西安的天氣如此，樓市好像也如此。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，受疫情影響武漢、石家莊等19個(gè)城市2月新房無(wú)成交，價(jià)格視為沒(méi)有變動(dòng)（環(huán)比指數(shù)為100）。
西安似乎也在其中，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)均為100。更有數(shù)據(jù)顯示，西安2月樓市成交量跌去了90%。
但到了3月，各家售樓部開(kāi)門(mén)迎客，連續(xù)十多個(gè)項(xiàng)目地塊取得預(yù)售證，一些項(xiàng)目均價(jià)超兩萬(wàn)，還得搖號(hào)，更有在小三室憋了兩個(gè)月的大家庭立刻投入改善換房的隊(duì)伍……
這事就有些不正常了。
疫情之后，市場(chǎng)是更理性還是更狂熱？現(xiàn)在上車(chē)與繼續(xù)觀望，到底誰(shuí)會(huì)笑到最后？西安樓市“小陽(yáng)春”，是假象還是真熱？
冰封的二月
2月房產(chǎn)交易量下跌幾乎是全國(guó)普遍現(xiàn)象。
除了武漢，如石家莊、太原等城市，同樣出現(xiàn)了“零成交”。
西安當(dāng)然未能幸免，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，西安2月樓市成交量同比跌去9成，處于近幾年的歷史低位。
一家全國(guó)TOP10房企在西安的置業(yè)顧問(wèn)徐聰（徐聰為化名）告訴粉巷君，西安公司整個(gè)2月銷(xiāo)量都非常低，幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售。從2月底轉(zhuǎn)線(xiàn)上，情況才有所好轉(zhuǎn)。徐聰所在的項(xiàng)目因?yàn)橐咔闀壕徚嗽ㄓ?月的開(kāi)盤(pán)，他只能電話(huà)拓展客戶(hù)。
而有些在疫情爆發(fā)前開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，因?yàn)橥蝗坏囊咔楣芸兀�(xiàn)下銷(xiāo)售也被迫中止，不得不轉(zhuǎn)至線(xiàn)上。
線(xiàn)上銷(xiāo)售的效果相比線(xiàn)下就差了許多，多家房企的銷(xiāo)售人員都無(wú)奈地表示，直播也好，VR看房也好，更多的是維系客戶(hù)，增加品牌好感度，真正能夠轉(zhuǎn)化成交的并不多。
即使敢在2月開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)項(xiàng)目，整體去化率也只有48%，比去年同期低了20%。
二手房交易似乎更慘，線(xiàn)下門(mén)店關(guān)閉后，各小區(qū)也采取了限制出入政策，外面人進(jìn)不去，業(yè)主更不想見(jiàn)陌生人，二手房交易幾乎停滯，“都沒(méi)法看房，哪來(lái)的交易？”
此外，西安商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)2月都沒(méi)有成交數(shù)據(jù)，特別是商業(yè)物業(yè)庫(kù)存量繼續(xù)上漲，去化周期長(zhǎng)達(dá)116個(gè)月。
西安2月樓市就如同冰封一般，暫停了一個(gè)月。
開(kāi)發(fā)商也很著急，一些小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目繼續(xù)爛尾，有實(shí)力的大開(kāi)商，則用折扣換取交易量，保住現(xiàn)金流。
政府也在2月緊急出手，調(diào)整公開(kāi)出讓土地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、分期繳納土地出讓價(jià)款、允許變更出讓價(jià)款繳納期限、順延土地評(píng)估和規(guī)劃條件有效期等政策快速出臺(tái)。
一系列舉措之下，房企資金壓力減緩，市場(chǎng)也開(kāi)始有了熱度，大家把目光都投向了3月。
突然的春天
西安市內(nèi)是在3月2日以后恢復(fù)線(xiàn)下房產(chǎn)交易。
在經(jīng)過(guò)了嚴(yán)密消毒，員工核酸檢測(cè)以及地方疫情防控指揮部審批后，各房企售樓部以及房產(chǎn)中介門(mén)店恢復(fù)營(yíng)業(yè)。
而看房客戶(hù)需提前預(yù)約，并經(jīng)過(guò)消毒、測(cè)溫、登記后，才能進(jìn)入售樓部?jī)?nèi)。
讓人意外的是，即使程序繁瑣，多個(gè)熱門(mén)項(xiàng)目卻人頭攢動(dòng)，人們看房的熱情好過(guò)很多銷(xiāo)售人員的預(yù)期。
徐聰所在項(xiàng)目因?yàn)檎谕茝V期，還沒(méi)有確定的案名，但這個(gè)位于鳳城五路的項(xiàng)目，周末每天都有200組左右客戶(hù)看房，周內(nèi)也有五六十組。
因?yàn)樵诩肄k公了一個(gè)多月，突然快節(jié)奏的工作反而讓徐聰有些不適應(yīng)。
取得預(yù)售證準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目也多了起來(lái)。3月截至20日，西安市共有17個(gè)項(xiàng)目地塊取得預(yù)售證，一些項(xiàng)目的均價(jià)甚至超過(guò)兩萬(wàn)。
西安市發(fā)改委公布的2020年第3批商品房?jī)r(jià)格公示中，共涉及11個(gè)項(xiàng)目3943套房源。在這11個(gè)項(xiàng)目中，單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上的就超過(guò)一半。
剛一開(kāi)張，就給了觀望者一個(gè)“驚嚇”。
除了剛需群體目前出手較為謹(jǐn)慎外——畢竟在過(guò)去一個(gè)多月時(shí)間中，的確發(fā)生過(guò)收入折損、按揭斷供的現(xiàn)象——市場(chǎng)對(duì)于改善型住房的需求日益強(qiáng)烈。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，疫情期間，多是一家數(shù)口人擠在家中，不能出門(mén)，小戶(hù)型的弊端被集中放大。此外，一些小樓盤(pán)物業(yè)在疫情期間的表現(xiàn)被廣泛詬病，更加深了人們對(duì)大開(kāi)發(fā)商、高端項(xiàng)目的向往。
因此，不少地產(chǎn)自媒體甚至是傳統(tǒng)媒體的地產(chǎn)廣告，都喊叫西安樓市“小陽(yáng)春”到來(lái)。
可事實(shí)真的如此？
誰(shuí)在制造繁榮？
此時(shí)購(gòu)房者的一個(gè)普遍的心態(tài)就是，開(kāi)發(fā)商資金緊張，為了保住現(xiàn)金流，應(yīng)該會(huì)用低折扣換取交易量。
在疫情最為嚴(yán)重的時(shí)期，的確有房企開(kāi)出很低的折扣，引起不小的市場(chǎng)反應(yīng)，目前這種優(yōu)惠也仍然存在。
所以，在樓市解凍初期，一些人會(huì)認(rèn)為是“撿漏”的最好時(shí)機(jī)，而隨著市場(chǎng)回暖，折扣必定越來(lái)越少。
銷(xiāo)售的說(shuō)辭套路也會(huì)強(qiáng)化這一點(diǎn)，告訴購(gòu)房者這是最后的機(jī)會(huì)，“越往后越貴”。
于是，不少觀望者選擇在此時(shí)上車(chē)。
造成了市場(chǎng)的第一重繁榮。
此外，前文提到的改善型住房需求，西安市場(chǎng)表現(xiàn)在此前已經(jīng)有明顯的趨勢(shì)，疫情強(qiáng)化了這種市場(chǎng)潮流，造成了第二重繁榮。
第三重繁榮，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。因?yàn)槎嘀匾蛩刈饔�，部分�?xiàng)目備案價(jià)高企。但實(shí)際上與前兩年相比，頂著備案價(jià)賣(mài)的現(xiàn)象很少，多數(shù)項(xiàng)目能打到95甚至94折，給購(gòu)房者一個(gè)“撿漏”的幻覺(jué)。
真實(shí)情況是，剛需群體依然謹(jǐn)慎，與前兩年相比，需要搖號(hào)的項(xiàng)目仍然是少數(shù)，從這點(diǎn)看，說(shuō)“小陽(yáng)春”還差點(diǎn)暖意。
表現(xiàn)來(lái)看，土地零成交，只有長(zhǎng)安區(qū)供應(yīng)了7宗土地，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商也很謹(jǐn)慎，除了可能的資金因素，今年的區(qū)域戰(zhàn)略目標(biāo)也可能有所調(diào)整。
上車(chē)千萬(wàn)要理性。
西安這兩年的房?jī)r(jià)并不低，原因錯(cuò)綜復(fù)雜，但本質(zhì)還是“面粉”太貴，這也是二三線(xiàn)城市的普遍現(xiàn)象。
所以，如果關(guān)心今年西安房?jī)r(jià)，不如多關(guān)心今年西安的地價(jià)。
好消息是，部分地方“降低首付”政策一出臺(tái)就“被”撤回，說(shuō)明面臨的境遇再難，“房住不炒”的定調(diào)不變，房?jī)r(jià)也只能“穩(wěn)”。
來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
編輯：liu
