2025年上半年，部分樓宇因竣備或裝修延后而推遲交付，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)共錄得4棟新建樓宇合計(jì)約24萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，雖僅為年初預(yù)測(cè)的60%，但也推動(dòng)總存量突破千萬(wàn)規(guī)模；其中包括位于金融城的JFC交子金融廣場(chǎng)2號(hào)樓和美璟中心，位于傳統(tǒng)CBD的中廣智媒城，以及位于城東北的龍光世紀(jì)中心。
著眼需求端，年初客戶到訪量明顯增加，需求逐步于二季度落地，疊加新增供應(yīng)的良好預(yù)租，上半年凈吸納量由底部逐步增長(zhǎng)，錄得約7.9萬(wàn)平方米，半年環(huán)比回正，同比增長(zhǎng)16.7%；甲級(jí)辦公樓凈吸納量錄得4.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.3%。但值得注意的是，市場(chǎng)活躍度在二季度中下旬有所降溫。
持續(xù)供應(yīng)令空置率進(jìn)一步上升，截至二季度末，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓整體空置率較去年末增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)至28.1%；甲級(jí)辦公樓空置率較去年末增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)至35.2%。
存量需求繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，2025年上半年搬遷策略占比新增甲級(jí)需求的58.3%，較去年擴(kuò)大12.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)57筆甲乙級(jí)辦公搬遷案例（合計(jì)約9.1萬(wàn)平方米的承租面積）發(fā)現(xiàn)，同區(qū)域、跨區(qū)域搬遷分別占比84%、16%。按面積看（多選），成本節(jié)降作為主動(dòng)因?qū)鐓^(qū)域搬遷更為明顯，占比高達(dá)70.5%，主要是來(lái)自于科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)（74.3%）；就同區(qū)域搬遷而言，除成本控制（49.9%）外，緊抓市場(chǎng)窗口期的升級(jí)樓宇品質(zhì)（27.3%）、整合調(diào)整（14.8%）也是重要的驅(qū)動(dòng)因素，主要來(lái)自于以普惠金融、保險(xiǎn)為代表的金融業(yè)（39.1%），以律所、商務(wù)咨詢?yōu)榇淼膶I(yè)服務(wù)業(yè)（11.1%），和產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)（10.7%），并集中在金融城（30.7%）、東大街（25.2%）及傳統(tǒng)CBD（21.9%）。
伴隨著去化壓力加大，業(yè)主除在租金、裝免期和租約重組協(xié)商等方面給予更多優(yōu)惠外，亦將比拼延伸至整個(gè)招商鏈，包括前期上調(diào)渠道傭金，以及企業(yè)進(jìn)駐后在空調(diào)加時(shí)費(fèi)、辦公設(shè)備等運(yùn)營(yíng)成本上給予優(yōu)惠等。最終，上半年成都優(yōu)質(zhì)辦公樓平均賬面租金累計(jì)跌幅達(dá)6.6%，至每月每平方米69元；甲級(jí)辦公樓平均賬面租金累計(jì)跌幅為6.7%，至每月每平方米80.9元。以價(jià)促量的加深也成功撬動(dòng)多筆大面積租賃成交于上半年落地，推動(dòng)千平方米及以上面積段的占比較去年顯著增長(zhǎng)10.4個(gè)百分點(diǎn)至15%。
新增甲級(jí)需求分行業(yè)看，金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)及專業(yè)服務(wù)業(yè)為上半年前三大需求來(lái)源，分別占比25.6%、17.6%、14.5%；而較去年來(lái)看，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、能源及公共事業(yè)的需求增長(zhǎng)明顯，占比分別擴(kuò)大5.3、4.3、2.4個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，普惠金融和保險(xiǎn)主導(dǎo)金融業(yè)需求，分別占比53.1%和23.2%；企業(yè)科技服務(wù)、軟件開(kāi)發(fā)等子行業(yè)的擴(kuò)張推動(dòng)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)引領(lǐng)細(xì)分需求，占比80.7%；而專業(yè)服務(wù)業(yè)則主要是商務(wù)咨詢和律所，分別占比52.5%和36.9%。另一方面值得關(guān)注的是，部分業(yè)主迫于去化壓力開(kāi)始探尋多元化的填補(bǔ)方案，如招引包括體檢中心、醫(yī)美等的經(jīng)營(yíng)性租戶進(jìn)駐，或者借城市更新機(jī)遇調(diào)改辦公為酒店等，上半年市中心錄得兩筆辦公樓改酒店的案例即為佐證。
展望2025年下半年，供應(yīng)走高，預(yù)計(jì)9棟辦公樓合計(jì)約61萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，其中核心CBD占比64%。
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
