2月2日，“這個政策如果嚴格執(zhí)行，對于行業(yè)來說有著核彈級影響。”在北京發(fā)布租賃市場新規(guī)后，有專家如此對中新經(jīng)緯記者感嘆。2日2日，北京市住建委、市市場監(jiān)管局、市金融局、市網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局五部門發(fā)布《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，《通知》將于3月1日正式實施。春節(jié)前，北京對租賃市場的整頓終于拉開帷幕。
北京市住建委網(wǎng)站截圖
此次北京《通知》有三個內(nèi)容最關鍵——
第一、住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。
第二、住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。
第三、銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。這三條內(nèi)容其實管控了三種資金，包括租金、押金和首付貸資金。
嚴禁“長收短付”
長租公寓禁收三月以上租金
《通知》明確，限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴禁“長收短付”，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。
房產(chǎn)微信公眾號“京房字”指出，針對蛋殼公寓事件暴露出來的問題，此次出臺的新規(guī)逐條逐項的提出了規(guī)范和監(jiān)管的具體措施，全篇幾乎90%以上，都是如何規(guī)范住房租賃、保護房主和租客雙方的合法權益，避免租賃交易風險的。
首先，租金的“長收短付”是長租公寓的最大問題。長租公寓向租客一次性收取半年甚至一年的房租，卻按季度甚至按月支付給房主，形成自己的資金池，而且一旦資金鏈斷了，房主收不到租金，但租客預交的長期租金又要不回來，損害了房主和租客的利益，形成了矛盾糾紛。
對此，《通知》中明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。也就是說，長租企業(yè)找租客收的租金，最多也就是按季度交。而且如果租客是按季度交租的，那么長租公寓給房主也應該按季度支付房租。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新經(jīng)緯記者，“北京的調控新政策要求限制租賃企業(yè)‘資金池’，嚴禁‘長收短付’，不準超過3個月租金，這就代表了這類租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性�！�
資金池沒了！租金貸不得打給長租公寓
其次，租金貸也是這次蛋殼事件中暴露出來的一個大問題。業(yè)內(nèi)人士指出，租金貸最大的問題，就是本應放給租客的貸款，卻被直接轉付給了長租公寓，成為了長租公寓擴張的資本。
因此，此次北京《通知》中明確，銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
也就是說，租客申請了貸款，可以直接把貸款發(fā)放給租客，其用于支付房租�；蛘呤呛炗唴f(xié)議后，發(fā)放給房東，用于租客支付租金。反正就是不能給長租公寓企業(yè)。
另據(jù)新京報報道，北京市住建委表示，此前已經(jīng)預收租金超過3個月的部分和存量“租金貸”，租賃企業(yè)要建立專戶逐步化解。
押金須納入專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動用和挪用
押金同時也是之前長租公寓矛盾糾紛中的一個重要
問題，租客的押金交給了長租公寓，但出現(xiàn)糾紛時，長租公寓無法給房主退還押金。
此次《通知》要求，長租公寓企業(yè)向承租人收取的押金，應當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。
這類似于二手房交易的資金監(jiān)管，由一個專門的賬戶來托管，長租公寓企業(yè)不能挪用。
《通知》規(guī)定，長租公寓企業(yè)應于合同終止后2個工作日內(nèi)通知北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會退還押金，中介協(xié)會應在1個工作日內(nèi)將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，對于租金來說，杜絕了“長收短付”的現(xiàn)象，防范長租公寓企業(yè)賺“差價”，這也是為了規(guī)范租金的使用。而對于押金來說，既規(guī)定了押金只能收取一個月的水平，同時也明確了押金托管的概念。
張大偉認為，沒有資金池，沒有租期錯配就不再有暴雷的可能性，所以北京的調控解決了根本問題，只要嚴格執(zhí)行，這個行業(yè)將出現(xiàn)顛覆變化。
“租賃市場因為不需要過戶確權，所以很難監(jiān)管，包括之前的不準隔斷等政策，大部分公寓企業(yè)并未執(zhí)行，所以這一長租公寓政策如果嚴格執(zhí)行，對于行業(yè)來說有核彈級影響。但具體的政策影響還要看落地執(zhí)行情況。特別是大部分大型公司是否執(zhí)行�！彼a充道。
官方喊話：堅決叫停以圈錢為目的大搞金融化、資本化的邪路歪招
據(jù)“京房字”微信號，北京市住建委有關負責人表示，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發(fā)，究其原因，多為搶占市場、擴大規(guī)模，采取高進低出、長收短付、租金貸款等違規(guī)行為盲目擴張，導致其經(jīng)營難以為繼。
共性問題，一是以互聯(lián)網(wǎng)思維主導經(jīng)營，通過燒錢、沖量、包裝上市方式實現(xiàn)套利，經(jīng)營模式風險高。
二是長期依賴于股權融資，靠股東輸血維持經(jīng)營。資本在租賃市場等民生領域跑馬圈地的同時，又千方百計規(guī)避社會責任。
三是通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成資金池，走上高杠桿瘋狂擴張之路，并轉嫁風險，使社會被動埋單、政府被迫接盤。
北京市多措并舉貫徹落實“租購并舉”國家戰(zhàn)略，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，支持和鼓勵長租企業(yè)規(guī)范、穩(wěn)健經(jīng)營，對以圈錢為目的大搞金融化、資本化的邪路歪招，北京市將會堅決叫停，主動引爆。
來 源： 中新經(jīng)緯
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