提到摩天大樓，你最先會(huì)想起什么？是國(guó)內(nèi)第一高的超級(jí)“網(wǎng)紅”上海中心大廈，還是創(chuàng)下深圳新高的平安金融中心，抑或是具備東方風(fēng)格典范的北京“中國(guó)尊”……這些矗立于云端的地標(biāo)式建筑物，早已成為城市的一張名片。

　　然而，城市天際線并非僅由寫(xiě)字樓勾勒，超高層住宅樓群，同樣也是城市人居天際線的展現(xiàn)。不同城市摩天住宅數(shù)量有何差異？超高層住宅有何獨(dú)特之處？誰(shuí)買(mǎi)走了摩天住宅？貝殼研究院帶你探索城市摩天住宅里的奧秘。

　　（注：國(guó)內(nèi)定義超高層住宅為≥100米的民用建筑，按照層高3.3米計(jì)算，本文選取樓層超過(guò)30層的小區(qū)為超高層住宅樣本）

　　城市摩天住宅小區(qū)分布“南強(qiáng)北弱”，重慶是北京近18倍

　　城市建筑的“身高”隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，也在同步向上生長(zhǎng)。那么，不同城市對(duì)超高層住宅的熱衷程度如何？貝殼研究院對(duì)一線、新一線19城近1.5萬(wàn)個(gè)超高層住宅小區(qū)統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，城市間超高層住宅的差異明顯。

　　也許，在許多人印象中，上海、深圳摩天大樓最多，住宅應(yīng)該也是最高的。但此次研究發(fā)現(xiàn)，新一線城市重慶、武漢、成都、西安等城市超高層住宅小區(qū)數(shù)量位居前列，其中重慶“最高”，憑借2200多幢超高層住宅小區(qū)排名首位，是典型的“住在空中”的城市；而一線城市中北京摩天住宅數(shù)量在19城中排名靠后，僅有125個(gè)小區(qū)樓層超過(guò)30層。

　　值得注意的是，重慶超高層住宅小區(qū)數(shù)量是北京的17.8倍。之所以有如此懸殊的數(shù)據(jù)差，是因?yàn)橹貞c城區(qū)多為山地，建設(shè)用地資源的稀缺性決定其縱向發(fā)展才能滿足城市居住需求，且住宅日照間距對(duì)樓高的限制較低；而北京作為首都，在超高層建筑的規(guī)劃上一直有著嚴(yán)格的限高令，整個(gè)城市并未呈現(xiàn)出“向上生長(zhǎng)”的現(xiàn)象。

　　同樣，綜合考慮各個(gè)區(qū)域地形地貌、日照、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展水平等因素，城市摩天住宅小區(qū)的數(shù)量分布表現(xiàn)出南北差異。南方城市如重慶、成都、深圳、廣州，中部城市武漢及西安等超過(guò)30層的住宅小區(qū)數(shù)量整體較多，北方城市如北京、青島、天津、沈陽(yáng)等則在超高層住宅樓的建設(shè)上并不出彩。總的來(lái)看，城市摩天住宅小區(qū)分布呈現(xiàn)“南強(qiáng)北弱”特征。

　　城市摩天住宅優(yōu)勢(shì)凸顯：品質(zhì)更高、地段更佳

　　“危樓高百尺，手可摘星辰”，雖然超高層住宅在電梯、消防安全等方面一直頗具爭(zhēng)議，但其所帶來(lái)的更寬闊的視野、更好的通風(fēng)采光，卻是普通多層住宅無(wú)法提供的居住體驗(yàn)。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，超高層住宅通常具有中高端物業(yè)屬性，與整體市場(chǎng)相比，大部分城市超高層住宅具有凸出的優(yōu)勢(shì)：更高的居住品質(zhì)、更佳的地理位置。

　　從總價(jià)和面積來(lái)看，大部分城市超高層住宅套均總價(jià)、套均面積高于全市平均水平，尤其是一線城市更為顯著。其中，上海摩天住宅套均總價(jià)高出全市平均水平588萬(wàn)，套均面積高出36平；北京超高層住宅套均總價(jià)比全市平均水平高115萬(wàn)元，套均面積高出29平。

　　物業(yè)服務(wù)方面，超高層住宅物業(yè)品質(zhì)整體較高。19城中18城超高層住宅小區(qū)的平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)高于全市平均水平，特別是深圳和上海，摩天住宅小區(qū)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)超過(guò)3元/平/月。

　　城市超高層住宅套均總價(jià)之所以高于全市平均水平，一定程度上與小區(qū)所處地理位置有關(guān)。分析發(fā)現(xiàn)，摩天住宅占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大多位于城市資源與人口集中的中心城區(qū)，或者周邊城區(qū)的核心商圈，地段優(yōu)勢(shì)加持下摩天住宅房?jī)r(jià)整體稍高。

　　以上海為例，摩天住宅呈聚集性分布，67%的超高層住宅小區(qū)位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，集中在徐家匯、臨平路、陸家嘴、南京西路等商圈，內(nèi)環(huán)之外則分布在世博濱江、南橋、嘉定新城等區(qū)域性核心商圈。

　　當(dāng)然，“立體的山城”重慶是個(gè)例外。超高層住宅套均總價(jià)103萬(wàn)，低于全市平均水平9萬(wàn)元；套均面積84平，低于全市套均面積3平米。獨(dú)特的地形環(huán)境造就重慶遍地是摩天住宅的現(xiàn)象，超高層住宅小區(qū)數(shù)量TOP5商圈包括合川、解放碑、南坪、璧山、觀音橋，其中合川和璧山則屬于非主城區(qū)。

　　誰(shuí)在云端生活？90后青年占比近半數(shù)，購(gòu)房套均面積85平

　　那么，究竟是哪些人買(mǎi)走了超高層住宅呢？基于貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)，我們從年齡維度對(duì)超高層住宅客戶的畫(huà)像進(jìn)行了描摹。

　　不同于部分老一輩人對(duì)高樓的“恐高”，當(dāng)代年輕人對(duì)超高層住宅這一新生產(chǎn)物接受度趨增。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，90后已成為城市摩天住宅購(gòu)買(mǎi)客群的主力軍，在2019年以來(lái)的超高層住宅交易中，90后占比已達(dá)到47.4%，顯著高于市場(chǎng)平均水平近15個(gè)百分點(diǎn)。

　　分城市看，合肥、蘇州、成都三個(gè)城市摩天住宅客群中90后占比已過(guò)半數(shù)，其中合肥以55%的比例占據(jù)首位。

　　資金承壓之下，90后青年群體購(gòu)買(mǎi)超高層住宅的面積普遍較小、總價(jià)較低。2019年以來(lái)重點(diǎn)城市90后購(gòu)買(mǎi)超高層住宅的套均面積為85平，套均總價(jià)148萬(wàn)元，分別較80后群體低8平方米、43萬(wàn)元。

　　具體分城市看，一線城市北京、上海雖然超高層住宅客群中90后占比不足3成，但購(gòu)房套均面積均超百平，分別為109和101平米，顯著高于其余城市。

　　千房千面，對(duì)超高層住宅規(guī)模、品質(zhì)、交易等畫(huà)像分析，只是一個(gè)開(kāi)始。如今，貝殼樓盤(pán)字典已收錄了全國(guó)超過(guò)2.2億條房源數(shù)據(jù)，并且每套房子有數(shù)百個(gè)維度描述，而相信對(duì)于每一個(gè)維度描述精準(zhǔn)分析，都可以讓幫助人們更加全面深入地了解一個(gè)“新居住“的狀態(tài)，做出更好的居住選擇。

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