2024年前三季度，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值為22,149.95億元，按不變價(jià)格計(jì)算（下同），同比增長(zhǎng)2.0%，增速低于同期全國(guó)平均水平，有效需求仍顯不足。寫字樓作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，今年市場(chǎng)需求表現(xiàn)同樣平靜。

　　01 新興市場(chǎng)租賃需求相對(duì)活躍

　　得益于新興市場(chǎng)租賃需求表現(xiàn)相對(duì)活躍，廣州甲級(jí)寫字樓凈吸納量在四季度扭轉(zhuǎn)回正，錄得近7萬(wàn)平方米，涵蓋約1萬(wàn)平方米新項(xiàng)目預(yù)租去化。2024年廣州甲級(jí)寫字樓租賃需求活躍度不及去年同期水平，凈吸納值錄得約16萬(wàn)平方米，其中新興市場(chǎng)租賃去化占比超八成，成為全市樓宇租賃需求主陣地。

　　互聯(lián)網(wǎng)科技、專業(yè)服務(wù)及金融類企業(yè)為2024年租賃的主要需求行業(yè)，其中互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)租賃需求占比較去年有所回升。

*2024年甲乙級(jí)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園租賃成交活躍行業(yè)?（按租賃成交面積統(tǒng)計(jì)）

　　02 季內(nèi)迎來(lái)2個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市

　　2024年四季度，廣州市場(chǎng)迎來(lái)2棟優(yōu)質(zhì)樓宇入市，分別位于琶洲和番禺區(qū)，共計(jì)約12萬(wàn)平方米。全年共有6個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)35萬(wàn)平方米，其中三成來(lái)自國(guó)際金融城。部分項(xiàng)目延期至2025年入市，2024年新增供應(yīng)量與去年同期基本保持持平。

　　03 受新增供應(yīng)影響，空置率微升

　　2024年四季度，受新增供應(yīng)入市影響，空置率環(huán)比微漲0.3個(gè)百分點(diǎn)至17.0%。因部分項(xiàng)目延期入市，今年空置率上升低于年初預(yù)期，全年空置率上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。盡管2024年全市存量項(xiàng)目去化主要集中在新興市場(chǎng)，但在充沛的新增供應(yīng)影響下，新興區(qū)域空置率仍然超20%以上。

*新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率2020-2027F

　　04 “以價(jià)換量”為市場(chǎng)主旋律

　　截至2024年四季度末，廣州市甲級(jí)寫字樓凈有效租金錄得129.4元每月每平方米，環(huán)比下降3.6%，同比下降10.6%。受全年租賃需求平靜影響， 2024年廣州甲級(jí)寫字樓租金降幅明顯加快，是自2019年租金下行周期以來(lái)錄得的最大年度降幅，全市延續(xù)“以價(jià)換量”主旋律，各子市場(chǎng)租金均呈現(xiàn)不同程度下降，其中琶洲租金降幅相對(duì)明顯。

　　未來(lái)展望

　　從2021年開(kāi)始，廣州樓宇市場(chǎng)進(jìn)入新一輪高供應(yīng)期，年均新增供應(yīng)超40萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2025年全市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)將繼續(xù)保持充沛，其中國(guó)際金融城和琶洲供應(yīng)占比分別為50%和40%。在需求中性釋放的前提下，預(yù)計(jì)2025年全市空置率上升壓力不減，租金仍面臨承壓。

 來(lái) 源：高力國(guó)際     

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