇Q(chēng)。

  “租賃市場(chǎng)最核心的問(wèn)題就是租購(gòu)比懸殊,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品住宅用地用于出租的回報(bào)率過(guò)低,大部分年收益只有1%~2%,而集體用地因?yàn)榈貎r(jià)相對(duì)較低,在租金市場(chǎng)化的情況下,可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上。對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō),也可以獲得穩(wěn)定回報(bào)!币晃蛔鲩L(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)人士表示。

  在近幾年農(nóng)村土地改革過(guò)程中,一個(gè)較大的突破就是集體建設(shè)用地和租賃住房的結(jié)合。尤其是隨著新《土地管理法》的實(shí)施,此類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將會(huì)成為一個(gè)重要亮點(diǎn)。

  建議還強(qiáng)調(diào),“完善長(zhǎng)租房政策,擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。這是政策層面首次將“長(zhǎng)租房”寫(xiě)入五年規(guī)劃,尤其對(duì)于北京、上海、廣州、深圳等一線城市住房租賃市場(chǎng),意味著大利好。

  有專(zhuān)家呼吁,從短租到長(zhǎng)租的跳躍,需要各類(lèi)金融等政策的支持。尤其是長(zhǎng)租房也需要享受各類(lèi)同權(quán)的保障,包括租房可落戶(hù)、租房可入學(xué)等,這都是后續(xù)租售同權(quán)方面值得探索的內(nèi)容。

  都市圈邁入大有可為時(shí)代

  意見(jiàn)特別指出,深化戶(hù)籍制度改革,完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策,強(qiáng)化基本公共服務(wù)保障,加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

  同時(shí),優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置,發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用,建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

  建議對(duì)區(qū)域發(fā)展也作出明確指示:推動(dòng)西部大開(kāi)發(fā)形成新格局,推動(dòng)?xùn)|北振興取得新突破,促進(jìn)中部地區(qū)加快崛起,鼓勵(lì)東部地區(qū)加快推進(jìn)現(xiàn)代化。支持革命老區(qū)、民族地區(qū)加快發(fā)展,加強(qiáng)邊疆地區(qū)建設(shè),推進(jìn)興邊富民、穩(wěn)邊固邊。推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展,打造創(chuàng)新平臺(tái)和新增長(zhǎng)極。推動(dòng)黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展。高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū)。

  這在業(yè)內(nèi)看來(lái),都市圈依然是發(fā)展核心,特別是京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、黃河流域、成渝地區(qū)這幾個(gè)納入國(guó)家戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域。雄安新區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等也會(huì)在未來(lái)承擔(dān)重任。而要“發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用”,預(yù)計(jì)中央也會(huì)繼續(xù)把發(fā)展重心放在一二線城市。

  全國(guó)政協(xié)委員、“十四五”國(guó)家發(fā)展規(guī)劃專(zhuān)家委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王一鳴說(shuō),“十四五”乃至更長(zhǎng)一段時(shí)間,全球經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)入相對(duì)低迷的階段,“三低兩高”(低增長(zhǎng)、低通脹、低利率、高債務(wù)、高風(fēng)險(xiǎn))的日本式衰退在全球范圍內(nèi)會(huì)持續(xù)。未來(lái),內(nèi)陸地區(qū)的城鎮(zhèn)化率會(huì)進(jìn)一步升高,將為我國(guó)城鎮(zhèn)化率的提高作出主要貢獻(xiàn)。在“雙循環(huán)”的格局下,中國(guó)應(yīng)在“十四五”期間大力度推進(jìn)土地制度改革和戶(hù)籍制度改革,增強(qiáng)大都市圈和城市群在“雙循環(huán)”中的樞紐和戰(zhàn)略支點(diǎn)作用。

  來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

編輯:wangdc

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