在房貸規(guī)?焖贁U(kuò)張后,房抵貸被指有部分資金流入樓市,受到監(jiān)管部門和市場(chǎng)關(guān)注。近日有消息稱,隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的加強(qiáng),深圳等地的部分國(guó)有大行已于近期收緊了房地產(chǎn)抵押貸款條件,商鋪類房抵貸更是直接停貸。
對(duì)此,記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),除了深圳之外,目前全國(guó)多地銀行都聲稱收緊了房抵貸業(yè)務(wù)。以北京地區(qū)為例,目前大多數(shù)銀行仍正常開展房抵貸業(yè)務(wù),但確實(shí)有部分銀行有所收緊,主要體現(xiàn)為,更嚴(yán)格的額度投放、商鋪類房抵貸受限制以及更嚴(yán)格的審批條件約束業(yè)務(wù)申請(qǐng)。
同時(shí),一些貸款中介公司為了吸引客戶,吹噓低息貸款,還宣稱能通過(guò)“運(yùn)作”使房抵貸用于購(gòu)房,將那些原本不符合貸款條件的客戶順利獲得銀行貸款。
部分大行收緊房抵貸 合規(guī)性要求提高
今年以來(lái),多地監(jiān)管部門下發(fā)通知,排查房抵貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。在此背景下,全國(guó)多地的銀行收緊了房抵貸業(yè)務(wù)。
據(jù)記者了解,目前北京地區(qū)部分國(guó)有大行已經(jīng)收緊房抵貸業(yè)務(wù),除了加大審核力度、減緩放款速度之外,商鋪類和地段不好的公寓的抵押是嚴(yán)格限制的,除非以經(jīng)營(yíng)貸的方式申請(qǐng)。
“我行近期確實(shí)收緊了房抵經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)的辦理,利率有所上調(diào),從年初的3.6%上升至目前的4.05%。”某國(guó)有大行的客戶經(jīng)理告訴記者,審核條件越來(lái)越嚴(yán)格,對(duì)于以住宅為抵押物的“房抵貸”業(yè)務(wù),最高貸款額度可以達(dá)到評(píng)估房?jī)r(jià)的70%,而以公寓和商鋪為抵押物的額度相對(duì)較低,最高50%。
上述客戶經(jīng)理還表示:“如果以公寓和商鋪?zhàn)鳛榈盅何锷暾?qǐng)的話,我們不做該業(yè)務(wù),除非客戶名下有公司。而且我行會(huì)指定擔(dān)保公司對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估,貸款期限1年,根據(jù)具體情況可以續(xù)簽!
實(shí)際上,多數(shù)房產(chǎn)中介銷售人員也建議用普通住宅來(lái)做抵押貸款,商鋪類抵押審核條件比較嚴(yán)格,而且銀行貸款很難獲批。特別是今年以來(lái)商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣,風(fēng)險(xiǎn)較大,銀行管控更加嚴(yán)格。
在走訪中,記者從多個(gè)銀行信貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理處了解到,由于房抵貸業(yè)務(wù),監(jiān)管明確規(guī)定只能用于消費(fèi)或者經(jīng)營(yíng),不能用于其他投資。因此,部分銀行除了加強(qiáng)對(duì)資金流向的審核,甚至部分中小銀行已經(jīng)暫停個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸業(yè)務(wù)!氨O(jiān)管部門對(duì)于‘房抵貸’用途真實(shí)性查得比較嚴(yán)格,特別對(duì)于消費(fèi)貸款!蹦彻煞葜沏y行支行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,在審批之前需要上繳增值稅發(fā)票作為憑證,同時(shí)銀行以受托支付的形式打給第三方賬戶,并且后期銀行會(huì)不定期監(jiān)控資金流向,確保資金用于申請(qǐng)貸款的指標(biāo)。
某城商行的客戶經(jīng)理對(duì)記者表示:“我行已經(jīng)暫停了個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸業(yè)務(wù)。由于監(jiān)管對(duì)于這類貸款的用途要求有限制,銀行對(duì)貸款后資金具體去向的監(jiān)控很難,很多客戶達(dá)不到要求導(dǎo)致經(jīng)常放不出貸款,所以取消該類業(yè)務(wù)!
同時(shí),審核條件的嚴(yán)格還體現(xiàn)在銀行更加“挑剔”客戶,在客戶的選擇上更加擇優(yōu),而資質(zhì)一般的客戶可能無(wú)法獲得貸款。據(jù)記者了解,國(guó)有銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn),也有部分中小銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn)做“二押”,但是貸款的額度有所下降。
“篩選標(biāo)準(zhǔn)包括對(duì)個(gè)人信用核實(shí)、房屋核實(shí)、流動(dòng)性、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格等。實(shí)際辦理中,會(huì)選擇房屋流動(dòng)性較高、公司收入較好的客戶!倍鄶(shù)銀行的客戶經(jīng)理對(duì)記者表示。
此外,“放款慢”也是普遍情況!叭绻樌脑捵羁煨枰20個(gè)工作日,慢的話一個(gè)半月左右。”多家銀行的客戶經(jīng)理告訴記者。也有房產(chǎn)中介表示:
“此前辦理貸款,大概只需15天即可辦完。但隨著各家銀行收緊政策,所有手續(xù)辦理完成之后放款時(shí)間至少要近兩個(gè)月!
銀行方面對(duì)此解釋稱,四季度房貸額度比較緊,導(dǎo)致近期放款也比較慢,除了受年底銀行資金緊張影響外,近期監(jiān)管層面要求要配合房地產(chǎn)調(diào)控政策,控制房貸額度投放,所以房貸審批更加嚴(yán)格。
房貸中介宣稱 房抵貸購(gòu)房“另有門路”
某房產(chǎn)中介向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,只要房產(chǎn)是真實(shí)的,公司情況、公司流水、上下游合同都可以“全權(quán)辦理”,并且收取貸款額的3%—5%作為服務(wù)費(fèi)用。上述中介還向記者介紹了此類“移花接木”式操作流程:客戶通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸向銀行申請(qǐng)貸款,銀行通過(guò)受托支付的方式,將貸款資金打入合作的第三方對(duì)公賬戶(第三方可自己找或者由中介公司提供),再轉(zhuǎn)入指定的個(gè)人賬戶,最終以取現(xiàn)的方式規(guī)避銀行的審查,這種方式在后期調(diào)查中不易被發(fā)現(xiàn)。
據(jù)了解,多數(shù)銀行設(shè)定的抵押成數(shù)為七成,銀行類金融機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶確實(shí)提供了較低的利率,在3%—4%之間,額度最高千萬(wàn)元的融資規(guī)模是多數(shù)銀行的放款上限。而小貸公司的推介廣告則頗為高調(diào)。《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到,為了吸引客戶,有公司吹噓低息貸款,且表示住房抵押貸款可貸房產(chǎn)估值的八到九成,貸款規(guī)模上限提高至3000萬(wàn)元。但是在實(shí)際的操作過(guò)程中,并非如公司當(dāng)初“承諾”,甚至有小貸公司等第三方的利率最高可達(dá)10%以上。
一家金融外包公司工作人員對(duì)記者表示:“我們公司跟銀行有合作,可以幫助客戶匹配到合適的銀行、最低可申請(qǐng)3.85%的年化利率!钡谟浾呱钊肓私庠撡J款全部流程之后發(fā)現(xiàn),其實(shí)并不存在這類情況。在記者多次詢問(wèn)利率時(shí),上述工作人員更改此前說(shuō)法,并稱:“住宅類房抵經(jīng)營(yíng)貸雖然可申請(qǐng)3.85%的年化利率,但是要求每年必須歸還本金;如果是商鋪類房抵貸,貸款的利率為8.5%—10%,可貸房產(chǎn)估值的三成或三點(diǎn)五成。”
個(gè)人抵押貸款收緊 原因有二
近年來(lái),監(jiān)管部門對(duì)銀行房貸的監(jiān)控非常嚴(yán)格。隨著各地房地產(chǎn)銷售回暖,部分銀行房貸規(guī)模仍有增長(zhǎng),監(jiān)管部門再度下發(fā)控制房貸規(guī)模的要求,也預(yù)示著房地產(chǎn)融資“嚴(yán)監(jiān)管”態(tài)勢(shì)不變。
今年4月份,多地監(jiān)管部門下發(fā)通知,排查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。同時(shí),一些大型銀行接到通知稱,監(jiān)管部門近期要求大型商業(yè)銀行降低壓力,控制個(gè)人住房抵押貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模,不少大型銀行新增住房類貸款占比降至30%以下。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示,類似房抵貸業(yè)務(wù)收緊,出發(fā)點(diǎn)可能在于銀行今年額度開始收緊。在收緊的情況下,此類貸款業(yè)務(wù)會(huì)有所收緊?陀^上說(shuō),包括此前深圳的經(jīng)營(yíng)貸事件,說(shuō)明貸款方面是有壓力的,至少說(shuō)明貸款層面也需要關(guān)注調(diào)控大方向,不能盲目放貸,更是要防范資金違規(guī)使用或流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。后續(xù)類似從嚴(yán)政策,客觀上也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易穩(wěn)定和價(jià)格穩(wěn)定。
對(duì)于個(gè)人抵押貸款收緊的原因,銀行業(yè)內(nèi)人士表示,目前看來(lái)主要是兩個(gè)方面:四季度金融監(jiān)管升級(jí),金融環(huán)境趨緊,房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力較大;另一方面是今年三季度前的貸款額度已經(jīng)發(fā)放超額,當(dāng)前剩余額度不足。
來(lái) 源: 證券日?qǐng)?bào)
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