在粵港澳大灣區(qū)融合和惠州建設國內(nèi)一流城市的雙重機遇之下，惠州房地產(chǎn)市場近年迎來多家企業(yè)搶灘布局，土地市場成為各路房企關注的焦點。
今年，隨著疫情防控進入常態(tài)化階段，樓市交易復蘇，土地市場也逐步活躍。從6月開始，華潤置地、方直集團、泰豐地產(chǎn)和佳兆業(yè)地產(chǎn)等企業(yè)紛紛高溢價拿地，不斷刷新惠州土地單價的高位值。
結合城市常態(tài)化的市場調控環(huán)境，土地價格上揚一方面意味著城市發(fā)展?jié)摿r值釋放，另一方面也意味著開發(fā)風險加大。如何進行平衡？行業(yè)專家認為，企業(yè)應更加關注到短中期的市場發(fā)展環(huán)境，規(guī)避經(jīng)營風險，量力而行拿地。
市場環(huán)境：企業(yè)搶灘布局 土地市場需求旺盛
“盡管疫情一定程度上影響了市場的投資預期，但對于我們企業(yè)而言，加快和加大力度深耕惠州是既定的策略，有合適的土地推出都會積極參與�！币晃灰竽涿姆科笸镣亟�(jīng)理說。
記者注意到，伴隨著粵港澳大灣區(qū)概念深化以及惠州建設國內(nèi)一流城市發(fā)展進程提速，近年來，規(guī)模型房企搶灘布局惠州已成市場常態(tài)。綜合克爾瑞（全國房企排行）和惠州中原（惠州房企銷售排行）兩機構分別發(fā)布的2020年上半年銷售排行榜可看到，全國百強房企中有近五成在惠州布局。
尤其是碧桂園、恒大、中洲、新力和海倫堡等房企，更是通過兼并、收購、村企合作開發(fā)等方式在惠州實現(xiàn)了超10個項目布局。佳兆業(yè)、中海和華潤等企業(yè)則通過在土地掛牌市場的頻頻舉牌完成了多個項目儲備。
“分析各企業(yè)布局惠州的路徑發(fā)現(xiàn)，作為市場的先行者，碧桂園、新力和海倫堡項目最多，但真正通過招拍掛取得的土地很少，基本都是收購存量地；而佳兆業(yè)、領地等新晉發(fā)力擴張的企業(yè)則更多關注政府掛牌的土地�！�
惠州資深土地市場分析專家胡光宇認為，惠州樓市盡管長期以來熱度不低，但真正成為各方投資熱土還是得益于粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的進程，近三四年的事情，企業(yè)來得早自然就機會多，通過頻繁介入村企合作和存量土地收購迅速實現(xiàn)規(guī)模布局，后續(xù)入惠企業(yè)則無疑面臨著更加激烈的競爭。
與此同時，隨著存量地塊開發(fā)入市土地年限要求進一步規(guī)范、村企合作開發(fā)和“三舊”改造模式的深化，土地掛牌市場成為企業(yè)搶灘布局的焦點。
“對比存量土地的不可控性，掛牌土地雖然爭奪比較激烈，價格成本相對而言會比較高，但地塊手續(xù)干凈、完善，后續(xù)開發(fā)風險較小，比較適合我們外來企業(yè)在惠州落地�！�2019年通過在招掛拍市場在博羅石灣溢價拿地的某規(guī)模型房企負責人這樣介紹。
土拍表現(xiàn)：優(yōu)質地塊被競奪 單價屢創(chuàng)新高
上半年賣房，下半年買地。盡管疫情一定程度上打亂了企業(yè)的推售步伐，但加速儲備土地擴大開發(fā)仍然成為企業(yè)共識。隨著惠州樓市的回暖，土地掛牌交易市場也持續(xù)活躍，不斷出現(xiàn)企業(yè)舉牌競奪局面。
年中階段，沉寂近半年的土地掛牌市場迎來交易潮，在惠城區(qū)，6月單月推出6宗商住用地。其中位于金山新城橋東、馬安片區(qū)兩宗編號分別為GP2020—12、GP2020—13地塊被華潤置地、佳兆業(yè)集團競得。GP2020—12地塊最終成交總價271900萬元，溢價33.3%，折合樓面地價7735元/平方米；GP2020—13地塊成交總價196500萬元，樓面價5717元/平方米，溢價率2.1%。
其中，華潤置地拿下的金山新城地塊樓面價格刷新了彼時惠州土地單價的高位值。
隨著8月市場交易房源面積突破200萬平方米高位，進入“金九銀十”周期的土地市場再次成為關注焦點。
9月14日，方直集團4.72億元在惠城江北東區(qū)拿下一宗1.8萬平方米商住地塊，溢價36%，樓面地價7481元/平方米；9月24日，泰豐地產(chǎn)8.942億元競得江北三新村一宗占地3.83萬平方米商住地，溢價45.6%，樓面地價7784元/平方米，該土地單價也成為新的高位值。
不止在惠城，仲愷高新區(qū)仲愷大道沿線19宗城市更新地塊均完成掛牌交易。龍光地產(chǎn)溢價83.6%，51374萬元于潼僑拿地；華宇集團19550萬元競得博羅園洲地塊，溢價高達112.5%，樓面地價6256元/平方米；旭輝集團32050萬元在園洲拿地，溢價率同樣也達到了102.8%，折合樓面地價5987元/平方米。
這一市場行情進入歲末仍然得到延續(xù)。剛剛進入到當前的11月，惠城鹿江瀝南岸LJL—47—21地塊就進入到最后的競奪周期，十余家房企舉牌競奪3個多小時后，佳兆業(yè)地產(chǎn)以30.9億元總價拿下了起拍價格僅2.26億元的該地塊，樓面地價7974元/平方米，刷新了土地單價的新高值。
盡管部分地塊在掛拍過程中遭遇企業(yè)競奪刷新了土地價格高位，但同時也應注意到，企業(yè)拿地并不盲目。
梳理惠州市公共資源交易中心土地與礦業(yè)網(wǎng)上掛牌交易系統(tǒng)成交地塊信息，在土地溢價交易的同時多宗地塊也遭遇到了流拍。6月4日，小金口小鐵村XTX05—04地塊流
拍；7月，火車站地區(qū)GP2020—17地塊、河橋片區(qū)GP20206—18地塊無人應價；10月，仲愷東江科技園東興片區(qū)GZK2020—88地塊流拍收場。
后市發(fā)展：調控深化 拿地應考慮短中期風險
梳理今年以來惠州掛牌土地交易情況，區(qū)位較好、資源要素較優(yōu)的地塊通常都會迎來企業(yè)的瘋狂爭奪，而位置相對較偏、開發(fā)成熟度有限的區(qū)域地塊則無人問津。
“我們企業(yè)拿地也是沒辦法，好地就那么幾宗，大家都急著進來惠州或繼續(xù)擴大在惠州的布局，一推出來肯定是蜂擁著來搶�！币晃环科笸镣刎撠熑藷o奈表示。
他介紹，從去年以來，基本上惠城掛牌的每宗土地自己公司都做了核算和拿地計劃，但拍到后面都沒跟下去。“雖然市場需求旺盛，但對于企業(yè)而言，仍需要綜合去考慮多方問題，比如發(fā)展?jié)摿�、性價比等，而不應該盲目拿地布局。”胡光宇介紹，當前階段的惠州，在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展背景下，深惠同城、軌道交通等基礎設施都在完善，一流城市建設也頻出成績，房企在惠州布局的價值度不斷提升，但企業(yè)仍需注意發(fā)展的風險。
胡光宇稱，從長線價值來看，惠州目前破6、破7，乃至破8的土地樓面價格仍有著不小的空間，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管機制的規(guī)范，企業(yè)拿地后，建設、竣工、銷售時限都極為明確，行業(yè)以往普遍存在的“以時間換空間”情況已經(jīng)不再存在，因此企業(yè)更多還需考慮短中期的市場規(guī)律和經(jīng)營風險。
關注到行業(yè)動態(tài)發(fā)展進程，城市房地產(chǎn)市場調控的常態(tài)化應該成為關注的焦點。自2016年底啟動調控以來，惠州當前市場“限售”“限貸”和“限價”機制已基本完善，在市場價格監(jiān)制環(huán)節(jié)已經(jīng)形成了客觀的價格機制。尤其在今年7月以來，深圳、東莞等周邊城市調控升級，惠州樓市啟動多輪次的巡查整治，行業(yè)監(jiān)管繼續(xù)深化，政策風險理應受到企業(yè)重視。
與此同時，隨著惠州土地節(jié)約集約利用效率的提升，閑置土地調查力度不斷加大，針對存量用地開發(fā)土地年限的監(jiān)管加強，這無疑也將倒逼開發(fā)企業(yè)拿地開發(fā)節(jié)奏提速。以近日剛剛高溢價成交的鹿江瀝南岸LJL—47—21地塊為例，目前土地樓面價已達到7974元/平方米，綜合配建學校等配套設施成本破8，而相鄰項目當前售價為11000元/平方米，按照明年入市銷售的節(jié)奏，企業(yè)可經(jīng)營和盈利空間相當有限。
“每家企業(yè)的情況各異，但大的市場環(huán)境是相同的。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍說，在當前中央“三道紅線”精神要求下，企業(yè)都應該根據(jù)各自的冷暖情況量體裁衣、量力而行。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，深度布局國家戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域城市的路線肯定是沒錯的，但是也要充分考慮市場調控環(huán)境、信貸環(huán)境和市場競爭等，更精準地把握和防控短中期市場的發(fā)展風險。
來 源： 南方日報
編 輯：liuy
