2024年第二季度共錄得三個(gè)甲級(jí)寫字樓共18.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)交付，分布在后海，筍崗和水貝片區(qū)。上半年共錄得9個(gè)項(xiàng)目共計(jì)52.3萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，區(qū)位分散，新增供應(yīng)量同比雖下降13.5%但總量依然可觀。
需求方面，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較慢導(dǎo)致的企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎情緒持續(xù)影響下，整體市場(chǎng)需求修復(fù)進(jìn)程緩慢。二季度共錄得12.8萬(wàn)平方米的吸納量，保持一定的活躍度但同比及環(huán)比均有所下降，分別下降9.9%和14.5%。而2024年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量共計(jì)27.7萬(wàn)平方米，雖然同比錄得16.3%的增長(zhǎng)，但對(duì)比疫情前仍有差距。
需求結(jié)構(gòu)方面，科技新賽道產(chǎn)業(yè)發(fā)展助推科技板塊重返需求榜首，金融需求則保持穩(wěn)定。二季度科技需求占比環(huán)比提升4.7個(gè)百分點(diǎn)至30.7%，主要分布在前海和高新園，主要貢獻(xiàn)自以人工智能、云計(jì)算及應(yīng)用、智能設(shè)備為主的軟件系統(tǒng)開發(fā)及頭部企業(yè)引領(lǐng)的跨境電商，金融業(yè)以17.4%的占比位列需求第二位。2024年上半年科技板塊同樣為第一大需求，占比為28.5%，錄得了數(shù)宗上萬(wàn)平方米的超大型租賃成交。金融排名需求第二位，占比為17.6%，傳統(tǒng)金融和其他金融服務(wù)各占半壁江山，其中傳統(tǒng)金融細(xì)分主要聚焦于保險(xiǎn)、基金和證劵細(xì)分板塊，而其他金融服務(wù)6成以上來(lái)自投資理財(cái)類企業(yè)。專業(yè)服務(wù)為第三大需求，主要來(lái)自法律和咨詢行業(yè)，其中咨詢以企業(yè)管理類為主導(dǎo)。
搬遷需求依然主導(dǎo)市場(chǎng)且同比變化不大，部分為降本型搬遷帶動(dòng)。上半年64.0%的需求為搬遷類型，且低租金帶來(lái)的窗口期效應(yīng)下，升級(jí)搬遷需求同比提升較為明顯，同比上升17.4個(gè)百分點(diǎn)至62.2%，以從老舊乙級(jí)寫字樓搬遷至甲級(jí)寫字樓行為為多見(jiàn)。從企業(yè)來(lái)源來(lái)看，本地企業(yè)依然是需求主力，貢獻(xiàn)6成以上的需求，但外資企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎情緒延續(xù)，導(dǎo)致其需求同比下降高達(dá)10.5個(gè)百分點(diǎn)。
從需求成交的區(qū)域分布來(lái)看，科技企業(yè)擴(kuò)張?zhí)崴僖约靶略龉⿷?yīng)助推雙重作用下，前海和高新園成為全市前兩大需求片區(qū)，貢獻(xiàn)全市一半的凈吸納量。
持續(xù)的以價(jià)換量導(dǎo)致二季度租金繼續(xù)走低，全市平均租金環(huán)比下跌0.8%至每月每平方米171.1元，但降幅有所收窄。2024上半年來(lái)看，跌幅同比走擴(kuò)，多片區(qū)多項(xiàng)目均有錄得租金下降。與此同時(shí)，業(yè)主的租賃條款更為靈活，會(huì)根據(jù)租戶情況采取包括但不限于裝補(bǔ)、延長(zhǎng)免租期、租期內(nèi)不遞增、配套設(shè)施的優(yōu)惠使用等措施。
二季度未錄得新增供應(yīng)入市，上半年僅有一個(gè)8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)交付，新增供應(yīng)更多集中在下半年。
二季度多個(gè)購(gòu)物中心的空置率進(jìn)一步改善，包括優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心以及之前空置率較高的購(gòu)物中心。上半年空置率逐季改善，半年度改善0.5個(gè)百分點(diǎn)至4.6%。
需求細(xì)分業(yè)態(tài)表現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，餐飲類需求熱度持續(xù)走高但內(nèi)部品牌迭代有所不同。上半年餐飲需求占比超4成，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)。特色餐飲比重不斷加大，單品創(chuàng)新加快，除了傳統(tǒng)的椰子雞和酸菜魚以外，新加入啫啫煲。中餐需求較為穩(wěn)定，以潮汕菜和客家菜新開為主。茶飲和簡(jiǎn)餐的需求同比變化不大。但受制于經(jīng)濟(jì)放緩導(dǎo)致商務(wù)宴請(qǐng)的減少，高端餐飲及大餐飲經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不佳。其次，服飾和珠寶類需求相對(duì)穩(wěn)定，分別占比16.0%和9.0%，與去年同期相差無(wú)幾。服飾品牌的擴(kuò)張更多來(lái)自核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心主動(dòng)的租戶調(diào)整。一類為提升購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)差異度的國(guó)外首入品牌，一類為快速擴(kuò)張的連鎖品牌。法國(guó)服裝品牌American Vintage與日本優(yōu)衣庫(kù)姐妹品牌GU分別在萬(wàn)象天地和領(lǐng)展中心城開出了深圳首店。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)一線品牌波司登和太平鳥亦在季內(nèi)錄得了多店齊開。此外，汽車品牌在購(gòu)物中心的拓店積極性明顯下降，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，僅錄得5家店鋪新開。值得一提的是悅己經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)美容健身類品牌活躍擴(kuò)張，類型涵蓋按摩、美容、美護(hù)發(fā)、美睫、采耳和健身，如絲域養(yǎng)發(fā)、洗臉貓等，此外香港健身品牌24/7fitness也于年初進(jìn)入深圳市場(chǎng)。
租金方面，消費(fèi)回暖更多帶動(dòng)的是餐飲和體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，而零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)疲弱導(dǎo)致首層平均租金二季度繼續(xù)環(huán)比下跌0.3%至每天每平方米19.1元。2024上半年下降了0.4%，下降幅度同比變化不大。聚焦項(xiàng)目層面，租金分化持續(xù)，位于核心區(qū)知名運(yùn)營(yíng)商的高品質(zhì)項(xiàng)目的租金穩(wěn)步增長(zhǎng)，而空置率較高的老舊項(xiàng)目以及部分租戶組合不理想的項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳而不斷調(diào)低其租金報(bào)價(jià)，此類項(xiàng)目也多位于核心區(qū)，并由此導(dǎo)致核心區(qū)的平均租金整體走低。
深圳
2024年第二季度，深圳優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行，空置率停留在0.8%的低位，環(huán)比無(wú)變化。2024年上半年沒(méi)有錄得新增供應(yīng)入市，由于部分存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)辦公而退出市場(chǎng)，加之一些項(xiàng)目空置率的持續(xù)改善，整體市場(chǎng)的空置率維持在了一個(gè)極低的水平。
受一帶一路出口貿(mào)易帶動(dòng)，進(jìn)出口明顯好轉(zhuǎn)并保持高速增長(zhǎng)，令保稅倉(cāng)項(xiàng)目空置率保持低位。2024年1-5月全市進(jìn)出口總額18,118.02億元，同比增長(zhǎng)34.3%。其中，出口增長(zhǎng)37.2%，進(jìn)口增長(zhǎng)29.4%。與此同時(shí)，市場(chǎng)尋租仍較為活躍，主要來(lái)自制造業(yè)和第三物流（背后的需求亦為制造業(yè)），行業(yè)覆蓋電子產(chǎn)品、醫(yī)藥用品和半導(dǎo)體等，內(nèi)外資租戶的尋租需求均有監(jiān)測(cè)到。供不應(yīng)求的市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)下，平均租金半年度繼續(xù)錄得1.4%的環(huán)比增長(zhǎng)至每月每平方米49.3元。
東莞
2024年第二季度，東莞無(wú)新增供應(yīng)入市，現(xiàn)有項(xiàng)目入住率保持穩(wěn)定，整體市場(chǎng)空置率停留在0.3%的市場(chǎng)低位，2024年上半年受個(gè)別項(xiàng)目第三方物流租戶退出的短暫影響，全市空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)上的尋租需求主要來(lái)自家居制造業(yè)。
低空置率下，供不應(yīng)求推動(dòng)整體市場(chǎng)平均租金半年度實(shí)現(xiàn)1.9%的增長(zhǎng)至每月每平方米49.3元，與深圳的平均租金齊平。
惠州
2024年第二季度無(wú)新增供應(yīng)入市，部分存量項(xiàng)目的空置率進(jìn)一步改善，令整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至0.4%的市場(chǎng)低位，吸納量共計(jì)4.5萬(wàn)平方米。市場(chǎng)的主要需求來(lái)自跨境電商，此外還錄得少量第三方物流的需求。2024年上半年，在以西音為首的跨境電商的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張帶動(dòng)下，整體市場(chǎng)需求井噴，凈吸納量高達(dá)76萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史之最。強(qiáng)勁需求推動(dòng)下，市場(chǎng)平均租金半年度增長(zhǎng)2.1%至每月每平方米36.7元，漲幅高出去年同期0.6個(gè)百分點(diǎn)。
2024年第二季度共錄得三個(gè)項(xiàng)目共計(jì)16萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，包括2個(gè)工業(yè)型寫字樓和1個(gè)廠房，新項(xiàng)目分別為位于蛇口、前海和觀瀾，單季吸納量?jī)H錄得6.2萬(wàn)平方米，環(huán)比走弱。但2024年上半年整體市場(chǎng)凈吸納量共計(jì)18.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)171.7%，需求有所回升。整體市場(chǎng)空置率受新項(xiàng)目入市及個(gè)別項(xiàng)目的退租影響，半年度上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至15.9%。
第二季度的需求主要貢獻(xiàn)自廠房類子市場(chǎng)，以深圳本地企業(yè)為主，行業(yè)聚焦于以日用品和3C電子產(chǎn)品為主的零售貿(mào)易和金屬材料為主的工業(yè)品制造業(yè)，二者貢獻(xiàn)共5成以上的需求。上半年來(lái)看，需求也主要貢獻(xiàn)自廠房物業(yè)，研發(fā)園區(qū)因退租影響吸納量表現(xiàn)不佳，而工業(yè)寫字樓只錄得少量需求。細(xì)分需求主要包括零售貿(mào)易、金屬材料和企業(yè)管理咨詢，分別占比31.6%、22.1%和20.0%。
受經(jīng)濟(jì)放緩導(dǎo)致的需求收縮影響，整體市場(chǎng)平均租金半年度下降1.1%至每月每平方米90.5元。不同類型子市場(chǎng)租金表現(xiàn)分化，廠房類園區(qū)租金保持平穩(wěn)在每月每平方米45.4元，半年度無(wú)變化。研發(fā)辦公園子市場(chǎng)受需求波動(dòng)影響，租金半年度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米72.2元。而工業(yè)寫字樓市場(chǎng)因業(yè)主以價(jià)換量策略的持續(xù)，平均租金半年度下降1.8%至每月每平方米140.3元。
2024年二季度共錄得3宗成交，分別為一宗寫字樓、一宗工業(yè)和一宗購(gòu)物中心，成交總額為30.2億元，同比及環(huán)比均下跌3成左右。其中寫字樓貢獻(xiàn)了單季62.5%的成交額，為主要交易來(lái)源，且三宗交易均以資產(chǎn)交易的形式達(dá)成。2024年上半年總成交金額73.4億元，同比基本持平，寫字樓同樣以31%的交易額占比位居各類交易之首。上半年還罕見(jiàn)錄得一宗購(gòu)物中心的購(gòu)買，物業(yè)位于核心拓展區(qū)且經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，并采用了售后回租的交易方式。
政策面的鼓勵(lì)帶動(dòng)地方國(guó)有房企出手意愿變強(qiáng)，對(duì)資金流動(dòng)性需要改善的民營(yíng)企業(yè)開發(fā)商項(xiàng)目的收購(gòu)在二季度及上半年錄得多宗，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)成為二季度市場(chǎng)以及2024年上半年市場(chǎng)的主要參與主體，其中上半年按照交易額統(tǒng)計(jì)買方占比高達(dá)75%。多為地方國(guó)企，包括區(qū)政府旗下的城投公司以及產(chǎn)業(yè)投資公司，甚至政府本身。賣方多為知名的民營(yíng)開發(fā)商企業(yè)，包括世茂、綠景、榮超集團(tuán)以及民營(yíng)股份為主的金地集團(tuán)，項(xiàng)目售賣的目的多為資金回籠型的售出，所在位置覆蓋核心區(qū)域與新興市場(chǎng)。
從投資類型來(lái)看，機(jī)會(huì)型購(gòu)買和核心型購(gòu)買為前兩大交易類型，二者分別占比47%和30%。核心區(qū)購(gòu)買多為寫字樓物業(yè)推動(dòng)，但并非來(lái)自機(jī)構(gòu)投資者，而機(jī)會(huì)性投資多來(lái)自大型在建項(xiàng)目的購(gòu)買。
來(lái) 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
