2023年上半年是疫情管控全面放開后的第一個半年。近期召開的7月中央政治局會議認為，今年以來“國民經濟持續(xù)恢復、總體回升向好”，但也明確指出當前經濟運行面臨國內需求不足、外部環(huán)境嚴峻等困難，強調需加大宏觀政策調控力度，其中包括擴內需、穩(wěn)就業(yè)、優(yōu)化房地產政策等多個方面。

　　第一太平戴維斯發(fā)布2023上半年大宗交易市場回顧與展望，報告分析上半年宏觀經濟形勢和中國大宗交易市場的變化趨勢，助您把握投資動態(tài)，致勝未來市場。

　　2023上半年市場要聞

　　宏觀經濟

　　下半年世界經濟仍然存在不確定性，如歐美銀行危機的時滯效應、地緣政治沖突持續(xù)等，使得各國央行仍有加息動力，全球緊縮性貨幣政策預期持續(xù)。中國經濟在一季度出現疫后“脈沖式“反彈，二季度補償性因素明顯衰減，實際 GDP 同比增長6.3%，剔除基數效應擾動后經濟增長實際放緩，動力減弱。

　　貨幣政策

　　國內貨幣政策維持穩(wěn)健，央行6月已經調降MLF、OMO和LPR利率10BP，為國內房地產市場、信貸市場、經濟修復等帶來多重利好。但美聯儲加息通道未接近終點，中美利率差異持續(xù)走闊，仍然是影響國際資本流動和資產價格表現的桎梏。

　　房地產政策

　　7月政治局會議首次提及需適時調整優(yōu)化房地產政策，在供需兩端為房地產市場回穩(wěn)釋放重要積極信號。需求端，進一步確認房地產供求關系發(fā)生重大變化，表明過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在放松空間，各城市有望根據實際松綁調控，預計核心一二線城市政策優(yōu)化空間較大。供給端，體現保障性住房供給仍是重點，尤其凸顯城中村改造工作對促進保障性住房建設工作的重要作用。另一方面，會議對對債務化解工作的要求更加具體化，可能預示著化解風險的政策力度將會進一步加大。

　　公募REITs

　　今年3月，消費類基礎設施正式被納入公募REITs試點范圍，為相關資產投資人提供具有權益性質的退出渠道，打通“融投管退”的良性資管循環(huán)。6月，博時、華安、紅土創(chuàng)新和中金基金旗下共四只REITs產品合計擴募規(guī)模接近50億元，標志中國公募REITs市場首次擴募平穩(wěn)落地。擴募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，有望提升不動產投資的二級市場流動性，從而打開資產估值空間。

　　2023年上半年大宗交易市場分析

　　市場概述

　　今年上半年中國大宗交易市場錄得人民幣809億元的交易總額，較去年同期水平上漲4%，市場整體呈現升溫跡象。其中一季度反彈明顯，交易總額576億元，同比漲幅達到33%；二季度增長勢頭明顯放緩，表明市場復蘇力度仍然疲弱。

　　資產類別

　　產業(yè)園上半年交易金額達到163億元，同比增長逾4倍。作為新經濟地產的代表類別，產業(yè)園投資吸引力不斷提升，內外資保險機構積極收購商務園區(qū)核心資產的同時，大型藥企及地產基金積極布局生物醫(yī)藥園區(qū)，推動上半年產業(yè)園交易金額超過上年全年相關資產交易總額。另一方面，商業(yè)類資產的交易金額較去年同期也錄得較大提升，近期觀察到投資者通過特殊機會投資布局該類資產的趨勢愈發(fā)顯著，機會型和增值型或成為投資者低價入手并盤活資產的主流投資策略。

　　買家類型

　　內資仍為上半年市場交易金額占比最大的資金來源，以保險公司為代表的機構投資者展現出強勁購買力，連續(xù)錄得多宗交易落地。此外，生物醫(yī)藥、科技及互聯網企業(yè)購置自用辦公資產屢見不鮮。

　　投資目的地

　　上半年一線城市成交額占比70%以上。大宗交易雖仍然集中在流動性較好的上海和北京，但廣深和二線城市交易總額漲幅尤為明顯，廣深兩城、二線城市錄得大宗交易金額分別同比上漲26%、50%和78%。與一線城市成交主要集中在辦公資產不同，非一線城市超過一半的成交集中在工業(yè)/物流資產。長沙、南京、沈陽工業(yè)/物流資產交易額同比增漲4倍以上。

　　下半年展望

　　貨幣政策上，上半年降息刺激效果可能有限，后續(xù)隨著債務壓力的持續(xù)增加以及居民收入和消費信心的下降，今年的降息概率仍然較大，民營房企信貸獲取難度將有所改善。

　　匯率政策上，在美國加息和中國降息的宏觀背景下，匯率可能仍有一定貶值壓力，這種背景下資本外流壓力可能較大。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定成為最高決策層的政策方向，預計下半年穩(wěn)匯率舉措可期。

　　公募REITs方面，已正式步入“新發(fā)+擴募”雙輪驅動的擴容時期，預計將會有消費基礎設施公募REITs的項目申報；保障性租賃住房REITs板塊將持迎來首批擴募。

　　房地產市場方面，土地市場成交萎縮進一步加大地方政府債務壓力，后續(xù)銀行信貸投放抵押品可能不足、不良資產或有增加。需注意的是，本次政治局會議首次提出需“指定實施一攬子化債方案”，表明對房地產金融風險以及地方債務風險的高度重視，有助于推動房地產市場穩(wěn)中求進發(fā)展。

　　投資心態(tài)方面，外資機構將會繼續(xù)保持謹慎態(tài)度，而內資方面，以Pre REITs基金為代表的人民幣基金，預計會重點關注成熟運營的優(yōu)質產業(yè)園項。

來 源： 第一太平戴維斯 

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