去年10月，朗詩綠色管理發(fā)布公告稱，擬出售上海市楊浦區(qū)黃興路18號的上海黃興大樓，當初給出理由是鞏固現金流。

　　現今，上海黃興大樓終于被售出，買方的身份也浮出水面。

　　近日，據高力國際披露，其成功協(xié)助促成了黃興大樓項目的交易，使得朗詩青杉資本（Green Fir Capital）順利退出，也幫助領盛投資管理（LaSalle Investment Management）在長租公寓市場再下一城。

　　從去年10月至今，整個過程并不算漫長，交易也相對順利。對此，高力國際的華東區(qū)經理也向觀點新媒體表示，“雖然有不少競爭者，不過從一開始就選定了買方”。

　　至于本次交易資金方面的細節(jié)，高力國際方面并沒有回應，而據去年朗詩綠色管理披露的公告來看，出售事項代價約為1.02億元，預計錄得5646.7萬元虧損。

　　值得一提的是，無論是領盛投資管理，還是朗詩青杉資本，通過歷年來的積累，均證明了它們的資產管理能力。

　　接手前景

　　2022年10月24日，朗詩綠色管理的間接全資附屬公司上海朗緒企業(yè)管理咨詢作為賣方與買方LAO VI CN Company VI Pte. Ltd.訂立協(xié)議，賣方有條件同意出售而買方有條件同意購買目標公司上海朗松實業(yè)100%股權。

　　公告顯示，目標公司上海朗松實業(yè)有限公司的主要業(yè)務為出租自有物業(yè)，該物業(yè)便為上海楊浦區(qū)黃興大樓，物業(yè)以商業(yè)及辦公為主，建筑面積11427.24平方米，樓層數目為地上22層，地下兩層。

　　按照公告，上海朗松于2022年6月30日的未經審核的資產凈值為1.1429億元，資產總值為4.069億元。截至2022年9月20日，上海黃興大樓的估值為人民幣2.53億元；于交付日期11月7日的預估負債凈額為1.505億元。

　　地理位置方面，黃興大樓位于上海市楊浦區(qū)內環(huán)邊，直通地鐵12號線寧國路站，臨近楊浦濱江和五角場商圈，可謂得天獨厚。此外，項目擁有獨立庭院及入口，物業(yè)建筑參數和平面布局也使其呈現出多樣性。

　　據高力國際披露，領盛投資管理收購黃興大樓后將其著力改造成長租公寓。而對于類似的地產投資管理項目，領盛投資很早便駕輕就熟。

　　2022年2月15日，領盛投資管理與嘉正資本旗下基金聯(lián)合成立的合資企業(yè)新加坡Dragon Peak Pte Ltd完成對新加坡中央商務區(qū)絲絲街140號太平大廈（PIL Building）的收購。該大廈高17層，占地面積為1,815平方米（約合19,539平方英尺）。

　　太平大廈坐落于新加坡中央商務區(qū)黃金地段，地理位置優(yōu)越。Dragon Peak將對該大廈重建成為綠色建筑標志白金認證(Green Mark Platinum Certification)的甲級寫字樓。

　　同年8月29日，領盛投資管理與亞洲住宅租務品牌WEAVE LIVING合作成立合營企業(yè)，以2.75億港元收購位于香港優(yōu)越住宅地段半山羅便臣道的全幢住宅物業(yè)。WEAVE LIVING計劃將該物業(yè)改造成集團旗下目前最高級的項目，提升至提供25個設備齊全的兩房住宅單位。

　　作為仲量聯(lián)行集團的獨立子公司，領盛投資管理一直走在房地產投資平臺的前列。截至2021年第四季度，領盛投資管理在全球管理約730億美元的全球私募基金、債權和公共房地產領域的投資項目。

　　退出考量

　　相關資料顯示，黃興大樓是朗詩綠色管理在2017年通過上海聯(lián)合產權交易所向中國太平洋人壽保險購得的，彼時代價為3.12億元，如按1.02億元出售，朗詩綠色管理此次的售價差不多是打了3折。

　　即便是巨虧，朗詩依舊要出售黃興大樓，一方面或是聚焦力量向輕資產方向轉型，轉為代建股；另一方面則是，上海朗松實業(yè)經營不善。

　　轉型方面的例子包括，2022年8月26日，朗詩綠色管理宣布，將出售上海融懋50%股權予陽光保險集團旗下的兩家公司，交易對價約為1.38億元。出售完成后，上海融懋的全部股權均歸屬于陽光保險。

　　截至2022年6月30日，上海融懋凈資產約為8.97億元，50%股權對應價值4.485億元，1.38億元的售價同樣是打了3折。關于出售理由，朗詩表示，收取租金收入不符合公司的業(yè)務模式，將通過出售專注于輕資產。

　　而此次出售黃興大樓，除了可以配合朗詩轉型需求外，或許還由于青衫資本看到了項目并不適合繼續(xù)投資。

　　朗詩青杉資本，為朗詩集團旗下聚焦存量資產的房地產基金平臺，自2012年成立以來，在資產管理上，從募資、投資到定位、改造、運營等全流程管理，再到最終的退出，朗詩青杉資本已形成地產基金“募投管退”的業(yè)務邏輯。

　　查閱數據了解，2021年黃興大樓已出現大幅虧損，稅后虧損額258.9萬元。此外，項目公司上海朗松實業(yè)還有1.8億元的現有貸款，以及向關聯(lián)方借的8874萬元借款，兩筆均不是股東貸款。

　　不能為投資者提供好回報的項目，也就不值得朗詩和青杉資本繼續(xù)花費心力了。

　　因此，朗詩綠色管理彼時才在公告中表示，現階段以市價出售該物業(yè)將有助鞏固現金流量，進一步增強應對行業(yè)及周期性風險的能力。

　　事實上，朗詩青衫資本在挖掘資產價值方面早就證明了它的價值。2022年5月，朗詩青杉資本完成無錫太湖嘉匯廣場項目的收購事項；9月，收購無錫朗詩芳華居ALPC項目，該項目成為城市更新項目中的典型案例。

來源：觀點地產網

編輯：jinbao