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疫情大考后物管行業(yè)迎來洗牌契機
http://m.purcannacbdoil.com房訊網2020-2-20 10:42:49
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[提要]年初至今,恒生指數(shù)區(qū)間累計下跌1.18%,股市一片慘綠時,物業(yè)板塊卻逆勢走強,多家物業(yè)公司股價創(chuàng)上市來新高。濱江服務(03316.HK)、新城悅服務(01755.HK)、招商積余(001914.SZ)等年內累計漲幅均超30%。

    突如其來的新冠肺炎疫情,讓股市遭遇“黑天鵝事件”。

    年初至今,恒生指數(shù)區(qū)間累計下跌1.18%,股市一片慘綠時,物業(yè)板塊卻逆勢走強,多家物業(yè)公司股價創(chuàng)上市來新高。濱江服務(03316.HK)、新城悅服務(01755.HK)、招商積余(001914.SZ)等年內累計漲幅均超30%。

    物業(yè)公司的資本表現(xiàn),再次提供了行業(yè)觀察的窗口。多位受訪專家認為,疫情下,物業(yè)企業(yè)的抗周期、抗風險、政策支持等屬性顯著體現(xiàn)。物業(yè)費收入在經濟波動中具有穩(wěn)定性,不受消費偏好、投資需求等因素影響,具有較強防御性。

    但需要看到,疫情黑天鵝事件下,物管行業(yè)普遍缺乏應對經驗。至今,仍有武漢居民反映,小區(qū)防疫措施不盡如人意,物業(yè)公司出現(xiàn)“缺位”現(xiàn)象。日常成本上升、物資儲備缺乏、防疫措施執(zhí)行不力,大浪淘沙后,物管行業(yè)將面臨一次真正的洗牌。

    物業(yè)艱難抗疫路

   “小區(qū)之前感覺沒人管,最近終于看到消殺設備,但也只在樓下噴灑!蔽錆h封城至今,楊蘭依然心事重重。楊蘭是武漢百步亭社區(qū)怡康苑業(yè)主,自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來,該社區(qū)因舉辦萬人宴、出現(xiàn)發(fā)熱門棟而被推上輿論風口。

    這并非孤例,多位武漢居民向記者反映,小區(qū)防疫措施并不到位。2月12日,李青的小區(qū)剛開始封區(qū)管控。此前,她所在的社區(qū)已確診病例22例,疑似(發(fā)熱)病人65例,但小區(qū)門口沒人測體溫,居民出入自由,也未采取必要的消殺措施。

    疫情成為行業(yè)“試金石”,物業(yè)公司的服務優(yōu)質與否,一目了然。截至目前,廣州、深圳、杭州、南京、寧波、南寧等城市,都實行社區(qū)封閉式管理,物業(yè)公司成為抗疫的關鍵一環(huán)。但在實際操作中,物業(yè)抗疫并非毫無壓力。

    “一是管理挑戰(zhàn),包括防疫知識不足、物資儲備不充分、一線員工對防疫了解和防疫措施執(zhí)行力等問題;二是服務挑戰(zhàn),如業(yè)主自我隔離,心理上會有一些障礙,物業(yè)服務能否緩解等。” 新希望服務總經理陳靜稱。

    吉林保利林語小區(qū)的保安劉賀對此深有體會!皠傞_始,有些業(yè)主不理解、不配合,反問我們。業(yè)主回家還要測體溫?親朋來訪為什么不讓進?有的人還和保安發(fā)生了爭執(zhí)。”劉賀提到封閉管理的痛點。

    美的物業(yè)相關負責人也告訴記者,1月27日起,公司便對全國共200余個項目實施一系列園區(qū)封閉管理舉措,包括限制或禁止非業(yè)主等無關人員及車輛進入、客戶及工作人員進出100%測體溫、適當關閉部分出入口等舉措。

    “但由于疫情正值春節(jié),園區(qū)封閉措施對業(yè)主走親訪友的習俗造成影響,部分住戶產生抵觸情緒、進行投訴!鄙鲜鲐撠熑朔Q,通過大規(guī)模防疫宣傳,同時聯(lián)系當?shù)亟值、居委會?lián)合展開防疫工作,住戶逐漸對封閉管理表示理解和配合。

    同時,疫情帶給物業(yè)公司更大的成本壓力,包括防疫物資采購成本、軟性人力成本。重慶市物業(yè)協(xié)會會長、金科服務總經理羅傳嵩舉例稱,以金科服務在管項目舉例,防疫物業(yè)成本每天需1000元,每月達3萬元,成本增加占比達10%-20%。

    一般來講,物業(yè)公司各項支出中,人力成本占比較大。以祈福生活服務(03686.HK)為例,去年上半年,公司各項開支1.29億,雇員福利開支占4057萬;保利物業(yè)(06049.HK)去年同期服務成本總計21.56億,其中員工成本達11.95億。

    疫情下員工返崗,再次放大此項開支!笆芤咔橛绊,很多行業(yè)出現(xiàn)裁員情況。保利物業(yè)的人力成本也面臨巨大壓力!北@飿I(yè)稱,建議對疫情期間有新招聘、新用工的物業(yè)企業(yè)提供更多用人、加班、誤餐等補貼,減少疫情期間成本的增加。

    美銀證券研究報告認為,雖然疫情防控對物管行業(yè)收入造成短期壓力,人力成本有所上升,但政府在疫情防控期間加大了對企業(yè)的支援,這有助抵消部分影響,因此預計該行業(yè)主營業(yè)務將維持穩(wěn)健。

    此外,作為雇主,物業(yè)公司還需保證員工一線防疫的安全。但目前,物業(yè)公司普遍存在防護物資缺乏的情況。武漢、山東、河南、成都等多地物業(yè)協(xié)會發(fā)出物資短缺信號,向社會征集采購渠道。

    以保利物業(yè)為例,公司規(guī)定武漢防疫物資存量需不少于60天,其他地區(qū)不少于30天。但目前部分區(qū)域物資緊缺,只能滿足約半個月需求。其中最缺的是口罩,消耗量大且在多地屬于政府管控物資,采購渠道較難保證。

    美的物業(yè)負責人同樣表示,防疫物資目前能滿足約30天左右的消耗量,但為保障小區(qū)服務,物業(yè)人員固定消耗較大,后續(xù)采購渠道較為緊張,目前正積極尋找多方正規(guī)渠道進行采購,保障日常所需。

    行業(yè)加速洗牌

    從疫情應對措施看,物業(yè)公司主要集中于人員管控、各項消殺、協(xié)助居民采購生活物資、提供線上醫(yī)療服務等措施。同時,多家物業(yè)公司借助大數(shù)據(jù)等手段,打造智慧社區(qū)助力抗疫。

    譬如,保利物業(yè)針對有確診病例的小區(qū),增加消毒頻次,對公共設施進行重點消毒;并免費為業(yè)戶提供醫(yī)用口罩、消毒液等。美的物業(yè)啟動社區(qū)購菜、送菜到家服務;同時開通“云朵社區(qū)”、“云朵薈”線上義診服務,業(yè)主可在線免費向醫(yī)生發(fā)起咨詢。

    經此一“疫”,物業(yè)公司將面臨全方位檢驗。“一是檢驗物業(yè)公司的價值觀和社會責任;二是檢驗物業(yè)公司的專業(yè)化程度;三是檢驗物業(yè)公司的價值創(chuàng)造能力!比A潤物業(yè)科技黨委委員、副總經理巴然認為,好物業(yè)能救命,能將防疫措施到人到戶,將政府治理下沉。

    與此同時,優(yōu)質物業(yè)公司將脫穎而出!耙咔閷π⌒臀飿I(yè)公司負面影響較大,從中長期來看,頭部企業(yè)反而是受益者!碧焯霉韫鹊禺a基金總裁許航柯認為,已上市的物業(yè)企業(yè)及后備選手,可借助資本市場力量,加速跑馬圈地。

    2019年,12家物管企業(yè)以IPO或者借殼的方式登陸資本市場,是自2014年彩生活上市后最頻繁的一年。進入2020年,上市潮持續(xù),僅1月就有正榮服務、星盛商業(yè)管理、宋都服務、金融街物業(yè)以及燁星集團控股遞交上市申請。

    在行業(yè)集中度有待提升時,上市成為物業(yè)公司擴張規(guī)模、跑馬圈地的重要方式。據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計,去年物業(yè)公司通過IPO和增發(fā)融資超過130億元,多數(shù)企業(yè)都將募集資金用于收并購等戰(zhàn)略擴張,使用資金的比例在50%以上。

    同時,由于物業(yè)管理長期以來以服務地產為目標,存在成本控制力弱、管理費用收取率低、房屋空置率高、管理體系缺乏等問題,行業(yè)盈利能力弱。物業(yè)管理需要更市場化的商業(yè)運作機制推動行業(yè)發(fā)展,物業(yè)分拆有利于行業(yè)市場化進程。

    另一方面,有券商人士告訴記者,物業(yè)股市盈率基本在30倍以上,明顯跑贏大市,且估值普遍高于地產。從資產配置角度看,上市房企更愿意選擇估值更高的板塊,分拆物業(yè)上市。

    物業(yè)板塊的資本表現(xiàn)同樣較好。2019年,港股市場中物業(yè)管理服務板塊個股漲幅頗大,以2019年之后上市的四家高市值公司為例,雅生活服務2019年股價累計漲幅達161.71%;綠城服務(02869.HK)漲幅43.63%;中海物業(yè)111.97%(02669.HK);永升生活服務(01995.HK)200.53%。

    如此高的平均漲幅,在2019年恒生指數(shù)漲幅僅有9.07%的情況下,物業(yè)管理服務板塊可以說成為投資者矚目的焦點。就在有市場聲音擔心漲幅過大的物業(yè)管理板塊是否已到高位時,疫情令股指整體回調,但物管板塊在稍稍調整后,前文所述四股紛紛先跌后揚,齊創(chuàng)新高。

    談及物業(yè)股表現(xiàn),許航柯認為,物業(yè)行業(yè)現(xiàn)金流較好,受經濟周期影響較小,尤其是在經濟景氣度不樂觀的情況下,具有明顯的防御屬性。此外,物業(yè)公司近2~3年能夠保持30%的面積復合增長率,頭部公司借助第三方拓展能力及收并購能力,為未來增長打下基礎。

    不過,這種強勁勢頭能保持多久?富瑞表示,中國物業(yè)管理板塊的股價由年初至今升約30%,但物管板塊的在未來兩年的強勁增長后,盈利或將放慢至20%~30%。

    富瑞進一步表示,物管板塊現(xiàn)時的昂貴估值并不持久,因大部分物管公司的盈利增長將會放緩,大型公司競爭增加、利潤受壓。目前中海物業(yè)及綠城服務近年增長已到瓶頸,決定將兩家公司投資評級降至遜于大市。

    上述券商人士同樣認為,目前行業(yè)集中度有待提升,物業(yè)股當下估值體現(xiàn)出市場價值。但隨著行業(yè)發(fā)展越來越成熟,整體估值空間會有所波動甚至下調。

    隨著行業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟、理性,物業(yè)公司將面臨更深入的洗牌期。克而瑞認為,2019年物管上市公司發(fā)生并購總金額約80億元,同比增長460%。2020年,疫情有可能延緩并購發(fā)生的時間,但是不大可能扭轉趨勢。

來源:第一財經

編輯:liu

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