北京，2024年9月24日--9月24日，國(guó)新辦就金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況舉行新聞發(fā)布會(huì)，央行行長(zhǎng)介紹了涉及房地產(chǎn)的相關(guān)新政，引起廣泛關(guān)注。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端認(rèn)為: 此次政策積極回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)切，"人民銀行擬指導(dǎo)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，我們預(yù)計(jì)平均下降幅度在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右"等政策具體且落地；在統(tǒng)一房貸首付比例下限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策等方面都有超預(yù)期的調(diào)整。
樓市寬松、優(yōu)化政策持續(xù)出臺(tái)，然而前期的政策效力并未能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行的趨勢(shì)，全國(guó)新房銷售面積及全國(guó)銷售價(jià)格整體呈現(xiàn)持續(xù)回落。以一二線重點(diǎn)城市為代表的二手房市場(chǎng)在整體樓市低迷的情況下"以價(jià)換量"，部分城市二手房放盤量大增，刺激核心區(qū)域的剛需戶型成交相對(duì)活躍。但局部市場(chǎng)二手房成交的階段性活躍并未給整體市場(chǎng)帶來提振，成交價(jià)的顯著下行也進(jìn)一步加重了市場(chǎng)觀望情緒。517新政出臺(tái)后，局部市場(chǎng)成交活躍度出現(xiàn)階段性提振，但結(jié)合整體表現(xiàn)和持續(xù)性來看，市場(chǎng)恢復(fù)仍顯乏力。
數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；戴德梁行研究部
數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；戴德梁行研究部
此次發(fā)布會(huì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策調(diào)整，基本延續(xù)517新政的方向，進(jìn)一步從供需兩端釋放利好，通過超預(yù)期的調(diào)整來激發(fā)市場(chǎng)活力、提振市場(chǎng)信心。
統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%，意味著二套房首付比例下限由25%降至15%，充分體現(xiàn)對(duì)多樣化改善性住房需求的支持。今年以來，對(duì)于改善性需求的寬松和支持性政策不斷釋放，通過刺激改善性需求釋放提升市場(chǎng)活躍度進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)整體信心恢復(fù)的目標(biāo)顯而易見。2015年后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)多年的上行行情往前追溯根由，便是始于2014的930新政"認(rèn)房不認(rèn)貸"后改善性需求大舉入市。
優(yōu)化保障性住房再貸款政策，將再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%，通過大幅提高人民銀行的出資比例來增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。不僅有助于商品房庫(kù)存去化，一定程度補(bǔ)充房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)穩(wěn)定發(fā)展所需的資金流動(dòng)性，同時(shí)還將加快擴(kuò)大保障房供應(yīng)規(guī)模，為"雙軌制"的建設(shè)提速。
市場(chǎng)呼聲最高的降低存量房貸利率也在本次政策調(diào)整中得以落實(shí)，意味著減小新老房貸的利差，對(duì)于存量貸款中加點(diǎn)幅度比較高的借款人而言，顯然能較大幅度減少利息支出。央行預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右。兼顧公平性的同時(shí)，減少家庭還貸壓力，改善家庭預(yù)期情緒，也意味著能或多或少地釋放出消費(fèi)力，對(duì)于改善當(dāng)前消費(fèi)疲軟的局面也將發(fā)揮正向作用。
張曉端表示：盡管新政利好不斷釋放，并切實(shí)降低置業(yè)門檻、減輕置業(yè)壓力，但在整體經(jīng)濟(jì)依然處于較大增長(zhǎng)壓力的背景下，樓市走出調(diào)整期仍面臨挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)，在持續(xù)的政策效力影響下，年內(nèi)住宅新房成交量緩慢恢復(fù)，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)將吸引改善性需求擇機(jī)入市從而帶來相對(duì)活躍的市場(chǎng)表現(xiàn)；二手房市場(chǎng)放盤量增多，加上顯著的價(jià)格折讓令置業(yè)門檻大大降低，交易的活躍度料將有所提升。預(yù)計(jì)，無(wú)論是在新房市場(chǎng)或是二手住宅交易中，"以價(jià)換量"仍將是趨勢(shì)。
來 源：戴德梁行
