粵港澳大灣區(qū)（GBA），中國四大硅谷之一，擁有數(shù)以千計的新經(jīng)濟企業(yè)（以網(wǎng)絡，信息和通訊技術為主體的新興產業(yè)）分布在深圳和廣州，蓬勃發(fā)展，百花齊放。而由新經(jīng)濟企業(yè)飛速發(fā)展所掀起的蝴蝶效應，也正在影響并促進著廣深辦公樓商業(yè)生態(tài)的轉變。
新經(jīng)濟產業(yè)給大灣區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)注入新的生機與活力。對于辦公樓需求來說，新經(jīng)濟企業(yè)無論是頭部企業(yè)或其產業(yè)鏈上下游企業(yè)，都會迎來風口期。而大型國企、傳統(tǒng)行業(yè)也會加大技術創(chuàng)新與開展多元化業(yè)務模式。
在深圳，近年的租賃主力也主要是互聯(lián)網(wǎng)、電子產品等科技行業(yè)與金融行業(yè)，今年新經(jīng)濟行業(yè)的龍頭企業(yè)和專業(yè)服務業(yè)企業(yè)的整合加速，深圳的甲級辦公樓租賃成交以大宗交易為主，今年前三季度來自新經(jīng)濟頭部企業(yè)的租賃成交占了深圳凈吸納總額的30%。
在廣州，今年來自科技行業(yè)，例如電商、游戲以及新媒體企業(yè)的搬遷與擴張租賃需求也抵消了部分小微企業(yè)受疫情沖擊而退出甲級辦公樓的影響。
為了更好地吸引和挽留人才，員工的福祉和利益正在反推新經(jīng)濟企業(yè)提升相關的福利和提供更人性化的工作環(huán)境。而新經(jīng)濟企業(yè)提升這些不能單靠自身來完成，還需要周邊的商業(yè)載體例如辦公樓、商鋪等進行配合，因此新經(jīng)濟企業(yè)也會反推商業(yè)載體進行配套設施和服務的提升，這與傳統(tǒng)經(jīng)濟行業(yè)租賃辦公樓的B2B模式（業(yè)主只需要滿足企業(yè)主的要求）截然不同。因此，辦公樓業(yè)主想要抓住來自新經(jīng)濟企業(yè)的租賃需求，就必須針對新經(jīng)濟企業(yè)的發(fā)展需要提供定制化的配套服務和設施。
拓展工作社區(qū)空間，豐富工作場所配套功能
由于新經(jīng)濟企業(yè)的員工需要在辦公樓內進行較長時間的工作，新經(jīng)濟企業(yè)需要考慮如何滿足員工在工作、社交娛樂活動和日常生活方面更基本的需求以安撫和挽留員工，其辦公室空間設計面對的挑戰(zhàn)是如何擴大工作場所的功能，以滿足這些需求，例如增加午睡間、健身房、游戲室、咖啡廳等空間及設施設備，這些都會增大新經(jīng)濟企業(yè)的租賃面積。
在租賃辦公場所時新經(jīng)濟企業(yè)也會考慮辦公樓是否有底層商鋪能夠提供配套的商業(yè)服務和零售、餐飲，特別是24小時便利店等，以方便員工不出辦公樓就能進行消費。
改善工作空間的社會屬性也是未來辦公樓發(fā)展的趨勢。不少業(yè)主現(xiàn)在已經(jīng)認識到在辦公大樓內創(chuàng)建社區(qū)的價值，通過該社區(qū)可以在樓內組織各種社交活動，例如公司之間的研討會、員工聚會、電影、瑜伽、公開課等。
而目前從事電子商務、線上教育培訓的B2C新經(jīng)濟公司，由于中國國內直播賣貨、網(wǎng)上課堂的火爆流行，也會有再增大辦公室租賃面積的需求，以劃分出一系列的直播間和課室從事直播活動和線上教學。
人才招聘留用是新經(jīng)紀公司選擇地點的首要考慮
以往傳統(tǒng)經(jīng)濟企業(yè)在選擇辦公地點時綜合考慮地點和價格的經(jīng)驗法則，在新經(jīng)濟企業(yè)這里變得不再那么重要。只要有機會獲取和留住優(yōu)秀的人才，任何區(qū)位新經(jīng)濟企業(yè)都愿意進駐。
由于新經(jīng)濟公司內大部分是不需要外出拜訪客戶的技術型員工，而且年青人更愿意綠色出行，所以這些公司對交通的要求是周邊有便利的公共交通即可，不一定需要在市中心。因此新經(jīng)濟公司辦公地點并不需要選擇在商業(yè)聚集、租金水平較高的中央商務區(qū)（CBD）。為了讓員工能夠身處更輕松舒適的人性化辦公環(huán)境，新經(jīng)濟企業(yè)偏向于租賃租金適中的大開間辦公室或者辦公園區(qū)內獨棟辦公樓，最好是周邊配套有租金水平適宜的大量住房房源或者長租公寓。
另外，為適應業(yè)務快速擴張的需要，新經(jīng)濟企業(yè)希望其租賃的辦公樓內配備有帶裝修的彈性辦公和共享辦公空間，以滿足他們短期的工位需求，這會促使辦公樓內核心傳統(tǒng)空間搭配靈活空間辦公的方式逐漸流行，業(yè)主將需要為這類企業(yè)租戶提供綜合的辦公空間解決方案以及靈活的租約。
新經(jīng)濟企業(yè)創(chuàng)新型租賃案例
深圳：一大型互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟企業(yè)，由于其業(yè)務擴張速度飛快，租賃需求極其緊迫且需求辦公面積較大，要求尋找能馬上入駐且作為短期過渡辦公的物業(yè)。在目前空置率高于20%的深圳辦公樓市場，不少業(yè)主開發(fā)商都主動提出能定制裝修滿足客戶的需求，并且在各方面都能作出最大程度的配合及讓步，最終該企業(yè)也選擇了能最大程度實現(xiàn)租賃可能性的物業(yè)。這是深圳市場上首次短時間內大面積定制裝修且租賃時長較短的案例。
廣州：一家從事線上美術教育的新經(jīng)濟企業(yè)，隨著其業(yè)務在全國范圍的快速拓展和鋪開，其員工人數(shù)從十幾人增長到1800人。該企業(yè)前期的辦公室租賃，采取的是先隨著業(yè)務發(fā)展，分開多處地點租下了十幾個在廣州科韻路沿線辦公樓內帶裝修的辦公室，最后再整合成一個20000平方米的大辦公室，其中設有多個直播間以便開展網(wǎng)上直播授課。
業(yè)主在資產管理方面需要進行創(chuàng)新以面對挑戰(zhàn)
隨著新經(jīng)濟產業(yè)的辦公室租賃需求呈現(xiàn)出爆炸性的增長，未來廣深的新增辦公樓的業(yè)主如果想要從這一新的經(jīng)濟熱潮中抓住租賃需求的話，他們將需要采取以租戶的員工為中心的心態(tài)（新的B2B2C模式），并改造自己的辦公樓物業(yè)，以滿足新經(jīng)濟企業(yè)的期望。
目前不少廣深的業(yè)主已經(jīng)加快了辦公樓的創(chuàng)新，迎合年輕一代對于網(wǎng)紅餐飲店和“打卡點”聚集地的喜好，將這些網(wǎng)紅店引入辦公樓內，并且要求這些飲品店為新經(jīng)濟企業(yè)租戶員工提供量身定制的服務，包括延長營業(yè)時間和提供特制飲品等。
業(yè)主在物業(yè)管理和設施管理方面也需要為新經(jīng)濟企業(yè)提供更周到的服務，例如提供24小時不間斷的中央空調等。辦公樓內所有負責或參與清潔、安保和維護的工作人員都需要有交錯的全天輪班時間表，機械工程部門也需要在技術支持方面進行相應的合作，以便為新經(jīng)濟企業(yè)提供全天候的物業(yè)服務。
除此之外，業(yè)主還應考慮將新技術集成到辦公樓內。這需要進行大量后臺技術開發(fā)，例如引入支持5G的基礎設施，以吸引新經(jīng)濟企業(yè)進駐。
粵港澳大灣區(qū)的目標是打造一個世界級的城市集群，并成為全球一系列新經(jīng)濟公司的基地，政府希望吸引大型新經(jīng)濟企業(yè)進駐建立總部大樓（例如深圳的前海及后�？偛炕�、深圳灣超級總部基地、廣州琶洲電商總部基地等）。然而，大多數(shù)新經(jīng)濟公司不具備進行土地開發(fā)的能力，因此，仲量聯(lián)行也建議房地產開發(fā)商還可以和新經(jīng)濟企業(yè)之間建立不同形式的合作伙伴關系，共同提升新經(jīng)濟企業(yè)商業(yè)房地產項目的價值。
仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示，目前新經(jīng)濟企業(yè)的發(fā)展正處于投資的風口期，辦公樓市場能否從中分一杯羹，取決于辦公樓業(yè)主是否能快速從以往面對傳統(tǒng)行業(yè)客戶的思維模式中順勢改變，抓住先機，才能更好地把握大灣區(qū)的商業(yè)地產發(fā)展機會。
來源：仲量聯(lián)行JLL
