始于2017年的北京限競(jìng)房，在2020年迎來(lái)了最大挑戰(zhàn)。限競(jìng)房是指土地出讓前掛牌文件中就已經(jīng)明確規(guī)定了該項(xiàng)目的最高和平均限價(jià)，即“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，加之限競(jìng)房通常會(huì)一并執(zhí)行“70/90”政策，也即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需在70%以上，所以普遍認(rèn)為限競(jìng)房帶有拯救剛需的使命。
隨著北京樓市整體趨向穩(wěn)定，限競(jìng)房的作用更加不可忽視。2020年是限競(jìng)房集中交付的一年，它的多面性在這一年中展現(xiàn)得更為淋漓盡致，而這同樣也是北京樓市2020的一個(gè)縮影。
截至2020年末，北京已經(jīng)成交的限競(jìng)房地塊共1634萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院 視覺中國(guó)圖 楊靖制圖
集中供應(yīng)
貝殼研究院報(bào)告顯示，2020年全年商品住宅成交均價(jià)為48147元/平方米，同比微漲3%，與2019年基本持平，這同2016年末“房?jī)r(jià)暴漲，翻了快一番”的景象恍如隔世。
這其中不能忽視限競(jìng)房的作用。2020年的北京市場(chǎng)中，限競(jìng)房供應(yīng)充足，2017年以來(lái)拿地的項(xiàng)目都在面世銷售。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，已經(jīng)成交的限競(jìng)房地塊共1634萬(wàn)平方米，已成交限競(jìng)房面積為572萬(wàn)平方米。
審視整個(gè)市場(chǎng)，充足的供應(yīng)仍舊是主旋律。數(shù)據(jù)顯示，2020年商品住宅供應(yīng)面積801萬(wàn)平方米，成交面積702萬(wàn)平方米，全年成交量同比上漲5%，供銷比為1.1，供求平衡。
貝殼研究院認(rèn)為，“限競(jìng)房成交量逐年提升，成為拉動(dòng)整體成交量上漲的因素之一”。同時(shí)，2020年北京二手房呈現(xiàn)出成交量上漲而價(jià)格下跌的態(tài)勢(shì)。貝殼報(bào)告顯示，北京全年全市二手住宅成交16.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)16%，成交絕對(duì)水平及增幅均是2017年以來(lái)最高。但是全年北京二手住宅成交均價(jià)60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續(xù)三年保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
二手房?jī)r(jià)格的降低不能簡(jiǎn)單歸因于限競(jìng)房的影響，不過限競(jìng)房的確在很大程度上起到了降低預(yù)期的效果，此前一次采訪中豐臺(tái)區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目橡樹瀾灣的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們項(xiàng)目的開盤令周圍二手房均價(jià)下降了1萬(wàn)元/平方米�，F(xiàn)在，這種限競(jìng)房新項(xiàng)目與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象已不罕見。
交付隱憂
大批限競(jìng)房上市，項(xiàng)目之間不可避免地開始了價(jià)格戰(zhàn)。2020年5月1日上午，北京首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目遭遇業(yè)主集中投訴。該地塊規(guī)定商品住房銷售均價(jià)不超過38994元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過40944元/平方米。不過當(dāng)時(shí)旭輝城售價(jià)28000元/平方米，較這批業(yè)主們購(gòu)房時(shí)低了約10000元/平方米。
2020年，限競(jìng)房迎來(lái)了誕生以來(lái)的最大考驗(yàn)，集中交付期的逐漸到來(lái)，令過去一段時(shí)間潛藏的問題悉數(shù)暴露。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示，企業(yè)無(wú)利可圖，給限競(jìng)房項(xiàng)目留下不小的質(zhì)量隱患。在房?jī)r(jià)上漲階段，購(gòu)房者買得越早賺得可能越多，即使出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，也不會(huì)十分計(jì)較。但現(xiàn)在不同了，限競(jìng)房?jī)r(jià)格并沒有上漲，反而下跌了，這時(shí)如果房屋再出現(xiàn)質(zhì)量問題，會(huì)引發(fā)購(gòu)房者反彈，小問題也會(huì)變成大矛盾。
作為2018年北京第一個(gè)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目，瀛海府曾經(jīng)承載無(wú)限榮光，首開更是取得了“日光盤”戰(zhàn)績(jī)�！霸ǖ慕环咳掌谑�2020年6月30日，但目前我認(rèn)為明顯不具備交房條件。”瀛海府別墅業(yè)主趙先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“2020年9月10日凌晨，一群施工人員和開發(fā)商
一起，把48棟別墅的電梯井都拆除了，現(xiàn)在還裸露著。當(dāng)初買別墅時(shí)開發(fā)商承諾有電梯、有院子、有封閉露臺(tái)，現(xiàn)在全都成違法的了，通通需要拆除�！�
2020年初，豐臺(tái)某央企限競(jìng)房，交付還未開始，就已經(jīng)被業(yè)主投訴。比如，強(qiáng)行捆綁高價(jià)倉(cāng)儲(chǔ)，倉(cāng)儲(chǔ)均價(jià)高達(dá)6萬(wàn)元/平方米，幾乎趕上項(xiàng)目6.2萬(wàn)元/平方米售價(jià)；小區(qū)減配明顯，入戶大堂僅1.2米寬度，雙人無(wú)法行走；違規(guī)占用公共空間，綠化率不足30%等等。
曾有媒體報(bào)道，買了南四環(huán)某個(gè)限競(jìng)房的業(yè)主，剛交完錢，就進(jìn)了維權(quán)群。交錢的原因是性價(jià)比很高，拒絕不了誘惑；而進(jìn)群則是為了有備無(wú)患，畢竟這個(gè)房企之前的“案底”太多了。
據(jù)記者梳理，減配、降價(jià)、延期交付，是2020年限競(jìng)房遭遇的最大困境。而事實(shí)上，限競(jìng)房市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重，除了少數(shù)地段優(yōu)越的網(wǎng)紅項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目入市都或多或少出現(xiàn)了問題。
供應(yīng)調(diào)整
目前，北京仍有一大批限競(jìng)房項(xiàng)目正在等待市場(chǎng)消化�！叭杂�65%的限競(jìng)房產(chǎn)品等待去化，按照當(dāng)前去化速度計(jì)算，限競(jìng)房產(chǎn)品至少需要5～10年才能去化完畢�！必悮ぱ芯吭簣�(bào)告如此表示。
這在2020年的土地供應(yīng)中也得到了體現(xiàn)。2020年1月3日，北京新年首場(chǎng)土拍，石景山兩宗地塊皆為不限價(jià)商品房用地，風(fēng)向標(biāo)意義明顯。
我們能夠看到，在限競(jìng)房供應(yīng)充足的前提下，2020年北京住宅用地有意識(shí)地減少了限競(jìng)房用地供應(yīng)。
報(bào)告顯示，2020年北京宅地市場(chǎng)成交宅地48宗，規(guī)劃建筑面積603萬(wàn)平方米，同比下滑6%。其中，限價(jià)宅地8宗，規(guī)劃建面95萬(wàn)平方米，不限價(jià)住宅用地36宗，規(guī)劃建面450萬(wàn)平方米，共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗，規(guī)劃建面58萬(wàn)平方米。近3年限價(jià)宅地成交面積占比逐年下降，2020年限價(jià)宅地成交量?jī)H為整體市場(chǎng)的16%。
正因?yàn)橄薷?jìng)房用地供應(yīng)占比降低，我們能夠看到，2020年北京住宅用地成交金額和樓面價(jià)明顯上漲。2020年住宅用地成交金額為1738億元，同比上漲16%；成交樓面價(jià)為28823元/平方米，同比上漲24%。
報(bào)告表示，這主要受成交結(jié)構(gòu)影響，一方面，2020年宅地成交區(qū)位向城中靠攏，拉動(dòng)整體土地出讓金上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年六環(huán)外宅地成交規(guī)劃建面占總體成交規(guī)劃建面的比例為36%，相較2019年下降了6個(gè)百分點(diǎn)，六環(huán)外成交量占比的減少成為導(dǎo)致土地出讓金上漲的因素之一。另一方面，2020年成交多宗優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊，例如上半年成交了兩宗海淀區(qū)地塊，以及兩宗地理位置較好的豐臺(tái)分鐘寺地塊，其對(duì)整體成交價(jià)格起到一定的拉升作用。
2020年，限競(jìng)房也進(jìn)行了自我完善。當(dāng)年12月，北京市昌平區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)兩宗限價(jià)地塊，出讓公告將“居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”中“套型建筑面積”的表述改為“套內(nèi)建筑面積”，“套型建筑面積”相較于“套內(nèi)建筑面積”多出了公攤面積，而普通商品住宅的公攤面積一般在20%~30%。
也就是說(shuō)，此調(diào)整意味著未來(lái)受“70/90”限制的項(xiàng)目，70%的住宅產(chǎn)品建筑面積上限將提升至110～120平方米。“套型”變“套內(nèi)”實(shí)則增加戶型建筑面積至110~120平方米，提供了擴(kuò)大改善產(chǎn)品供應(yīng)量的空間。
貝殼研究院認(rèn)為：“此為限競(jìng)房制度在發(fā)展過程中順應(yīng)市場(chǎng)需求的策略調(diào)整，將指導(dǎo)未來(lái)限競(jìng)房項(xiàng)目提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)市場(chǎng)去化效率。預(yù)計(jì)未來(lái)，限競(jìng)房作為價(jià)格穩(wěn)定器仍將與新房市場(chǎng)共存，但供應(yīng)策略將隨著市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和優(yōu)化�！�
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