高力國際針對全國35個核心物流城市的物流倉儲市場行情進行調(diào)研，動態(tài)掌握市場供應(yīng)量、出租率、租金等行業(yè)信息，為企業(yè)選址、布局策略提供數(shù)據(jù)參考。

　　1.全國物流倉儲市場概覽

　　2023年下半年，租金地圖35個核心物流城市總供應(yīng)量突破1億平方米。其中總供應(yīng)量超過100萬平方米的的城市有34個，200萬以上的25個，400萬以上的8個，排名前三的上海、天津和成都均超過600萬平方米。

　　注：由于香港市場情況較特殊，不納入統(tǒng)計，下同。

　　2023年下半年竣工面積最大的城市為廊坊，達111萬平方米，天津和鄭州均有將近70萬平方米的新增供應(yīng)入市。此外，蘇州、太倉、濟南和東莞也都在這半年內(nèi)，迎來了超過50萬平方米的新增供應(yīng)。

　　市場整體出租率80%。22個城市的出租率在80%以上；8個城市在90%以上，其中5個位于華南。

　　市場平均租金為人民幣0.95元/平方米/天。北京、深圳和上海的凈有效租金位列前三，另有東莞以1.48元/平方米/天僅次于上海，這幾個城市租金顯著高于其他城市。

　　注：采用加權(quán)平均的方法，故供應(yīng)量大的城市租金波動對平均值有更大影響。

　　2.區(qū)域物流倉儲市場概覽

　　華北

　　北京

　　北京高標庫租賃市場整體相對穩(wěn)定，租戶主要以三方物流、電商、零售、醫(yī)藥客戶為主。但因城市區(qū)域規(guī)劃政策調(diào)整，部分租戶（順義、通州、朝陽等）受影響遷至環(huán)京區(qū)域。

　　天津

　　天津市場總存量已經(jīng)超過750萬平方米。同時也由于市場供應(yīng)持續(xù)增加，天津市場平均租金及出租率仍處于低位。

　　廊坊

　　廊坊市場租賃帶看量和成交量有所提高。整體出租率較2022年底提高近15%，2023年全年錄得超100萬平方米的凈吸納量。

　　注：一線城市（北京、上海、廣州、深圳和香港）默認為熱門市場，不再單獨標出。下同。

　　華東

　　上海

　　年下半年，由于環(huán)滬地區(qū)大量新增供應(yīng)涌入市場，且更具價格優(yōu)勢，對租金較為敏感的部分租戶選擇外遷節(jié)約成本，導(dǎo)致多個核心區(qū)域常年穩(wěn)定的倉庫均出現(xiàn)空置面積。由于市場的激烈競爭，業(yè)主通過更加靈活的商務(wù)條件吸引新租戶以及留住現(xiàn)有客戶，一定程度上拉低了市場整體租金水平。

　　大蘇州

　　蘇州市場全年新增供應(yīng)超過120萬平方米，以第三方物流，電商及本地制造業(yè)為代表的大客戶需求穩(wěn)定，新增項目實現(xiàn)有效去化。

　　常熟和太倉市場近兩年市場總量分別增長1.65倍和2.68倍，短期內(nèi)呈現(xiàn)以價換量以加快去化的市場態(tài)勢，吸引了周邊市場部分降本增效客戶外遷的租倉需求。同時，兩地近年來招商引資力度加大，新能源汽車，高端制造，生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)不斷落戶，亦給未來儲備了潛在的配套倉儲物流需求。結(jié)合未來新增供給逐漸減少，常熟和太倉的出租率和租金亦將穩(wěn)步上升。

　　根據(jù)高力國際統(tǒng)計，2024年華東市場新增供給將有效放緩，市場出租率和租金有望呈現(xiàn)積極趨勢。

　　熱門租賃市場：常熟、太倉、蘇州、合肥

　　熱門土地市場：太倉港

　　華南

　　佛山

　　佛山市場整體出租率維持平衡，主要客戶還是出海電商為主。另外有些城配客戶做了資源整合，未來佛山物流市場趨勢會繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲。

　　深圳

　　深圳物流倉儲市場受2023年全球經(jīng)濟影響，個別保稅項目空置面積有所加大，但整體深圳物流市場仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，即使有新的項目入市，也會快速達到滿租。年內(nèi)政府提出城市更新和產(chǎn)業(yè)升級，將原深圳最大的物流園項目規(guī)劃拆除重建。與此同時，2023全年有4宗土地供給，考慮到項目有一定建設(shè)周期，短期時間內(nèi)隨著出口市場的調(diào)整和恢復(fù)，供不應(yīng)求的市場情況仍將繼續(xù)。

　　東莞

　　東莞市場在去年有較大的新增供應(yīng)，在大量的跨境電商需求影響下，市場空置率屢創(chuàng)新低，部分未來新增供應(yīng)也已被預(yù)定，預(yù)計低空置，穩(wěn)增長的市場情況仍將保持。

　　惠州

　　惠州市場在2023年承受了較大壓力，但得益于年底跨境電商的需求，市場空置率得到有效的控制，租金預(yù)計將緩慢恢復(fù)。

　　香港

　　2023年最后三個月，香港大部分租戶都保持觀望態(tài)度，只錄得一筆大額新租成交，租賃市場還是以續(xù)租為主。此外，由于菜鳥智慧港在2023年年底退出，增加了410萬平方英尺可出租面積，整體倉庫空置率在第四季度翻倍。市場上的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不斷增加，業(yè)主開始延長免租期，以留住大型以及優(yōu)質(zhì)租戶。在過去的2023年，政府賣地計劃中沒有出現(xiàn)工業(yè)用地，這表明在未來的新供應(yīng)量將十分有限。由于未來供應(yīng)有限，加上工業(yè)市場空置率較低，我們有信心逐步復(fù)蘇將促使2024年一般工業(yè)和倉庫物業(yè)的租金趨于穩(wěn)定。

　　熱門租賃市場：東莞、惠州仲愷高新區(qū)、佛山三水區(qū)及順德區(qū)、南寧良慶區(qū)及江南區(qū)

　　熱門土地市場：東莞、惠州惠陽、佛山南海區(qū)及順德區(qū)

　　華西

　　西安

　　西安作為關(guān)中平原重要的重工業(yè)生產(chǎn)基地，近年來新能源汽車、太陽能光伏、食品加工等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為空港及西咸新區(qū)市場帶來一定的配套倉儲需求。同時，本地消費市場的恢復(fù)和“一帶一路”渠道的拓展，為未央，高陵及灞橋區(qū)域市場帶來電商及零售倉配需求。市場呈現(xiàn)供給區(qū)域集中化，需求分布合理化的發(fā)展態(tài)勢。

　　熱門租賃市場：西安、重慶、成都、昆明

　　熱門土地市場：西安、重慶、成都、昆明

 來 源：高力國際產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)     

 編 輯：liuy