2022年Q3，南京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)7800億元，同比增長(zhǎng)1.7%。受疫情影響，寫字樓項(xiàng)目入市時(shí)間更為審慎，3季度僅華新城T1新增入市，推高市場(chǎng)總存量增至435萬(wàn)平方米。

TMT行業(yè)成交活躍，優(yōu)質(zhì)企業(yè)擴(kuò)張速度快，承租能力強(qiáng)，租賃成交占比達(dá)33%，主要分布在新街口、河西、雨花、江寧等區(qū)域；金融行業(yè)三季度租賃成交占比達(dá)25%，新街口以保險(xiǎn)、銀行等服務(wù)機(jī)構(gòu)為主，總部金融、信托、投資基金等在河西板塊形成規(guī)模聚集；三季度甲級(jí)寫字樓整體吸納量為45,136平方米，環(huán)比下降2%，全市整體空置率環(huán)比上升0.8%至25.9%，新街口板塊因代表性項(xiàng)目入駐率提高，空置率降至22%，河西因新項(xiàng)目入市影響，空置率升至28%。

從租金表現(xiàn)來(lái)看，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，寫字樓業(yè)主在租金和免租期等條件上進(jìn)一步讓步，整體租金成交凈價(jià)進(jìn)一步下降。2022年Q3甲級(jí)寫字樓平均租金小幅下探至人民幣2.77元/平方米/天。疫情以來(lái)，租金持續(xù)承壓，但仍保持在2.7元的價(jià)值線之上，空置率呈緩慢下降趨勢(shì)，體現(xiàn)市場(chǎng)的發(fā)展韌性。

銷售市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，三季度新增供應(yīng)約8萬(wàn)㎡，成交面積約8.3萬(wàn)㎡，成交價(jià)格進(jìn)一步下探至約1.5萬(wàn)元/平方米，去化壓力較大；

零售市場(chǎng)表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。南京國(guó)際消費(fèi)節(jié)及“消費(fèi)券”等利好促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇回暖，中高端購(gòu)物中心客流量回升。三季度，坐落于夫子廟商圈的南京萬(wàn)象天地和橋北商圈的金象城入市，為市場(chǎng)帶來(lái)244,000平方米新增供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)總存量達(dá)到517萬(wàn)平方米。

首店經(jīng)濟(jì)突出，地標(biāo)型高端項(xiàng)目獲青睞，如LVMH旗下梵詩(shī)柯香于德基廣場(chǎng)開設(shè)全國(guó)首店；人氣奶茶品牌茶顏悅色于新街口IFCX和景楓中心開設(shè)兩店；閩和南等品牌于南京萬(wàn)象天地開設(shè)南京首店。本季內(nèi)，南京中高端購(gòu)物中心整體空置率從3.9%上升至4.7%。因此，大多數(shù)購(gòu)物中心已下調(diào)租金收入預(yù)期，以維持穩(wěn)定的出租率。本季度南京中高端購(gòu)物中心首層租金報(bào)價(jià)為每月每平方米663.1元，環(huán)比下降2.0%。

未來(lái)三年，南京或?qū)⑦M(jìn)入購(gòu)物中心集中開業(yè)的高峰年，預(yù)計(jì)約20個(gè)中高端購(gòu)物中心入市，這將會(huì)使得租賃市場(chǎng)中的租戶方擁有更多的議價(jià)能力。

戴德梁行南京及合肥公司總經(jīng)理魏建歷表示，2022年三季度，商業(yè)及辦公市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，亮點(diǎn)突出，市場(chǎng)變革進(jìn)一步加速，商辦市場(chǎng)在建筑空間、辦公空間、靈活辦公體驗(yàn)、運(yùn)營(yíng)模式等方面市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，更多元的租戶需求將進(jìn)一步考驗(yàn)發(fā)展商的運(yùn)營(yíng)能力。未來(lái)在長(zhǎng)三角一體化、南京都市圈建設(shè)及國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)過(guò)程中，持續(xù)優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境、不斷完善的軌道交通，多措并舉的支持政策，將進(jìn)一步吸引總部企業(yè)集聚，推動(dòng)各大商圈協(xié)同發(fā)展。

來(lái)源：戴德梁行

編輯：jinbao