換位思考很關(guān)鍵。城市更新絕大多數(shù)項(xiàng)目都脫離不了村集體的參與，但是很多開(kāi)發(fā)商只注重自己的利益，缺乏換位思考，導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利推進(jìn)，損失慘重。
有開(kāi)發(fā)商朋友私下交流問(wèn)我，怎么與村集體打交道？他們覺(jué)得我們?cè)摮猿院群榷甲龅牟诲e(cuò)，感覺(jué)表面上關(guān)系都處得不錯(cuò)。為何村集體總面臨一些想不通的問(wèn)題，很難開(kāi)展工作呢？結(jié)合我在體制內(nèi)、開(kāi)發(fā)商工作過(guò)程中與一些村民村領(lǐng)導(dǎo)打交道過(guò)程中的一些經(jīng)驗(yàn)談?wù)剛�(gè)人看法，希望能給開(kāi)發(fā)商朋友們帶來(lái)一些新的解決問(wèn)題思路。如有缺漏或錯(cuò)誤之處，請(qǐng)各位朋友多包涵。
村集體有哪些資產(chǎn)
村集體資產(chǎn)在絕大多數(shù)村級(jí)只有兩種資產(chǎn)，一種是集體收租的物業(yè)包括廠(chǎng)房、公寓樓統(tǒng)建樓之類(lèi)。另一種是集體的土地，包括征地返還地、非農(nóng)建設(shè)指標(biāo)、留用地以及可供城市更新或土地整備利益統(tǒng)籌的用地。當(dāng)然還有部分比較英明的村集體，也開(kāi)始自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)（如寶安懷德股份合作公司），還有不少投資各種實(shí)體經(jīng)濟(jì)，甚至還有介入風(fēng)險(xiǎn)投資高科技的村集體（如南灣南嶺村）。
城中村更新項(xiàng)目中最深的風(fēng)險(xiǎn)
有很多朋友總是從法律政策層面或規(guī)劃層面或報(bào)建層面談風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)這些風(fēng)險(xiǎn)都容易核查調(diào)查了解。如政策風(fēng)險(xiǎn)，更新和規(guī)土政策很公開(kāi)透明，只要認(rèn)真核查即可了解清楚，法律風(fēng)險(xiǎn)，盡職調(diào)查即可，這些都有專(zhuān)業(yè)法律人士可以解決。規(guī)劃層面，相關(guān)的規(guī)劃政策、容積率研判其實(shí)很多咨詢(xún)公司都可以協(xié)助研判，這個(gè)也不是什么大風(fēng)險(xiǎn)。
掩藏最深的風(fēng)險(xiǎn)，往往來(lái)自我們不了解村集體，不了解當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，不了解村集體內(nèi)部的派系斗爭(zhēng)，不了解村級(jí)的訴求和憂(yōu)慮。村集體的風(fēng)險(xiǎn)，輕則導(dǎo)致項(xiàng)目很難推進(jìn)，重則導(dǎo)致項(xiàng)目停滯不前，甚至被取消。
哪些渠道可以了解村集體的風(fēng)險(xiǎn)
一、當(dāng)?shù)劓?zhèn)街政府，社區(qū)等
越基層的政府組織越了解。當(dāng)?shù)卮寮w內(nèi)部派系斗爭(zhēng)，往往當(dāng)?shù)鼗鶎诱盍私狻?/P>
二、村集體的集體資產(chǎn)管理部門(mén)
作為村集體資產(chǎn)管理的部門(mén)，鐵打的營(yíng)盤(pán)流水的兵，當(dāng)?shù)丶w管理部門(mén)長(zhǎng)久監(jiān)管村集體資產(chǎn)。
三、當(dāng)?shù)氐钠脚_(tái)公司、村集體法律顧問(wèn)、財(cái)務(wù)、村集體老村長(zhǎng)老干部
當(dāng)?shù)氐钠脚_(tái)公司、村集體法律顧問(wèn)、財(cái)務(wù)、村集體老村長(zhǎng)老干部，甚至與村集體合作建房辦廠(chǎng)的外地人。這些人都掌握很多內(nèi)情資料。尤其是一些老村長(zhǎng)，不再任上，如果現(xiàn)任村長(zhǎng)并不屬于老村長(zhǎng)嫡系，很多內(nèi)情可以了解比較透徹。但是務(wù)必注意的是，這些人與當(dāng)?shù)卮寮w關(guān)系很密切，也很容易故意誤導(dǎo)或難以透露一些深層次的內(nèi)情。
最深的村集體風(fēng)險(xiǎn)是什么
最深的與村集體打交道的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)就是不了解村集體的訴求和憂(yōu)慮。當(dāng)然偏僻貧窮地區(qū)和地理位置優(yōu)越富裕村集體各有不同，這里暫且不提。
訴求。村集體的訴求很多，分個(gè)人和村集體，分普通人和村領(lǐng)導(dǎo)，分眼前的和長(zhǎng)遠(yuǎn)的訴求。
一、 訴求：
1、個(gè)人訴求，近期希望獲得更高的拆賠標(biāo)準(zhǔn)，占小便宜；遠(yuǎn)期希望其回遷的住宅商鋪?zhàn)饨鸱�(wěn)定，最好上漲，可穩(wěn)定收租。希望開(kāi)發(fā)商解決一些個(gè)人訴求，解決其子女教育就業(yè)或其他個(gè)人問(wèn)題；
村領(lǐng)導(dǎo)希望任期內(nèi)項(xiàng)目可以依法依歸，程序正義，盡快推動(dòng)，盡快建設(shè)畢竟誰(shuí)都不愿意住在臟亂差的城中村，即便很多很多村領(lǐng)導(dǎo)早就搬遷住豪宅去了，但是其心靈寄托還在村里。其次做一個(gè)政績(jī)可以給村民一個(gè)盡可能完美的交代，提高其威望，支持其下一個(gè)任期。當(dāng)然也有好多村領(lǐng)導(dǎo)因各種原因不愿意繼續(xù)競(jìng)選村領(lǐng)導(dǎo)，這里暫且不提。
2、村集體的訴求，近期希望集體資產(chǎn)增值保值，起碼回遷的物業(yè)高大上，建筑面積比更新改造前增加。遠(yuǎn)期越增值越好，希望有專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)商業(yè)辦公物業(yè)，穩(wěn)定持續(xù)上漲的租金。
更看重的是希望開(kāi)發(fā)商帶來(lái)產(chǎn)業(yè)，可以解決村民和他們子女的就業(yè)問(wèn)題，可以凝聚人性，帶來(lái)村集體物業(yè)的穩(wěn)定租金收入和租金提升。
二、憂(yōu)慮：
村集體的憂(yōu)慮很多，同樣分個(gè)人和村集體，分普通人和村領(lǐng)導(dǎo)，分眼前的和長(zhǎng)遠(yuǎn)的訴求。
1、個(gè)人憂(yōu)慮。近期城市更新帶來(lái)一些財(cái)富，但卻沒(méi)有投資渠道，座山吃空，沒(méi)有好的投資渠道和財(cái)富管理手段�；剡w的住宅和商辦物業(yè)出租難題。子女出國(guó)留學(xué)花費(fèi)幾百萬(wàn)，高不成低不就，不知道怎么解決其就業(yè)問(wèn)題，宅家里無(wú)所事事�；蛘邅y投資、賭博吸毒沒(méi)正經(jīng)工作。
2、村干部。除了擔(dān)心上述問(wèn)題外，村干部近期憂(yōu)慮，城市更新或其他土地建設(shè)開(kāi)發(fā)涉及利益巨大，村里各種斗爭(zhēng)遠(yuǎn)比平常激烈，會(huì)不會(huì)城市更新過(guò)程中有些程序沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，會(huì)不會(huì)有一些人反對(duì)。下一任還能不能獲得足夠村民的支持競(jìng)選成功。
村領(lǐng)導(dǎo)也希望借助城市更新解決了一些消防安全生產(chǎn)環(huán)保隱患，早些年三來(lái)一補(bǔ)粗放的經(jīng)營(yíng)模式，為了盡可能的降低成本提高競(jìng)爭(zhēng)力所帶來(lái)的就是村集體內(nèi)部存在很多消防安全生產(chǎn)環(huán)保隱患，雖然這些年都有陸陸續(xù)續(xù)小規(guī)模改進(jìn)完善，但是始終都是治標(biāo)不治本，誰(shuí)都不希望隱患事故就發(fā)生在自己任期，不怕一萬(wàn)就怕萬(wàn)一。一旦出現(xiàn)事故，村領(lǐng)導(dǎo)干部難辭其咎。
3、村集體。憂(yōu)慮村集體可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，城市更新一錘子買(mǎi)賣(mài)，短期內(nèi)是不可能在拆除重建了。近期憂(yōu)慮，回遷了規(guī)模巨大的商辦物業(yè)，卻一直沒(méi)有辦法統(tǒng)一可持續(xù)的招商運(yùn)營(yíng)，租金不穩(wěn)定。村集體村民及留學(xué)回國(guó)的年輕人整體無(wú)所事事，就業(yè)無(wú)著落。如何解決？
遠(yuǎn)期憂(yōu)慮現(xiàn)有的村集體資產(chǎn)分紅能分多久？能不能持續(xù)分下去？有沒(méi)有新的收入來(lái)源？村集體未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展怎么辦？有沒(méi)有新的產(chǎn)業(yè)入駐，村集體能不能借助城市更新獲得的補(bǔ)償，村集體自己也投資？
村集體最看重的幾個(gè)問(wèn)題
1、集體資產(chǎn)增值保值問(wèn)題。
2、公開(kāi)透明招選合作方問(wèn)題，避免暗箱操作。
3、程序正義問(wèn)題，嚴(yán)格遵守相關(guān)集資政策。
4、實(shí)操層面更新改造中盡可能的擴(kuò)大集資利益問(wèn)題。
5、后續(xù)的村集體內(nèi)部回遷物業(yè)招商運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，穩(wěn)定持久的租金收入
6、村集體內(nèi)部村民子女的教育就業(yè)問(wèn)題。
7、村集體未來(lái)可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，引入產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐或打開(kāi)投資渠道確�？沙掷m(xù)收益（備注：對(duì)外投資太難一般村集體很難做到）。
8、維護(hù)村集體內(nèi)部和諧穩(wěn)定。
9、解決村集體安全生產(chǎn)消防環(huán)保隱患等問(wèn)題
10、希望政府多給予更多扶持優(yōu)惠政策。
與村集體打交道存在問(wèn)題
很多時(shí)候我們膚淺的認(rèn)為與村集體領(lǐng)導(dǎo)干部處理好關(guān)系即可，與村民混熟吃吃喝喝足夠了；覺(jué)得我們拆賠標(biāo)準(zhǔn)高一些，沒(méi)有什么事是錢(qián)解決不了的，如果不夠，那就再加錢(qián)肯定可以解決問(wèn)題。
錢(qián)雖然可以解決很多問(wèn)題，尤其是提高拆賠標(biāo)準(zhǔn)，但我們更需要了解的是村集體，村干部、村民的訴求和憂(yōu)慮。表面吃吃喝喝玩樂(lè)大家開(kāi)心，解決問(wèn)題時(shí)候總是感覺(jué)很難推進(jìn)的時(shí)候，我們就該考慮到底問(wèn)題是不是哪里工作不到位哪里考慮不周了。很多開(kāi)發(fā)商其實(shí)不注重深層次的了解村集體內(nèi)部的訴求和憂(yōu)慮，導(dǎo)致項(xiàng)目長(zhǎng)期推進(jìn)不利。
解決方案
最好的解決方案，其實(shí)就是換位思考。作為開(kāi)發(fā)商公司，從村集體角度，想一想，村集體在更新改造中所獲得利益，僅僅是眼前的貨幣補(bǔ)償和物業(yè)回遷嗎？村集體不僅有當(dāng)前需要解決的問(wèn)題，還有遠(yuǎn)期后續(xù)發(fā)展的問(wèn)題；作為開(kāi)發(fā)商高管，站站村干部角度，考慮村集體在城市更新中所扮演的角色，誰(shuí)都不容易，開(kāi)發(fā)商公司目的就是經(jīng)濟(jì)利益，目標(biāo)相對(duì)一致，內(nèi)部凝聚力會(huì)高一些，村集體內(nèi)部派系斗爭(zhēng)更激烈一些，訴求和憂(yōu)慮更多了，很多時(shí)候已經(jīng)不僅僅是錢(qián)的問(wèn)題了。
通過(guò)換位思考，了解村集體在城市更新中的訴求和憂(yōu)慮，會(huì)更有利我們開(kāi)發(fā)商提出更適合更有利雙方的合作方案，盡快的形成統(tǒng)一戰(zhàn)線(xiàn)順利推進(jìn)項(xiàng)目。
總結(jié)
雖然說(shuō)，城市更新是利益博弈，多高的拆賠標(biāo)準(zhǔn)，村民們都不覺(jué)高，但有時(shí)候不僅僅是拆賠標(biāo)準(zhǔn)低的事。我們多換位思考，或許我們能用比別人低的拆賠標(biāo)準(zhǔn)來(lái)獲取更大的利益。舉例子，如果我們能解決村民子女的教育就業(yè)問(wèn)題；如果我們能統(tǒng)一協(xié)助村民招商運(yùn)營(yíng)回遷的物業(yè)；讓其獲得穩(wěn)定可持續(xù)的租金回報(bào)；如果我們能為村集體引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，讓村集體獲得新的收入來(lái)源等等。我們拆賠標(biāo)準(zhǔn)低一些又如何？相信村集體領(lǐng)導(dǎo)村民也都不是傻瓜，看不到未來(lái)的利益？相信相關(guān)政府部門(mén)也支持你，畢竟對(duì)政府而言，村集體經(jīng)濟(jì)不能可持續(xù)發(fā)展，對(duì)維護(hù)村集體的穩(wěn)定不利，對(duì)轄區(qū)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)也不利。
城市更新的本質(zhì)畢竟就是共同做大蛋糕，后分配的過(guò)程。蛋糕的實(shí)現(xiàn)方式多種多樣，未必一定是當(dāng)前的拆賠回遷現(xiàn)金補(bǔ)償，也可以是導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，后續(xù)帶來(lái)村集體可持續(xù)的發(fā)展。
來(lái) 源：明源地產(chǎn)研究
編 輯：liuy
