在杭州寫字樓大宗交易市場(chǎng)，私募基金的身影并不多見，這一次的主角是基匯資本。
6月5日，基匯資本宣布，已通過獨(dú)立投資賬戶，收購(gòu)杭州中央商務(wù)區(qū)未來科技城的超甲級(jí)辦公樓歐美金融城T6辦公樓。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，EFC歐美金融城T6辦公樓由Foster + Partners設(shè)計(jì)，大樓共46層，樓高220米，總建筑面積達(dá)9.69萬平方米。
在此之前，基匯資本上一次在內(nèi)地收購(gòu)寫字樓或許已經(jīng)要追溯到2019年1月了。彼時(shí)，基匯通過旗下管理基金聯(lián)合財(cái)團(tuán)伙伴，成功從華潤(rùn)資本管理有限公司手中收購(gòu)位于上海閔行區(qū)吳中路1799號(hào)上海MixC萬象城四棟超甲級(jí)寫字樓（A、B、C及D座）。
幾次收購(gòu)中，基匯資本執(zhí)行合伙人、中國(guó)地區(qū)主管彭慶邦也坦言道：“跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)一直視上海為首選門戶城市�！�
不同于上海這類一線城市，寫字樓的大宗交易在杭州本就不多。其中，買家是類似于基匯資本等金融機(jī)構(gòu)的更是少數(shù)�；乜催^去，上一次杭州出現(xiàn)類似交易還是在2019年10月，彼時(shí)有傳聞稱融創(chuàng)正接洽收購(gòu)杭州萬融城項(xiàng)目，該項(xiàng)目物業(yè)類別為寫字樓，掛牌價(jià)為31.5億元。
由此，也不免讓人對(duì)這次收購(gòu)心生好奇，為何會(huì)是基匯資本，又為何會(huì)是杭州？
基匯資本投資軌跡
說起基匯資本的收購(gòu)版圖，許多人腦海中浮現(xiàn)起的地名主要集中于新加坡、倫敦、香港等。相比而言，其在內(nèi)地的收并購(gòu)動(dòng)作并不算多，在北上廣等一線城市之外則更為稀少。
值得一提的是，這次收購(gòu)也是基匯資本在杭州投資的首個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。
據(jù)同策首席分析師張宏偉向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，一般金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)寫字樓，尤其是甲級(jí)寫字樓，首先還是會(huì)選擇一線城市或是強(qiáng)二線城市，且會(huì)選擇最為核心的地段。
“比如說上海，機(jī)構(gòu)基本上還是重點(diǎn)關(guān)注中環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目。北京的話，則會(huì)重點(diǎn)關(guān)注位于三環(huán)以內(nèi)甚至二環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目�！�
從地理位置來看，該項(xiàng)目位于杭州未來科技城CBD核心區(qū)域，而EFC也是作為杭州的最大城市綜合體，項(xiàng)目中除寫字樓外，還包括了商業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)。
區(qū)域優(yōu)勢(shì)，無疑是吸引基匯資本接盤的關(guān)鍵因素所在。
“我們很高興能收購(gòu)歐美金融城T6辦公樓�！睂�(duì)于本次收購(gòu)，彭慶邦毫不掩飾自己的喜悅心情。他還介紹道，該項(xiàng)目很大一部分面積已租給中國(guó)及亞洲增長(zhǎng)最快的頂尖云服務(wù)供貨商之一阿里云。
說到這，則不得不提另一個(gè)吸引到基匯資本的因素了。有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，之所以能夠吸引到基匯資本而非其他機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，或許與項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展定位有著一定關(guān)系。由于阿里、字節(jié)跳動(dòng)等多家獨(dú)角獸企業(yè)入駐，這一區(qū)域也被人戲稱為杭州的“硅谷”。
對(duì)此，彭慶邦也毫不掩飾地指出，阿里巴巴生態(tài)圈和周邊高科技機(jī)構(gòu)所產(chǎn)生的群聚效應(yīng)，有助進(jìn)一步刺激區(qū)內(nèi)的辦公樓需求。
事實(shí)上，不管在境內(nèi)或是境外，從基匯資本過往的投資動(dòng)作中不難看出，其對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新興科技類元素頗為看重。
早在去年11月，基匯資本便宣布，旗下管理基金已與互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）發(fā)展商和營(yíng)運(yùn)商中金數(shù)據(jù)建立合資伙伴關(guān)系。彼時(shí)，基匯資本也已開始為“互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心基金”募集資金，該基金將專注于在內(nèi)地收購(gòu)、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)超大型IDC項(xiàng)目組合，物色I(xiàn)DC資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。
無獨(dú)有偶，在今年4月，基匯資本還宣布領(lǐng)投新加坡一家地產(chǎn)科技初創(chuàng)企業(yè)Sensor Flow的A+輪融資，融資金額為830萬美元。同時(shí)，基匯資本也領(lǐng)投了國(guó)際房地產(chǎn)軟件公司Switch Automation的A2輪融資，融資金額為500萬美元。
觀察基匯資本的投資邏輯，或許正如本次進(jìn)入杭州時(shí)彭慶邦所說：“盡管全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩及受新冠疫情的影響，我們依舊對(duì)此類享有新經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展所帶來增值空間的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保持樂觀態(tài)度�！�
新舊交替中的杭州商辦市場(chǎng)
根據(jù)世邦魏理仕披露數(shù)據(jù)，2019年全國(guó)大宗商業(yè)地產(chǎn)投資年度累計(jì)交易金額2564億元。其中，上海和北京兩地的大宗交易占據(jù)2019年總交易額的67%，與上一年基本持平。在2019年眾多大宗交易中，又以寫字樓交易為主。
盡管已經(jīng)有不少聲音將杭州稱為“新一線城市”，但僅從商辦市場(chǎng)的發(fā)展情況來看，杭州仍難以和北京、上海等老牌一線城市相比。
僅從數(shù)據(jù)上看，去年杭州寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展情況算不上樂觀。受金融、地產(chǎn)行業(yè)影響，杭州寫字樓租賃業(yè)務(wù)收縮及退租現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，杭州去年四季度寫字樓市場(chǎng)空置率為17.9%，租金低至4.14元/平方米/天，為近三年來的最低水平。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，商辦市場(chǎng)的收縮并非杭州獨(dú)有，而是整個(gè)市場(chǎng)的共同現(xiàn)象。從全國(guó)大宗商業(yè)地產(chǎn)投資交易總額來看，2019年的總成交額同比下跌了3.5%。
僅從杭州來看，商辦市場(chǎng)的發(fā)展仍存在著不小空間。而當(dāng)下，則正是杭州商辦市場(chǎng)新舊交替的一個(gè)“過渡時(shí)期”。
據(jù)市場(chǎng)人士介紹，受到G20峰會(huì)、2022年亞運(yùn)會(huì)等利好因素的影響，杭州得以打開吸納外資入場(chǎng)的大門。對(duì)此，戴德梁行相關(guān)人士曾公開預(yù)測(cè)稱，2020-2025年間，杭州主城區(qū)的本土開發(fā)商占比將會(huì)下降，而來自港澳臺(tái)和國(guó)外的開發(fā)商占比將上升到11%。
能夠看到的是，僅在2019年里，便有新世界的K11、新鴻基的江河匯等港資項(xiàng)目進(jìn)入眾人的視野之中。其中，K11是新世界在杭州布局的首個(gè)綜合體項(xiàng)目；江河匯則是新鴻基聯(lián)合平安打造的城市綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目132.6億元的地價(jià)也是創(chuàng)下了杭州單項(xiàng)目總價(jià)歷史新高。
不難看出，在未來，杭州商辦領(lǐng)域里這場(chǎng)“新資本”與本土老牌企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)在所難免。
另一方面，以基匯資本此次收購(gòu)的EFC項(xiàng)目為代表的一眾新興商業(yè)綜合體，也正在逐漸替代傳統(tǒng)項(xiàng)目。
有業(yè)內(nèi)人士指出，杭州去年寫字樓市場(chǎng)的收縮現(xiàn)象，某種程度上所代表的也正是那些交通配套不足，樓宇設(shè)施漸陳舊的傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓的生存現(xiàn)狀�！白鈶袅魇沁@些寫字樓的壓力所在�！�
與此同時(shí)，有數(shù)據(jù)研究顯示，杭州于2019年里，TMT（Technology，Media，Telecom）類租戶在行業(yè)租戶結(jié)構(gòu)中占比已經(jīng)躍升至首位，尤其是在濱江商務(wù)區(qū)、錢江新城商務(wù)區(qū)等區(qū)域，TMT租戶占比已經(jīng)明顯超過金融類租戶。
業(yè)內(nèi)人士指出，從這一輪經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大趨勢(shì)去看，杭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整頗具前瞻性，第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用相比較明顯。“這個(gè)對(duì)于金融機(jī)構(gòu)、資本方而言是具有吸引力的�！�
不管怎么說，新舊交替中的杭州正在逐漸得到資本的更多關(guān)注。除了房企入駐開發(fā)之外，基匯資本的進(jìn)入或許會(huì)是資本市場(chǎng)“盯上”杭州的開始。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
