相比往年，深圳今年的樓市小陽春來得要晚一些。

　　深圳住建局房產(chǎn)信息平臺顯示，五月新房成交4788套、二手房成交9042套，兩個數(shù)據(jù)同比去年同期相差大約0.1%，出入不大。而放在過往6個月的時間軸內(nèi)比較，深圳目前的成交量已經(jīng)在疫情低谷之后逐漸上揚。樂有家、諸葛找房等多個第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅均價已于今年四月上漲到了6萬+元/㎡，并持續(xù)上行。

　　量價齊漲的5月，不少人已不滿足于按揭貸，正嘗試利用信用貸來撬動房產(chǎn)，寄望分羹深圳樓市，“買到就是賺到”的投機風(fēng)開始出現(xiàn)苗頭。

　　然而硬幣的另外一面，信貸違約的魅影卻在悄然閃現(xiàn)，一些銀行客戶經(jīng)理好幾年都不曾遇到的抵押貸款逾期業(yè)務(wù)和斷供業(yè)務(wù)開始抬頭。部分銀行已經(jīng)開始警惕小微企業(yè)貸款潛存的逾期風(fēng)險；抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經(jīng)理變得“膽小”了起來：對小微企業(yè)的貸款審查變嚴格了。

　　這個夏天繽紛而焦灼。在資金鏈緊張邊緣掙扎的企業(yè)、苦于供樓的個人、正靈活套取各種信貸產(chǎn)品投入樓市打新的淘金客們，共同構(gòu)成深圳樓市魔幻小陽春的一道獨特風(fēng)景線。

　　樓市斷供和抵押貸逾期抬頭

　　在中國農(nóng)業(yè)銀行深圳一支行零售信貸部工作近十年的林麗最近有些煩。服務(wù)中小微企業(yè)客戶近十年，她五月份手頭已經(jīng)接手了兩筆貸款逾期業(yè)務(wù)。過去，她好幾年才會遇到一筆貸款逾期業(yè)務(wù)。這段時間，銀行客戶經(jīng)理們好幾年都不曾遇到的貸款逾期“黑天鵝”業(yè)務(wù)如今開始出現(xiàn)了。

　　另一銀行經(jīng)理張敏也不幸踩雷。她的這位客戶在深圳寶安區(qū)沙井經(jīng)營了一家四五十人規(guī)模的模具廠。前后十幾年，歷經(jīng)2008年金融危機，工廠業(yè)務(wù)整體平穩(wěn)，老板在今年春節(jié)過后也就沒太在意疫情對業(yè)務(wù)帶來的沖擊。孰料上游大客戶四月底臨時告知訂單要減半，模具廠的經(jīng)營狀況開始斷崖式下滑。

　　“中型企業(yè)一般預(yù)留兩三個月現(xiàn)金。開小廠的老板基本都是一有錢就立刻投入生產(chǎn)了，也很少有心思搞副業(yè)做投資，老板也就預(yù)留了一個月現(xiàn)金。現(xiàn)在撐不過來，已經(jīng)辦了貸款展期�！睆埫粞约斑@一切不甚唏噓，以前銀行面臨的企業(yè)抵押貸逾期情形無非是企業(yè)間鬧經(jīng)濟糾紛。如今，經(jīng)手的抵押貸逾期業(yè)務(wù)不少源于產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)而來。

　　幸運的是，林麗和張敏經(jīng)手的客戶都辦理了貸款展期，這在往年是不大可能的。

　　今年3月，《關(guān)于對中小微企業(yè)貸款實施臨時性延期還本付息的通知》（下稱“《通知》”）允許小微企業(yè)還本付息日期延至2020年6月30日。這也讓資金緊繃，一時間難以還款付息的企業(yè)獲得了喘氣的機會。

　　相對于小微企業(yè)逾期，個人按揭貸款暫時穩(wěn)定，但也有國有銀行深圳分行人士向第一財經(jīng)記者表示，按揭違約相比去年同期有增加，多是因公司倒閉失去供房收入。

　　“以前每個月大概有幾個客戶斷供；最近每個月大概有十幾個客戶咨詢斷供的事情，但是我們也會綜合貸款人情況辦理延長貸款期限、轉(zhuǎn)按揭，走到出售房屋那一步的客戶還不多�！鄙鲜鰢�有銀行深圳一分行人士直言，但是這類現(xiàn)象有增多苗頭。

　　對于部分銀行人士感受到的貸款客戶的微妙變化，經(jīng)營小微企業(yè)的業(yè)內(nèi)人士、拍賣人士有著類似的感受。

　　常年活躍在企業(yè)圈、拍賣圈的王昌爾向第一財經(jīng)記者表示，“我們目前接手的拍賣資產(chǎn)比去年同期有增加但不明顯，下半年會慢慢多起來，畢竟走完拍賣流程也需要時間�！�

　　多位銀行人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際均有表達，抵押貸逾期、個人房貸斷供的現(xiàn)象開始慢慢“抬頭”了，但是斷供“潮”尚未到來。這其中的原因在于，深圳的房價抗跌性強。即便企業(yè)主無路可走將房子入市也能錄得一個看漲的估值，不至于走到面臨破產(chǎn)起訴查封拍賣及繳納違約利息、個人征信上榜銀行“黑名單”的窘境。

　　即便如此，部分銀行已經(jīng)開始警惕小微企業(yè)貸款潛存的逾期風(fēng)險。

　　“我們支行行長在周會上也提到了這點，讓大家最近多梳理手頭的中小微企業(yè)客戶，摸底企業(yè)的經(jīng)營情況、產(chǎn)業(yè)鏈上下游狀況，跟企業(yè)客戶溝通頻度要密一點�！绷蛀愔毖�。

　　抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經(jīng)理變得“膽小”了起來：對小微企業(yè)的貸款審查變嚴格了。

　　“三四月，有小微企業(yè)貸款貼息政策支持的時候，銀行貸前審查需要到企業(yè)經(jīng)營場所拍照存檔，審核紅本房屋估價的七成、公司一年流水的六成能否覆蓋貸款額度，才能敲定放款與否；現(xiàn)在我們還會查驗小微企業(yè)上年度營業(yè)收入及凈利潤、上年度納稅額、員工人數(shù)、近兩年納稅證明及近三年財務(wù)報表等資料�！�

　　一位不愿具名的股份制商業(yè)銀行福田區(qū)支行的負責(zé)人士透露，悄悄收緊放款門檻是考慮到企業(yè)展期、續(xù)貸現(xiàn)象開始增多，不想造成銀行不良資產(chǎn)增多。

　　“淘金客”套用信貸資金

　　即便風(fēng)險隱現(xiàn)，個人按揭貸仍是深圳各大銀行的香餑餑。

　　據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2019年至2020年4月深圳一共交易了15萬套房子。其中一次性付款占比不到1成，15萬套房子里有13萬套便采用了按揭貸款的支付方式。而不需要抵質(zhì)押或者第三方進行擔(dān)保的信用貸在部分銀行的風(fēng)頭甚至蓋過了按揭貸。

　　“我手頭就排著四五個信用貸客戶，都是些貸款信譽記錄不錯且個人收入來源有保障的客戶。”民生銀行深圳一支行的劉姓客戶經(jīng)理告訴第一財經(jīng)記者。

　　如今的信用貸熱度明顯高于往年。多家銀行人士言及信用貸，只是感受不一，但均向第一財經(jīng)記者表示，信用貸相比去年有增加。

　　其實，受到不少人追捧的信用貸用起來也不是沒有風(fēng)險的。如果貸款人申請了信用貸并且已經(jīng)用了，會在貸款人征信記錄上有所體現(xiàn)。在申請住房按揭貸的時候銀行可能會要求貸款人說明首付款的來源，如果提供不了首付款來源的證明，銀行可能會要求貸款人提前結(jié)清貸款，甚至直接拒批。與此同時，深圳的多家銀行都要求信用貸款三年內(nèi)還清，少數(shù)銀行要求貸款人的信用貸業(yè)務(wù)于一年內(nèi)結(jié)清。

　　第一財經(jīng)記者了解到，對于沒有公司沒有房產(chǎn)的貸款客戶來說，一般銀行提供的信用貸上限是三十萬元，貸款人可以選擇向兩三家銀行申請信用貸，籌得百萬元資金。

　　換言之，貸款人通過信用貸工具適度加杠桿可以助力自身搭上買房的車；但另一方面，它的還款期限又會給到貸款人還款壓力，信用貸不良也會直接影響個人按揭貸業(yè)務(wù)的申請、個人的征信記錄等。

　　鑒于信用貸的諸多限制，這些敢于同一時間去找兩三家銀行申請信用貸，湊足百萬元資金投向樓市的客戶，多半都對深圳樓市報以極高的熱忱，且具有更強的購買力和更穩(wěn)定的支付力。

　　“我經(jīng)手的信用貸客戶，一次性貸到三十萬上限的基本上都是奔著二套房去的。”深圳一家股份制銀行黃姓人士表示，深圳樓市這幾個月價格持續(xù)上行給了不少剛需客和投資客上車的動力。

　　“信用貸一旦出現(xiàn)貸款逾期，因為缺乏抵押物清收很困難，我們審批辦理要求一直很嚴。但是深圳優(yōu)質(zhì)客戶多，至少我經(jīng)手的客戶這兩個月有增多，基本上都是在大企業(yè)工作的金領(lǐng)人群，去買房投資的。”黃姓人士續(xù)稱，樓市的投資回報率給了加杠桿客戶人群信心。

　　第一財經(jīng)采訪了一位憑借信用貸搭上二套房快車的淘金者張弛，在深圳打拼的十年，他親眼見證了深圳樓市的快速上漲。

　　2010年的深圳新房價格是2字頭（2萬+）。其中變化最大的當(dāng)屬2015-2016年，深圳房價從3字頭直接跳到到5字頭，主因是2015年330政策放松了限購限貸，以及深圳整體經(jīng)濟大環(huán)境的迅猛發(fā)展。自2017年開始，政府嚴控樓市，打擊炒房投資客，為保障剛需權(quán)益推出了系列新政，才促使深圳新房價格漸趨平穩(wěn)，近3年漲幅僅3%。

　　樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，十年間深圳房價總漲幅178%，領(lǐng)先國內(nèi)諸多城市。今年疫情期間，深圳樓市仍呈上漲之勢。此前，深圳二手住宅均價還在5.7萬元/㎡水平，到2020年4月，均價上漲到了6萬+元/㎡。同時，樓市成交也快速回暖，5月深圳二手住宅過戶量再度突破8000套，創(chuàng)近半年新高，但距離去年末還略有差距。

　　在張弛及他身邊的人看來，房子無疑是實現(xiàn)財富快速增值及拉開階層差距的第一大法寶。這也令他及身邊人動用信用貸撬動二手房的信心和興趣度大增。

　　高漲的樓市看不到終點

　　敢于加杠桿背后，是大多數(shù)深圳人篤信深圳樓市供需不平衡的局面暫時難以得到改變。

　　根據(jù)深圳市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，2006-2019年間，深圳累計住宅供應(yīng)730578套，年均5.2萬套，放在長時間周期中，年住宅供應(yīng)呈曲線下行之勢；與之對應(yīng)的是，常住人口從2006年的846.43萬人，增加到2019年的1343.88萬人，累計增加接近500萬人，呈整體上行之勢。

　　同時，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡，工業(yè)、商業(yè)類用地供應(yīng)多、住房用地供應(yīng)少的局面十余年間并未得到扭轉(zhuǎn)。美聯(lián)物業(yè)根據(jù)官方公開出讓的土地數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，過去14年里，深圳居住、商業(yè)、工業(yè)三類用地結(jié)構(gòu)的分別占比分別是：17%、10%和53%。

　　結(jié)構(gòu)性失衡推導(dǎo)下，深圳購房需求在三月疫情緩和后便密集釋放，市場快速從四月份的部分片區(qū)過熱到現(xiàn)在量價齊升。

　　同時，房企們的拿地信心也正在快速被點燃。5月，深圳房企龍光地產(chǎn)拿下的深圳前灣片區(qū)地塊，以總價116億元占據(jù)5月全國住宅用地成交總價榜首，每平米可售樓面價超過8萬元。

　　樓市熱情不褪，投機風(fēng)開始出現(xiàn)苗頭，給調(diào)控再度加壓。以5月為例，深圳市住建局的調(diào)控動作接二連三。

　　5月22日，住建局親臨地產(chǎn)中介機構(gòu)現(xiàn)場檢查，TaTa公寓、鴻榮源·壹方中心、星河丹堤、金亨利首府等一批掛牌價明顯高于近期真實成交價的房源被迫下架。5月26日，針對網(wǎng)友投訴網(wǎng)紅盤華強城捂盤惜售、沙井海岸城偷收喝茶費等問題，深圳市寶安住建局要求片區(qū)所有住宅新盤采取委托公證公開認籌籌錢選房的形式予以銷售。

　　高價房源下架、捂盤惜售內(nèi)定房源被約談，再到近兩日福田區(qū)棚改炒作遭住建局打壓……主管部門操作基本上對癥下藥，步步緊跟，以防樓市過熱。

　　住房“盤子小”的深圳也正在通過增大住宅供應(yīng)，寄望打破樓市過熱困局。

　　5月初，深圳發(fā)布的《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，年內(nèi)計劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，與2019年計劃供應(yīng)量持平，其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應(yīng)比例較往年有所上升，年內(nèi)計劃供應(yīng)面積較2019年實際供應(yīng)面積增加了50%。

　　這個6月，備受矚目的光明金融界項目已經(jīng)開放展示中心，而全民矚目的潤璽一期年內(nèi)也將會入市。整體來看，“買到就是賺到”投機心理、剛需客的快速上車心理、開發(fā)商的拍地?zé)崆榈榷冀o深圳樓市按下了快進鍵。但平抑深圳房價增長，徹底打破供求不平衡的主邏輯仍將是一個漫長的過程。

　　來源：第一財經(jīng)網(wǎng)

編輯：wangdc